南宁“精改毛”后房价下降？真相没这么简单粗暴

看过《三国演义》都对“天下大势，分久必合，合久必分”这句名言印象深刻。社会形态反复如此，楼市也如此。

毛改精，精改毛，毛改精后精改毛……在南宁楼市，市场每天都在发生着微妙的变化。特别是自去年建发玺院改推毛坯产品后，“精改毛”这个词就经常出现在新闻中。难道这是精装房去货难的市场信号？那些率先精改毛的产品究竟值不值得下手？

Part.1 精改毛不多，集中在老城区

自从去年建发玺院率先打响“精改毛”第一枪后，一时间不少楼盘纷纷跟跑。但是与南宁数量庞大的新盘相比，精改毛的项目就显得比较少了。

▲“精改毛”楼盘汇总|南宁楼市圈

截止4月份，南宁市场上的“精改毛”项目仅4盘，并且大多数集中在老城区。除了建发玺院的毛坯户型在推出当日就售罄外，其他三盘均有房源在售。

从表中的数据可以看到，建发玺院精装的均价与毛坯的均价仅仅相差了400元/㎡。价格并不算是断崖式的下跌。但是由于其是南宁首个“精改毛”的项目，还是以这个噱头吸引到了很多购房客。至于是赚得瓢钵满盆还是赔本叫吆喝，那就要问建发自己了。

近期新加入“精改毛”行列中的天健城，位于西乡塘区新阳板块，均价9000元/㎡。地段好，价格可以说十分友好，肯定吸引一大批刚需蜂拥而至。

▲天健城推售毛坯产品|网络

Part.2 “精改毛”原因探析，人气暴涨究竟为何？

南宁楼市频频有楼盘选择“精改毛”或者新盘直接选择推售毛坯产品，其中原因究竟何在？

首先，是南宁土拍市场开始放开对房价的限制。3月和4月的两场土拍接连拍出南宁新地王和青秀新地王两块高价地，光是楼面价就已经超过现在南宁市场上大部分新盘的房价，而且全都不限房价！

在之前限制房价的大背景下，开发商自然会选择通过精装来拉高利润。而在不限房价后，开发商在是否选择打造精装产品方面有了更多的选择空间。简单点说就是，既然买毛坯就能达到预期的售价，那何必还大费周章地做精装产品。

▲南宁新地王|楼盘网

其次，是开发商为了扩大自身产品在区域内的竞争力而营造的一种噱头。从上面可以看到很多“精改毛”的项目都是位于老城区。倾向老城区的购房者，要么是地缘客，要么是冲着老城区浓厚的生活氛围来的。这些客群对于价格的接受程度没有投身新区的投资客那么高，所以毛坯再加上低价的优势，往往能让开发商揽到大批购房者，从而拉动销量。

再次，是开发商为了快速回笼资金的一种手段。不管是“精改毛”还是直接做毛坯，在能营造噱头拉高销量的同时，工期也会相应缩短。这样就能缩短资金回流的时间。毕竟现金流现金流，总要流动起来开发商的项目才能继续运转。

最后，精装产品的品质参差不齐。上面也提到了很多开发商在限价的大背景下为了增加利润选择了精装，但是自身并没有做好精装产品的实力。这就造成了全城皆精装，但是品质参差不齐，业主维权时有发生。既然已经不需要精装来增加利润空间，那一些小开发商就没必要硬着头皮继续做精装，转而投向毛坯产品，还能减少投诉。

▲南宁精装房维权|央视网

很多人认为“精改毛”的出现会引起蝴蝶效应，是房价要下降的征兆。甚至很多之前买了相同项目的精装房的业主都觉得自己亏了。

以天健城为例，首开的楼栋是毛坯产品，之后改成了精装，现在又推毛坯。这么一看，天健城在精装还是毛坯的选择上完全是一个墙头草，那边热了往那边靠。除了出于成本和户型位置的考虑，这样的选择也可能是增加楼盘自身的竞争力。但是在产品上摇摆，也让不同时期购房的业主有很大意见。

▲网友爆料|南宁楼市密探

Part.3 “精改毛”对房价能有多大影响？

奈奈觉得，房价本质上并不会降。

就像上面提到的一样，“精改毛”以及毛坯产品的增多，主要原因还是南宁楼市开始放开对房价的限制。也就是说，我们要做好以后毛坯也能买出精装价的准备。

但这边需要特别说明的是，不限房价只是针对今年3月之后的所拍地块。现在“精改毛”的项目都是还是受到当时拍地时限毛坯价的约束。而这些限毛坯价的楼盘也转向了毛坯产品，可以看做是开发商对政府开始不限房价的一个反应，也是开发商在产品定位和定价逻辑转变的一个信号。

而对于购房者来说选择毛坯房的确是减轻了自身的一部分压力。对比开发商3000元/㎡的精装价，装修选择权掌握在自己手里的毛坯房还是能省下不少钱。但值得注意的是，在不限房价的背景下，不能片面地觉得毛坯就比精装便宜。今年3月后拍地的项目如果有选择打造毛坯产品的，其价格不见得比限价背景下的精装房低。

▲天健城样板间|楼盘网

让我们看看从去年的建发玺院到现在，“精改毛”的现象并没有大面积地扩散开来，房价也没有因此下跌。那些已经推出了精装产品并且去货情况较好的楼盘，完全没有必要转向毛坯来哗众取宠。这也就是为什么“精改毛”的项目多处于老城区而不是在五象、青秀等热门版块。

由此可以看出，“精改毛”只是个别现象。噱头求曝光也好，开发商回笼资金也好，都只是开发商出于某种目的需要快速去货。“精改毛”现象之前不会大面积扩散，短时间内也不会扩散，更加不会导致房价下行！但今年3月份之后拍地的开发商会有多少选择打造毛坯产品还是值得我们期待的！

Part.4 精装仍是主流，不能空等毛坯

上面分析了“精改毛”出现的原因，那么现在我们买房是应该选精装还是毛坯划算呢？

除了上述四个“精改毛”的项目，还有一些新开发的楼盘也打出了毛坯交付的旗号，比如奥园园著、光明时光集等。据奈奈不完全统计，加上“精改毛”的项目，南宁市场上在售的毛坯已经达到40盘！虽然这个数字与南宁在售楼盘数量比起来只是九牛一毛，但还是冲破了之前精装独大的楼市格局，给购房者多一种选择。

▲南宁在售毛坯产品汇总|南宁楼市圈

从表中可以看出与“精改毛”项目一样，这些毛坯交付的楼盘也大多数位于老城区。向往老城区置业，资金又不是很充足的购房者可以参考一下上表的毛坯产品在售楼盘。

▲建发玺院开盘现场|项目官微

话说回来。现在的南宁市场，精装房仍是不可撼动的主流。“精改毛”的个例不能作为南宁重回毛坯房时代的依据。因此不应一心等待毛坯房，以免错失购房良机。

市面上的“精改毛”和毛坯项目值不值得入手呢？奈奈认为，对毛坯房有情结或者置业资金相对较少的自住型购房者，可以选择入手。毕竟自住的，“上车”为安。

但是也需要提醒一下，毛坯的产品也不排除一些开发商通过降低项目品质来达到降低成本的目的。购房者需要注意甄别，选择口碑较好的房企，避免买到有质量问题的房子。