买过二手房的朋友都知道，你看好了一个房子，会和房主先签一个定金协议，就是先交一笔小钱锁定房源和房价，之后再签正式的合同。
你以为就是交个预付款，之后签合同就行了，那你就想的太简单了。这等于举着火把穿过火药库，不被炸死是侥幸，被炸得粉身碎骨也正常。
其实，定金协议有很多坑，里面内容写不清楚，事后就可能发生诸多扯皮。
一、定金的性质是担保
1.定金是担保性质，订金是优先购买权
在合约签订时，一定要注意“定金”和“订金”的区别，定金与订金虽然仅一字之差，但是其法律性质却不同。
定金是履行合同的一种担保形式，如果一方违约，就要适用定金罚则。如果交定金的一方违约，那么违约方就无权要回定金；如果是收定金的一方违约，那么违约方就要双倍返还定金。定金罚则，其实是定金担保作用的体现。
订金（有的叫认购金或者预付款）是购房人担心看中的房子买不到，而预先交的订钱，实际上是在一定期限内的优先购买权，它不是合同的担保形式。对方违约，也不适用双倍罚金了。
所以签合同时，一定要看清楚是“定金协议”再签。否则，签个错别字版的协议，对方违约，你的权益就不受保护了。
2.罚金性质要写在合同中
定金罚金性质，一定要在合同中体现。即“交定金的一方违约，无权要回定金；收定金的一方违约，支付双倍定金。”否则，定金惩罚的原则不写在合同中，也不能产生双倍赔偿的法律效力。
比如说，前一阵热炒的话题，说法律要规定大学生应该认真学习。这个条款可以写入法律，但是不认真学习，怎么处罚？违约责任如何承担？这个违约责任没写在法条中，这条法律就等于废话，没有任何意义。
王钢蛋在房产中介看中了一个房子，觉得价格位置都合适，就想跟房主谈。但是中介说，房主在外地，得先交定金之后房主才过来谈，否则看房的人多，一个个谈。房价一直在涨，为了锁定房源和房价，王钢蛋就给中介交了定金。
但第二天见到房主的时候，房主要求房子总价提升40万，由是周边的房子都涨了，我的房子也涨。这让王钢蛋就特别郁闷，说我当时交定金，就已经锁定了房源和房子的价格，现在突然间提高价格，就是违约。于是打官司，告房主赔偿双倍定金，即20万元。边打官司，王钢蛋继续找房子，但这个时候房价已经上涨了很多，即使买到了其他的房子也贵了好多。
更惨的是，法院判处王钢蛋输了，法院认定房主没有签订《定金协议》，也没有实际收取定金。为啥？
二、定金协议的内容
因为这个《定金协议》，王钢蛋不是和房主签的，定金也没有交到房主手上，而是交给了中介，所以房主自然就不需要遵守义务。
第一，《定金协议》必须由本人或有书面授权的代理人签署。
由房主本人签署，对房主才有约束力，如果不是他签的，他肯定不受约束。
王钢蛋的定金协议，是跟中介说好的，中介说我有权限跟你签定金协议，这不好使，中介说的没用，只有房主本人同意才行。
如果房主本人不在场，比如说房主的朋友拿着钥匙开门，你要交定金，需要他朋友代签定金协议。
这个可以吗？可以代签，不过，必须由代签人持有由房主本人出具的书面授权委托书，这样签署的《定金协议》对房主才有效。这一点一定要坚持，否则定金协议就是一纸空文。
第二，《定金协议》必须包含房屋交易的基本信息。
定金协议的内容要全面，包括房主名字，房子位置，房屋的具体价格、付款方式、付款时间、过户时间、交房时间等等核心条款必须要有。否则，之后就任何一点都可能发生纠纷。
第三，定金必须要交钱。
即使买卖双方都签订了定金协议，但是没有交钱，一方违约，另一方也不受惩罚。因为没有事实交定金，这个定金协议是不生效的。
第四，定金交给谁？
王钢蛋把定金交给了中介，那对房主没约束，没用。所以最好把定金直接交给房主，如果房主不在，要在《定金协议》中写明由何人代收，也可以。
三、定金协议的补充条款
第一，购房人的购房资质承诺
现在限贷、限购，有些购房人的资质可能不够，要审核购房人的资质，需要很多证件。在短时内，可能证件不齐。如果购房人没资质，就根本性的影响房屋交易。这就要在定金条款中加入购房人的资质承诺。
对出卖人有利的表述：购房人承诺其具有购房资质，如无购房资质，属于购房人违约，已付定金不予退还。
而对购房人有利的表述：如因购房人无购房资质导致合同无法履行的，双方无责解约，已付定金全额退还。
这样就避免因购房资质而发生扯皮的现象，有据可依。
第二，《定金协议》签定的5日内，签正式合同
最好在定金协议下注明，《定金协议》签定的5日内，双方签订正式房屋买卖合同。如因买方原因导致合同无法签订，买方已收取的定金不予退还；因卖方原因导致无法签订合同，卖方应双倍返还买方定金。
为什么这样？因为定金协定签订了之后，房价上涨了，卖方可能就毁约了，或者是房价下跌，买房人就觉着吃亏了，可能就不签合同了。限定在5天内签订购房合同的话，才防止事后双方扯皮。
第三，定金条款无条件写入合同
定金协议也是合同的性质，很多人觉得签了定金协议，以后再谈。这种想法是不对的，定金协议对双方都有约束力。
所以，已经确定的条款，就应该写入合同，以此锁定双方的共识，并明确法律责任。
本协议中关于房屋价格、付款方式时间、过户时间、交房时间等条款，对于交易双方均具有约束力，全部条款均应无条件写入《房屋买卖合同》中（双方一致同意更改的除外）。
如任意一方拒绝或不同意将上述条款写入合同的，视为违约。买方违约的，已付定金不予退还；卖方违约的，应双倍返还定金。
综上，本文核心内容如下
1.合法有效的《定金协议》必须包含三大要件：本人签署、含有基本条款、以及定金的实际交付；
2.没有争议的定金支付方式，要么是将定金直接交给房主，要么在《定金协议》写明何人代收，由房主签字确认，以避免纠纷；
3.《定金协议》也是合同，其中的内容和条款对双方都具有约束力。所以，《定金协议》不能马虎，且已经确定的条款，《房屋买卖合同》都应该继承下来。
参考文献：专栏刘甫律师：《二手房买卖避坑真经》
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
