【千亿揭秘(16)丨金科集团】五年蓄力，两年奠基，一飞冲天

从2001年的一亿到2011年的百亿，金科走了十年，从百亿到千亿，金科仅用了七年时间。回顾金科近20年的千亿旅程，如果说从一亿到百亿是金科的稳中求进，那么从百亿到千亿就是金科积极的内深外拓，并且从时间维度上来说，金科经历了五年的蓄力，三年奠定坚实基础，从而在2018年一飞冲天。本文详细分析了金科近20年千亿之路的成功之道，并着重研究了金科7年的百亿至千亿的成长历程，以期为后来冲击千亿的企业提供经验和借鉴意义。

1998年金科成立；2000年金科开山之作金科花园掀起地产界一股金色风潮；2001年金科销售额突破1亿；2003年金科以天籁城的成名获得“花园洋房之父”的美誉；2005年金科廊桥水岸再次获得多项殊荣；2006年金科大酒店的开业，标志着金科正式开启多元化旅程；2007年金科投资策略开始跨区域的全国化布局，走出重庆首先落子无锡；2008年金科正式确立“依托大重庆，挺进长三角，拓展环渤海，扩大中西部、发展中等城市”的全国化发展思路；2009年金科被国务院发展研究中心授予“中国地产品牌10强”称号；2011年金科销售业绩突破百亿至138亿，实现两年7倍增长的神话。同年8月登陆深交所，打开资本市场融资端口。

金科实现千亿的关键钥匙在于对内深耕大重庆市场，对外积极外拓长三角、京津冀、珠三角、中西部等城市群市场，内外市场齐发力共同成就了金科的千亿。

1、五年蓄力阶段

从2011-2018年金科的销售业绩图中可以看到，公司的销售业绩增长是从2016年才开始提速，而此前一直处于缓慢增长态势。一方面是由于西南市场的独立行情的拖累作用明显，另一方面是由于受到宏观调控的影响。但金科始终在蓄势待发，蓄力的五年里做了很多冲击千亿的准备工作。

首先公司近5年的战略布局，紧跟宏观大环境，频繁更替以更好的适应市场。从2011年的“重点关注中西部和三四线市场”到2015年的“聚焦二线二点城市，一线和中心三线城市为辅，逐步退出四线城市，重点布局核心十城”。

其次，公司的新增土储随着战略布局的变化而调整，2011年深入三四线城市，新进江苏南通重庆荣昌、璧山、开县、合川，江苏吴江、南通 6 个城市布点，2012年由于前期登陆资本市场带来大量资金优势，叠加市场处于下行周期，公司精准抄底，新增项目20个，全年拿地金科翻倍同比增长101.3%，储备了大量的低价优质土储。2013年、2014年公司也在积极备粮，分别新增土储879万平米和570万平米。2015年是公司的战略调整年，拿地重庆回归核心二线城市，因此拿地规模同比减少明显，全年新增土储340万平米。新增土储结构方面，2011-2014年金科始终坚持“622”的布局，即60%是以重庆为中心的中西部区域，20%环渤海，20%长三角，2015年公司以国家城市群发展战略为导向调整布局，确立了京津冀都市圈、长三角都市圈、成渝都市圈和长江经济带的“三圈一带”战略布局。

再次，金科的产品结构的调整也紧跟其后，从2011-2014年的“7030”，即70%刚需型产品、30%改善型，调整为2015年的“541”，即50%刚需首置 40%品质改善10%高端再改。

最后，金科在2015年完成战略布局调整，重新聚焦核心二线城市并加码中高端改善性产品。截止2015年末，公司拥有总土储约1699万平米，重庆占比绝大部分，剩下的土储主要分布在青岛、西安、无锡、苏州、济南等二线城市。销售方面，2015年金科221亿的销售额仍然有近50%来自于重庆，其余贡献业绩较大的城市主要有苏州、北京、青岛三市。

2、两年奠基阶段

2016年和2017年金科的销售业绩增长明显开始提速，一方面是受益于国家去库存战略、六次降准四次降息的宽松货币环境等，另一方面是受益于重庆大本营市场的快速发展。

重庆作为国家最年轻的直辖市，“十二五”以来，重庆一直受到国家政策倾斜，升格为直辖市、规划成国家五大中心城市之一。2016年《长江经济带发展规划纲要》正式印发，进一步强调了重庆的核心作用和战略地位。2017年国务院批复同意设立中国重庆自由贸易试验区，重庆自贸区总规划面积约120平方公里，其中约86平方公里位于两江新区，占比达 71.95%。“十三五”期间两江新区将重点构建“3311”产业体系，加快推进六大城市功能组团的开发建设。重庆市近10年的表现也不负众望——GDP增速始终保持在10%以上的增速。

重庆市在飞速发展的同时，房地产市场也受益于重庆市的蓬勃发展开始腾飞，2016年重庆市的商品房销售面积高达2504.91万平米，同比增长18%；2017年高达3269.16万平米，同比增长31%。重庆市场的火爆也暴露出供需严重失衡的问题，以2017年为例，成交面积逾3000多万平米，而商品房供应面积仅2000多万平米，交易缺口高达千万。巨大的供需缺口推升重庆房价的高企，2017年重庆的商品房销售均价逾9000元/平米，同比大幅增长31%。

金科的大重庆区域业绩表现强劲

受益于重庆房地产市场快速发展红利，金科的大本营重庆区域在2016和2017年也迎来收获期，2016年金科的在重庆的销售额高达147.86亿元，同比增长36%，市占率提升至4%；2017年在重庆的销售额实现翻番增长至304.29亿元，市占率也进一步提升至7%。

非重庆市场也逐步开始贡献强劲业绩

从上图也可以看到，金科业绩在飞速增长的同时，重庆区域虽然销售额的绝对量增幅巨大，但在总销售业绩的占比方面不增反减，说明金科的非重庆区域正在逐步贡献强劲的销售业绩并有超过重庆区域的趋势。实际上，从2011年金科销售业绩的60%来自于重庆，到2017年不超过50%来自重庆，在金科“三圈一带”聚焦“核心十城”的战略布局下，非重庆市场贡献的业绩越来越明显，比如，2015年北京、青岛、苏州分别贡献26.42、19.53、18.95亿的销售额，2016年的郑州、无锡、济南、成都等二线城市，2017年的合肥、长沙等城市均贡献了较大的业绩占比。

非重庆市场也逐步开始贡献强劲业绩

2016、2017年金额在销售端表现抢眼的同时，土地投资方面也在积极备粮，两年均实现拿地面积翻倍式增长，2016年新增土储613.12万平米，同比增长80%；2017年新增土储1245万平米，同比增长103%。并且在战略布局上，金科紧紧围绕“三圈一带，二线热点城市为主，一线和重心三线城市为辅，逐步退出四线城市”的战略，2016年新进郑州、南京、武汉、天津、南宁五个重点城市，2017年新进杭州、南昌、石家庄等15个核心城市。截止2017年金科累计进驻全国22个省（市），“八大城市群”的布局基本完成，可售面积高达3300万平米，为2018年的业绩腾飞埋下重重的一笔。

3、2018年，一飞冲天

正是2011-2017年坚持不懈的战略调整和精准的投资布局，金科在2017年5月制定并发布《2017-2020年发展战略规划纲要》提出要分别在2017-2020年期间实现签约销售额500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元，并力争在2020年实现2000亿元的目标。

现在来看，金科已经超额完成了战略规划目标，2018年以1360.6亿元的销售业绩强势迈入千亿俱乐部，同比大幅增长116%。去化率全年保持在70%左右的行业高位，回款率也高达80%。从区域来看，重庆区域的销售额绝对量依然增长迅猛，但占比进一步下降至40%；非重庆区域的占比进一步提升，其中江苏、四川、山东等区域表现抢眼。

通过亿翰的调研，金科2019年未售货值近4000亿，按推盘2000亿加上存货和70%的平均去化率计算，2019年保底目标1500亿的合约销售额应是大概率事件。

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