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在小产权房林立的沙河,新房到底值不值5万4?

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提到沙河,对这里熟知的人,脑中难免蹦出一个词——小产权房。

这个城镇化进程中的“灰色”产物,自身存在一套“实惠论”的生长逻辑。即使早在2013年起,相关部门开始陆续清理,小产权房依旧有大量存余。

昌平沙河就是个典型。


住在附近的同事,指着地图画了一个红色区域,称这片儿标记着“XX家园”、“XX公寓”的建筑都是小产权房,一栋楼一年赚个百十来万不成问题,收入相当可观。

很多北漂客聚集在这里,早高峰在地铁沙河站排队五六百米已成常态(图中红线为排队长度)。

与之形成鲜明对比的另一个极端是,沙河片区还有不少别墅项目,代表性的有中海·尚湖世家、玫瑰园等,总价千万起跳。

就是在这样一个地方,2018年1月17日中海相继拿下两个限竞房地块,一期限均价54553元/㎡,二期59610元/㎡。


△沙河行政范围图,戳图可放大

沙河新增地块不多,近期待入市的华润俩地块,限定均价为54197元/㎡。

可以说,“5万4”是当前沙河新房市场的平均水准。

但这个价格,值吗?

规划在先,价格在线

值不值先看价差。

上述新房地块属性均为限竞房。在最初的挂牌文件中,宗地基本情况第四条已标明:“本次挂牌出让宗地限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格”。

不考虑其他因素,这确实是政府在参考周边二手房价及潜在发展后,给出的8年稳定估值(3年交房期+5年内不能交易)。

与华润地块(朱辛庄站)仅一站相隔的次新房领秀慧谷,四个区最新成交价从5万-6万不等,其中AB两区属于限价商品房,还需负担数额不低的额外费用。


如果现在觉得5万4的单价不值得,那么两年甚至五年后再回看 ,会不会又觉得自己“占便宜”了?

另一方面,可以看规划。近两年各种利好政策频出,不少涉及沙河板块。


在规划的“三城一区”里未来科学城扩容,面积比以往扩大16倍。其中“西区”依托朱辛庄—七里渠、巩华城、沙河高教园、国家工程技术创新基地,分别打造科技商务、科技金融、智慧人才、技术研发四个“高精尖”发展组团。

延伸阅读:《未来科学城到底有没有未来?》

《未来科学城生活圈“淘宝计划”》


△华润地块离朱辛庄地铁300米

有别于其他行政区的是,昌平出让的限竞房地块,大多数都是真正的临铁项目。中海丽春湖墅邻近地铁沙河站(昌平线),华润“双子星”紧挨朱辛庄站(昌平线与8号线交汇)。

严肃君判断,这些邻铁盘在价格上不会有太大的价格博弈空间,看好这几个项目的话,建议踩准首期开盘的节点,尽早入手。

地铁,是购房者的“定心丸”。即使高峰时期挤地铁,会觉得自己像条罐头里的沙丁鱼。

一炮双响的“华润双子星”

有明确规划的沙河,历史成交表现还不错。

抛除当中的成本运算,开发商也会结合市场做出相应的价格调整,限定均价并非“定量”,更何况还有一房一价、特价房的存在,“5万4”还有浮动空间

不过,价格历来是由供需关系决定的。从数字上来看,沙河片区的购买力并不低。

2019年Q1季度成交报告显示,已开盘的中海丽春湖墅成交均价54476元/㎡,与限均价54553元/㎡相差无几。

在限竞房激烈厮杀、不惜给出大幅优惠的前提下,沙河的限竞房能做到贴线成交,也反映出这一片区的潜在购房力并不低。

不妨再来预测一下,尚未入市的华润“双子星”——万橡华府、万橡悦府,会如何?至少严肃君觉得不会低于中海丽春湖墅。

从地理位置来讲,万橡华府、万橡悦府(为便于阅读,此处均使用简体字,项目准确推广案名分别为萬橡崋府、萬橡悦府更准确的网罗了北清路沿线客群。而北清路沿线除了之前提到的领秀慧谷,可参考的非别墅新房情况如下↓↓↓


万橡华府、万橡悦府均执行“7090”,万橡华府公布了官方户型图,面积区间为80㎡-139㎡,以均价54197元/㎡来算,总价范围434万-753万/套。

万橡悦府虽然还未公布具体户型图,但据闻会推72-130㎡两至四居,总价范围390万-705万/套。和上图一比较,价格接受度更高。

另外,万橡悦府临时售楼处预计在5月初开放,在地铁朱辛庄站东南角附近。

万橡华府、万橡悦府已经建立官微,结合当前所得信息可知:

  • 万橡华府由华润跨界小米联合拿下,要求对地上公建建筑规模的50%自持,自持年限不低于20年。

  • 万橡华府社区涵盖住宅、写字楼、商业等多重复合业态,其中小米的办公配套,由3栋写字楼及下沉式庭院、配套商业、城市广场组成。

  • 万橡悦府由首开+华润+建工联合体竞得,除了住宅部分,38000㎡用地规模为B4综合性商业金融服务业用地。

  • 俩项目的控制高度在45米-60米之间,可以推测住宅为15-20层的高层产品。

  • 当前万橡悦府所透露的信息不多,但两项目紧邻且均为华润操盘,还是可以从后者来猜测一下的。比如,万橡华府住宅的建筑的风格为ArtDeco新古典主义,融入小米产业打造智慧型功能社区,风格会更偏向于年轻人的喜好等。

万橡华府官方户型图如下↓↓↓





△共4张往右滑,戳图可放大

整体户型设计比较合理,动静分区,除了80㎡两居、90㎡三居的C2、D2户型为暗卫,其余户型和功能间均有采光。

户型中规中矩,没有特别的亮点,主要看得房率和社区品质了。

除了上述项目,沙河板块还有一个即将入市的纯新商品房——信达·国子郡,位于沙河北街家园附近,产品尚可,预计均价5万左右,或是对无法忽视的产权年限问题的一种“妥协”。

话说其他

朱辛庄地铁附近日新月异,这得益于TBD住总万科天地的“开疆拓土”。自住房、回迁房、商住已经相继入住,有的底商已经开始营业,商务楼也持续招商中。

昔日纷杂的小商贩已经不见了,地铁口附近也整修了一番,如果华润加入“改造”行列,朱辛庄的未来还可以再想象一下。

还有个比较有趣的点是,严肃君住在朱辛庄附近的朋友,从来不会说自己住在沙河或是回龙观。这也算是朱辛庄“崛起”的一个小佐证。






△朱辛庄地铁附近面貌,共5张

摄于2019年4月22日

值得一提的是,教育培训品牌学而思母公司好未来,在朱辛庄地铁北侧去年底拿地。好未来或将该地块主要用于办公及教育机构延伸拓展

沙河还会继续拆、继续建。新公布的《北京市2019年棚户区改造和环境整治任务》的通告中,昌平区涉及的8个棚改项目,不是位于沙河镇,就是位于邻边的中关村生命科学园。


摘要中提到“存在即合理”,并不适用所有楼盘。但仅从当前沙河市场情况来看,这几个新房定价还是比较有说服力的。

再说,沙河新房也没几个不是嘛。

互动时刻:

你看好沙河板块的发展吗?5万4的均价,入手哪个项目最值得?

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这里有区域群,也有专属项目群,快来和未来的邻居好好聊一聊~

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