棚改缩量号角声已经响起，三四线城市麻烦了

最近一直有朋友在问我，2019年，到底三四线城市的房子能不能买？还敢不敢买？

我想说的是，能不能买，敢不敢买，要看你具体怎么买。

如果你目前所在的城市属于三四线城市，而且你在这个地方已经确定会长期生活工作，那么用于自住的房子那可以买。

换句话说，那就是，如果你是个刚需，OK可以买，没问题。

但是，如果你是那种已经有房子住，但是口袋有点闲钱，内心又开始骚动，想在房子上博一把，带着投资属性来买房子的话，那么还是算了。

也就是说，目前三四线城市的房产，任何带有投资念头的购买行为，都可以暂时放弃了。

为什么这么说？咱们来看看，三四线城市的房子涨起来的一个重要因素是什么？

那就是从2017年开始的，棚改货币化。

不得不说是整个棚改计划，起到了一定程度催化了三四线城市房价上涨的作用，但是这个从2008年开始的宏大计划，到了2017年又出台的，棚改货币化安置计划，目前都已经接近尾声，2020年整个棚改计划将完成历史使命，彻底退出舞台。

当下，2019年的棚改计划，大部分城市已经出现了腰斩现象，棚改计划的大量收缩现象已经出现。

大家可以从表中看出，37个省市中，棚改计划基本已经腰斩，整体总量也下跌了51%。

从表格整体数据的分布来看，可以看出来，腰斩最严重，降幅最狠的，是山东，河南，贵州，湖南等几个省市，这几个省市一直以来都是棚改大省，可以这么说，这几个省市前期大量棚改，已经透支了未来的棚改数量，所以导致这次跌幅全部超过70%

其实很多市场的变化，就在身边，只是很多人没有看到而已。

早在今年1月份，全国各地政府就已经在2018年的棚改计划报告中，披露了详细的相关数据，通过两组数据的对比，大家可以很明显的看出来，整个房地产市场对于棚改计划预期的明显转变。

19个数据统计的省市内，就有接近一半的城市的计划开工量出现了下跌，其中又以辽宁，吉林，湖北，陕西等省市的跌幅最为明显，全部超过了50%。

从数据中可以预期到，棚改对于地方房地产市场的影响，已经在开始减弱。

当然19个省市里，也有棚改实际开工量比年初报告增多的省份，比如四川，福建等等，这个现象也说明了，目前一城一策，因城施策的大方向的调整思路已经完成了落实，各地政府对棚改基于房产市场的影响，已经开始了实际而具体的的调整，呈现有松有紧的一种现象。

没有棚改这个助燃剂的继续推进，三四线城市的房产热度用什么来维持？

雪上加霜的是棚改货币化也已经全面收紧，去年10月住建部就曾经声称，2019年棚改货币化安置，要改为专项债券模式，停止政府购买棚改服务模式。

不仅是这样，地方政府也开始纷纷表示，将以实物化安置为主要手段，把货币化棚改安置的比例进行压缩。

没有天量的棚改货币化资金，三四线城市居民购买力必然大幅度下降，连锁反应就是，三四线城市的房产市场销售数量，会收到相当幅度的减少，整体市场遇冷。

没有大量资金进场，用什么来维持现有的三四线城市的高昂的房价？

棚改曾经一度以一己之力，在三四线城市拉动了高达20%的商品房销售，而这个相当明显的作用力，从2020年开始，彻底和三四线城市的房地产市场说再见了。

其实棚改计划也确实起到了一定的，调和房地产市场的作用，棚改计划本身就像一个杠杆，可以左右拉动，如果当地房价过高过热，那么杠杆向左拉动，棚改计划可以以实物安置为主，通过安置住房，增加了住房的市场供给量，来平衡房价。如果当地房产库存过高，那么杠杆可以向右拉动，棚改可以进行货币化安置，让大量资金进入居民口袋，促进当地房产销售，减低库存压力。

那么棚改为什么会在2019年进行如此巨量的腰斩和调整呢？

第一，棚改让地方政府的财政压力受到了相当程度的考验，而且实实在在的推动了三四线城市的房价上涨，最关键是三四线城市的去库存任务已经基本完成，棚改确实应该缩减规模。

第二，棚改计划多年来，其实已经在透支未来的施工量了，仅2018年预计目标为580万套，实际完成了高达627万套，这个数字创造了历年最高纪录，完成率高达107%！再加上之前多年的棚改计划都是超额完成，等于在过去已经把未来该做的事情提前做了。

棚改结束，是一个历史的必然性，可以说棚改已经基本完成了它最重要的一个使命，那就是阶段性的去库存。

未来的三四线城市房地产，将面临的是全新篇章。

一线城市和新一线城市还有二线城市，一直以来对棚改的依赖就不大，原因很简单，当一个城市有完善健康的产业布局，不停流入的人口，那么这个城市对房地产来说，可以说是有一定支撑能力的。

但是三四线城市，一旦离开棚改，能剩下什么来支撑已经高昂的房价呢？

在目前国家城市群战略的规划下，三四线城市面临着人口和产业的流失，省会城市和新一线城市的虹吸效应已经开始越发明显，人口和产业都在继续向头部城市转移，一个没有人口和产业的三四线城市，加上本来贫弱的购买力，已经无法完成对房地产的支撑。

如果说在棚改结束后，再看什么城市的房产还敢下手投资，那就是看人口。

人口数量将会是是一个重要的指数，从2018年持续到现在的抢人大战，就可以看出来一个有意思的现象。

参与抢人的城市，口号从最开始的引进人才，到后来的“来了就是XX城市的人”

不仅仅是口号的变化，抢人的要求更是越来越低，从开始的博士，硕士，研究生，到后来的本科，大专，技校生，直到最后石家庄喊出了0门槛落户，一下子把要求降到最低。

从各大城市的抢人政策的更新，抢人标准的下降，还有抢人力度的增加，不难看出，所有的城市都暴露出来真正的目的，那么就是需要人，准确的的说，是需要大量的人口流入，学历也好，人才也罢，到了后面都不重要了，只要人来了就好。

有人，一切才有可能。

综上所述，三四线城市所面临的具体问题，人口流失，本地产业匮乏，棚改缩量乃至马上结束局面。

这样的城市，整体房地产下行压力都会增加。

如果这个时候还想在三四线城市进场投资，要么你是真正有经验的大玩家，敢于一搏，如果不是的话，劝你还是暂时歇了吧。