房产过户给子女，哪种方式省钱又放心？（二）

原创作者：侯靖宇律师

之前在《房产过户给子女，哪种方式省钱又放心？（一）》一文中，详细比较了买卖和赠与两种方式。这两种方式属于生前过户，父母可以主导，产权一般都可以完整地转移给子女。

现在来介绍下第三种方式——继承方式。这种方式则与上面这两种方式不同，是在父母过世后房产才能过户给子女。

其中，继承又分两种方式：根据遗嘱继承的，叫做遗嘱继承；没有遗嘱的，只能根据法律规定确定谁有权继承，谁继承多少，叫做法定继承。

下面就详细的说明下继承的成本、优点和缺点。

一、继承过户的成本

继承过户，无论有无遗嘱，只要是《继承法》规定的法定继承人（包括第一顺位继承人：配偶、父母、子女；第二顺位继承人：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母），都可以免交增值税、个人所得税、契税等，只需缴纳房屋价值万分之五的印花税。

相比买卖和赠与，继承过户的税费是最低的。

二、继承过户的优点

有这么个现象，中国人普遍不在生前处置资产。

有些父母可能会觉得，财产在自己手中，子女会更积极地尽孝心。如果早早地把财产交到子女手中，子女就不会再关注自己。而且，在不知道父母对财产的安排时，兄弟姐妹之间更能保持和睦。

那使用继承过户方式，房产在父母过世后才开始继承，在世时就可以充分使用房产，生活有保障。比较少出现子女擅自卖房，导致父母无处居住的情况。

三、继承过户的缺点

1、手续繁琐

第一种情况：如果父母留下公证遗嘱，子女可凭公证遗嘱、死亡证明、关系证明、不动产权证等资料直接办理过户。

第二种情况：如果是其他形式的遗嘱（包括自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、口头遗嘱），就不能直接过户了。

不动产中心会要求先办理继承公证，凭继承公证书才给办理过户手续。

但是，公证也并不简单。

公证处会要求所有法定继承人声明愿意按照遗嘱分配遗产，或者达成遗产分配协议，否则不予出具公证书。

万一有个别法定继承人在这期间也身故了，又需要法定继承人的法定继承人出具声明。

第三种情况：如果没有遗嘱，需要所有法定继承人带上关系证明、死亡证明等资料，到不动产中心做笔录，确认继承方案，最后按继承方案办理过户。

在第二种和第三种情况下，如果大家都愿意配合，能够办理公证或达成一致的继承方案，房产自然能够顺利过户。

但万一有人不配合或者有异议，公证就没办法做，方案也达不成，只能到法院起诉，让法院判决。等拿到判决书后，再到不动产中心办理过户。

走完上面这些步骤，顺利的，需要几个月；如果不顺利或者需要诉讼，拖上几年也是常有的事。

2、子女很可能得不到全部房产

如果没有立遗嘱，或者遗嘱效力被推翻，房产只能按法定继承。

法定继承人虽然包括了配偶、父母、子女和兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。但比较常见的情况，是由第一顺位的法定继承人来继承的，即在世的“配偶、父母、子女“。

但是由于很多家庭的房产其实是父母的夫妻共同财产，当其中一人过世后，只有一半属于遗产，可以用于继承。

只有当其他人都放弃继承，在世的父母一方也将自己的共有财产份额转让给子女时，子女才能取得全部的房产产权。否则，子女只能分得部分产权。

拿上图的小丽来说明一下：

假如小丽父亲去世时，奶奶、母亲、小丽都在世，那么母亲可以取得1/2的共同产权+1/6的继承产权，合计2/3；奶奶和小丽则各自取得1/6的产权。

奶奶去世后，小丽可以代位继承父亲的份额，即1/24；而小丽的伯父、姑姑和堂兄妹都可以继承该房产的一部分。

在这些亲戚去世后，房产的份额还会继续被继承，子子孙孙无穷匮也。最终小丽只能取得7/8的房产份额。

如果小丽想拿回剩余份额，则需要亲戚们放弃继承或者出资购买。

3、继承房产如果属于夫妻共同财产，子女离婚时将被分割。

有效的遗嘱中，可以写明房产由子女一方继承，此时虽然子女已婚，仍属于子女的个人财产。离婚时，配偶无权要求分割。

但如果没有遗嘱，或者遗嘱中没有特别说明，那么继承的房产属于夫妻共同财产，子女在离婚时，要分给配偶一半。

由此可见，继承过户方式虽然父母省钱又省心，但如果没立好公证遗嘱，子女一样不能省心省力。

总之，买卖、赠与和继承这三种把房产过户给子女的方式，各有优劣。究竟用什么方式，还是要综合考虑家庭情况，慎重选择。

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全文完。感谢您的耐心阅读~

作者介绍：

侯靖宇律师毕业于北京大学金融法中心

现为广东载信律师事务所专职律师，专注房地产、金融领域法律事务。