看看泰国普吉岛地产市场发展30年

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近年来普吉旅游市场非常火爆，成为全球经济总额最高，旅游人数最多的海岛之一，是全球游客海岛游出境游首选。日趋完善的旅游市场和地区强劲的发展势头，带动普吉房产市场的火爆发展。

今天时代环球就带您回顾下普吉发展30年沉浮录

看普吉房市是如何日趋火爆的

一

1980s前，普吉基础设施发展，旅游业兴起

1967年，连接普吉岛和攀牙湾府的萨拉辛大桥（Sarasin Bridge）开建，促进了普吉岛上当地项目和更多基础设施的发展，于1974年完工。萨拉辛大桥以泰国一代忠臣博特-萨拉辛宰相（ ，Pote Sarasin，1905年－2000年）的名字命名。

图中钉子标记的位置就是萨拉辛大桥

1980年以前，临海而建的海滩小屋不到100个，主要针对的是外国背包客。这些海滩小屋大部分是由外国人经营的，他们从本地人手中取得短期土地租赁权。

在20世纪80年代，泰国本地开发商在芭东海滩开设芭东海滩酒店（Patong Beach Hotel），成为普吉岛的第一个重大发展，芭东迅速成为普吉岛的主要旅游景点，众多酒店项目相继开发。

1981年，普吉岛的第一家购物中心海洋购物中心(Ocean Mall)开业。此时，购物中心主要服务的还是本地人。随后，大型连锁商场和大型超市陆续开业。

二

1980s后期，旅游业带动房地产发展

到了20世纪80年代后期，普吉岛在全球高端度假者中受到热烈欢迎，陆续有开发商开始投资普吉，度假村是当时最主要的地产类型。

1987年，普吉岛上第一个豪华别墅项目安曼普瑞Amanpuri开始施工，位于邦涛海滩附近，由开发商Aman Resort开发。Aman Resort是一家跨国集团，在多个度假胜地设有度假村。随后，度假村在普吉兴起。

20世纪80年代后期，乐古浪发展有限公司（Luguna Development）在普吉岛成立。该公司在邦涛海滩购置大量土地（当时，这一片土地是一片锡矿），规划设计大型度假村项目，就是现在的乐古浪度假村。都喜天阙酒店（Dusit Thani Laguna）是邦涛海滩的第一家酒店，于1987年开业。

图为乐古浪综合度假村

三

1990s初期，“公寓法”新增外国份额，普吉进入公寓时代

随着开发商开始增加更多设施以满足普吉岛的高端游客度假需求，高尔夫球场也随之引入普吉。

普吉岛的第一个18洞球场，普吉岛乡村俱乐部（Phuket Country Club），于1989年开业；1991年，蓝峡谷（Blue Canyon）高尔夫球场开业；1992年，乐古浪高尔夫球场（Laguna’s Banyan Tree Golf Course）开业。

图为普吉岛高尔夫球场分布

随着乐古浪集团（Laguna Development）酒店开发项目的成功，乐古浪集团进军公寓市场。1993年，Allamanda公寓项目完工，成为普吉岛第一个重要的公寓项目，标志着普吉岛开始进入公寓市场。在此之前，普吉岛上所有的公寓房间数量，加起来不足200套。

公寓在普吉岛上兴起，带动了公寓法案的变革：

• 1979年，公寓法（the Condominium Act）变革，引入“分割式所有权”（strata title），即，允许购买公寓者取得分割后的单位地契所有权。

• 1991年，“公寓法”允许40％的份额可以卖给外国人，以期带动房地产发展。

• 1999年的“新公寓法案”外国人的配额增加到49％。

四

1990s后期，为满足国际人士需求，基础设施不断完善

从1995年到2000年，普吉岛的基础设施逐步完善，主要为富裕的外国人士提供服务。如，1995年东南亚医院连锁品牌“曼谷医院”正式入驻普吉；而英国国际学校（前身为Dulwich国际学院）是普吉岛的第一所国际学校，于1996年开办。

由于亚洲经济危机，地方和区域经济在1997- 2000年间陷入低迷，然而，外国人对普吉岛的地产兴趣依然居高不下。在危机后期，许多小规模的外国开发商对普吉岛市场产生了浓厚的兴趣。普吉岛地产类型开始多元化，从低端到豪华地产均有涉及。

2000年之前，普吉岛的酒店房间不足5000个，其中30％位于芭东。别墅单元约100套，主要位于邦涛海滩和卡马拉海滩（West Coast Central）。对于度假型公寓，普吉岛不足150套。

五

2000年-2010年，普吉岛房市在波动中发展

2004年普吉岛Central Festival 购物中心开业，成为当时最大的购物中心，主要针对旅游人士和当地居民。

2004年底的海啸对普吉岛西海岸的海滨酒店和物业造成了严重破坏。然而，2005年，投资客又重回普吉岛，因为当时普吉岛被列为《福布斯榜》的五大旅游目的地之一。

普吉岛房地产繁荣的高峰期发生在2005年至2008年期间，原因很多，有良好的全球经济前景以及普吉岛作为顶级旅游目的地的崛起的因素，也受外国买家需求推动的影响。

2006年初，东南亚地区第一套海啸预警系统在普吉设立，该系统在游客集中地区，能以英语、泰语、华语、日语、德语等不同语言的广播警示游客海啸的来临。

2008年，全球经济危机波及普吉岛，对普吉岛的房地产市场造成了严重影响，外国购买者的需求大幅下降。随着全球购买力的下降，普吉岛的主要地产类型以低端型酒店、低端墅以及低端公寓为主。

在经济危机之前，大部分买家都是欧洲人。然而，信贷危机削弱了发达国家的消费能力，来自新兴市场的买家成为新的目标市场，大部分买家来自俄罗斯，新加坡和香港，以中端地产和低端房地产为主要类型。

酒店ADR在2008年达到最高（4366泰铢）。随后几年，普吉岛的游客人数继续增加，2010年到普吉岛的国际游客人数超过200万，入住率猛涨，酒店市场不断壮大。

六

2010年至今，普吉大力推进基础设施，游客数量激增，房产市场前景无限

2010年，普吉机场的接待量仅为650万人次，而客运量已达960万人次。为了提高接待量，Airports of Thailand PLC（A0T）宣布计划在2012年扩建普吉机场，项目承包商于2014年任命，并于同年开始施工。

2015年，中国游客人数超过百万。从那时起，普吉岛越来越依赖于中国经济的实力和中国游客的数量，中国游客大大超过了来自其他国家游客的增长；尤其是由于卢布贬值而下跌的俄罗斯人。

2015年底，开发商Mont Azure的The Estate和安纳塔拉度假村以每栋别墅超过5亿泰铢的创纪录的要价推出，备受追捧和好评，豪华别墅地产开始活跃，以满足自住需求居多。对于豪华买家来说，酒店管理和配套设施很重要。

此时，在普吉岛希望购买住宅物业作为度假屋的需求量不断提升;这些买家大多是在亚洲工作的国际外籍人士。低投入的小户型公寓收到热捧，地产市场逐步从自住型转为创收投资型地产。

随着投资型地产大受欢迎，市面上开始出现包租公寓项目。为了保证租金收益率，开发商通常提供5%-7％的收益保障，为期3-5年；同时给与每年有限的停留时间约15-30天。许多项目引入了酒店管理品牌，确保产生高额回报。

基础设施在塑造普吉岛的酒店和房地产市场方面发挥了重要作用。普吉机场的一期扩建工程于2018年初完工，年接待量增加至1250万次。包括国内航站楼750万人次的容纳量和国际航站楼500万人次的容纳量。然而，截至2017年，乘客总数已达到1690万人次，超出机场新增的最大容量440万人次。根据现有的最新数据，2017年，超过一半的入境者（51％）来自中国和俄罗斯这两个国家，中国继续成为最大的市场，占比37％。

泰国AOT集团还计划进行普吉机场的第二阶段和第一阶段的扩展。预计将于2022年完成的二期扩建将使普吉岛机场全年的运载量提升至1800万人次。计划将国际航站楼的接待能力从每年的500万人次扩大到1050万人次。该计划还包括大型停车楼，预计可容纳1500辆汽车，并将规划的单轨铁路（轻轨交通系统）连接到机场。

图为普吉轻轨规划图

2018年初，普吉岛智能巴士开始沿着岛屿的西海岸运行，连接普吉岛国际机场和拉威海滩，共计10站地。泰国运输和交通政策规划办公室（OTP）的另一个基础设施计划是常规铁路线，将通过攀牙（Phang Nga）连接普吉岛和素叻府（Surathani），该研究已经完成，预计完工日期是2023年。

图为铁路修建示意图

普吉岛国际机场的第三阶段预计将于2024年完工，这将使旅客吞吐量从每年1800万人次增加到2500万人次。国际航站楼的接待能力将从每年1050万人增加到1550万人次，国内航站楼的处理能力将从每年750万人增加到950万人次。

为了应对不断增加的游客人数，需要更高效的运输系统。目前，普吉岛的公路网络包括15条主要道路。由于该岛的主要进入通道位于北部，所以岛上的主要交通路线为南北走向。公路NO.402或Thepkrasattri公路为主干道，通过撒拉辛大桥（Sarasin Bridge）或Thepkrasattri大桥，连接泰国大陆。

图为连接普吉和泰国大陆的402公路

连接西海岸和岛屿东海岸的三条主要路线是4025号，4028号和4029号公路。普吉岛4018公路随着越来越多国际一线酒店品牌的加入，逐步成为普吉岛最美最贵的沿海公路。而邦涛海滩将被赋予“东方威尼斯”的称号。

此外，还计划建设连接芭东和卡图（Kathu）的两条平行隧道，将取代4029号公路，4029公路是一条狭窄，陡峭，危险的道路，在雨季尤其不安全。该项目将把Patong和Kathu之间的距离从14公里的蜿蜒公路缩短至4公里。该项目目前正在进行环境影响评估审批，预计将于2024年完工。

图为预计建设的平行隧道

机场和道路网络的扩建，一方面将有助于预防普吉道路拥堵，避免出现曼谷的堵城现象，另一方面为未来普吉游客激增，及更好的服务游客做充分准备。

未来，普吉岛的房地产市场将随着基础设施的不断完善，投资潜力也将无限增长。

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