深圳一小区遭开发商和前物管欠缴200万维修金，设施破败没法换

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近日，深圳市龙华区银泉花园业主投诉，开发商、前物管欠缴小区首期物业专项维修资金135万。该小区业委会通过向龙华区住建局维修基金办查询时了解到，银泉花园小区应缴首期维修资金185万余元，已交50万元，欠缴135万余元。而前物管龙泉物业欠缴近70万日常维修基金。两项合计约200万。龙华区住建局表示，已介入调查追缴135万余元首期维修资金及68万余元日常维修资金。

银泉花园被纳入龙华区前桥首期维修资金的小区统计表中。

小区埋地消防管道设施老化锈蚀漏水严重多次维修，多部电梯因部件老化等导致故障频发，但由维修资金有限一直没有办法更换维修。

业主投诉；

多种设施亟待更换维修

却发现物业维修资金欠缴

龙华区银泉花园小区随着新旧物业管理交接过程中，业委会逐一发现各类问题，双方产生的纠纷至今没有得到解决，部分业主向南都记者投诉。

南都记者近日来到银泉花园了解情况。该小区于2002年竣工，业委会于2016年12月成立。2018年11月底，小区更换物管，前物业管理处龙泉物业推出。当时物业公共部分需要维修，业委会通过向龙华区住建局维修基金办查询时了解到，银泉花园应缴首期维修资金185万余元，已交50万元，欠缴135万余元，存在严重欠缴。

业主李先生还提到，除开发商欠缴135万余本体维修资金外，银泉花园的前物管管理公司龙泉物业管理公司则还欠缴近70万日常维修资金。

业主反映，近年来，由于小区埋地消防管道设施老化锈蚀漏水严重多次维修。小区多部电梯因部件老化等导致故障频发，但由维修资金有限一直没有办法更换维修。“解决这些公共设施安全问题及其他物业共有部分维修需动用大量的专项维修资金。”小区业主陈小姐说，现在这些资金欠缴，小区进行这些更换维修压力很大，希望主管部门能加大首期维修资金追缴力度。据了解，银泉花园有600多住户，房龄17年。

其他质疑：

架空层、部分公共用地等

业主质疑使用不规范

另外，银泉花园小区９栋一楼架空层也产生纠纷,业主认为与产权登记不明确有关。虽然小区2002年就建成，但很多公共空间和设施都是后来才办理产权或是明确用途的。业主陈小姐说，他们向深圳不动产登记中心查询过，截至2017年10月，小区的幼儿园办理不动产首次登记，但游泳池、网球场等没有。后来，经过民治街道办、社区工作站、区物管中心2018年初开会协调，游泳池、网球场等归还小区业委所用。不过，小区９栋的架空层一直被开发商出租用作仓库，业主认为这是公共空间，不该被占用，但此事至今没有得到解决。而在2018年１月各方协调会上，龙泉物业相关人士表示2018年1月底前完成。记者也从相关会议记录里看到这份有各方签名的记录。

还有业主反映，小区门口一处公共用地一半属于政府用地，一半属于小区红线用地，以前用作停车场，小区业主也可以停车。但新旧物业交接后，这一处公共停车场就不充许小区业主使用。业主还提到，小区超市的后门以前是常闭，现在门也被拆掉，外面的人可以随意进出小区，安全隐患极大。南都记者近日来到小区，发现超市的后门确实没有关闭，外人可以随意进出，而小区多部电梯确实年头已久，比较老旧。另外，９号架空层依旧被锁着。

龙华区住建局回应

针对开发商欠缴首期维修资金

将采取三步措施追缴,或申请强制执行

对首期维修资金、日常维修资金欠缴等问题，南都记者近日也向龙华区住建局进行核实调查。龙华区住建局物管中心工作人员韩先生介绍，有类似现象的小区不止银泉花园，龙华区住建局去年开始对辖内所有欠缴首期维修资金的小区进行追缴，此类小区有25个，目前成功追缴６个小区的首期维修资金600多万，但有的开发商企业已经不存在，成了老大难问题。银泉花园首期维修资金确实欠缴135万余元，这也属于历史遗留问题。该小区竣工于2002年，问题存在时间已比较久。接下来，第一步是整理档案、材料，收集证据。第二步是告知对方这一违法行为，让公司主动缴款。去年已经开始系列工作，成立律师顾问团进行审核。第三步是发出限期缴交决定书，如果企业不缴交将向法院起诉申请强制执行。根据《行政强执法》53条，当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行行政决定的，没有行政强制执行权的行政机关可以自期限届满之日起三个月内，依照本章规定申请法院强制执行。

针对前物管欠缴日常维修金:

已启动追缴程序,将调查欠缴原因

对小区前物管龙泉物业欠缴的68万余元的日常维修金，韩先生介绍，根据《深圳经济特区物业管理条例》第８５条和《深圳市物业专项维修资金管理规定》第１０条，物业服务企业应当定期将代收的维修资金存入物业专项维修资金专户。

2010年９月10日前，原房屋本体维修基金可由业主大会决定是否移交到物业专项维修资金专户，2010年９月10日之后，物业服务企业应定期将代收的维修资金存入物业专项维修资金专户。

韩先生介绍，银泉花园小区自2002年入伙之日起至2018年11月30日，由深圳市龙泉物业管理公司提供物业管理服务。2001年至2010年９月期间，物业公司代收的日常维修资金由业主大会决定是否移交至物业专项维修金专户。2010年10月至2018年11月30日，银泉花园日常维修资金应交额为140万余元，实缴额为71万余元，欠缴额为68万余元。

从龙华区住建局提供的数据来看，2011年１月至2017年３月欠缴最多，应交金额107万余元，实缴金额39万余元。在使用情况中，该小区物业专项维修资金使用总额为15万余元，共申请使用６次，分别用于水带、外墙、天面等维修。

龙华区住建局表示，2017年起加大追缴力度，2017年３月以后，小区基本都是正常缴交维修资金，主要是追缴2011年至2017年欠缴金额。现在已启动追缴程序，马上介入调查，弄清欠缴原因，及资金是否有使用但没有报备等情况。

据悉，目前，龙华区９个小区完全没有欠缴，2018年起小区实现１００%收缴成功。龙华区住建局表示，龙华区167个小区需要缴交日常维修资金，不会遗漏任何一个欠缴小区，将建好台账，分期分类追缴。

民治街道物业办

９栋架空层被出租

要求开发商限期内提供证据

对此，南都记者近日向民治街道办物业办、龙华区住建局了解了相关情况。民治街道区物业办工作人李先生说，关于小区门口的停车场问题，有部分区域不在小区红线范围内，现在要求龙泉物业取下栏杆对外开放，小区业主和外面的人都可以停。而小区门口的超市后门已经要求装上门禁。

关于９号架空层，李先生说，街道办协商时，开发商说当时报建不属公摊面积，现在限期要求开发商提供证据，如果限期提供不了证据则责令开发商清空。街道办正启动相关执法程序，正在认定中。

上海市锦天城（深圳）律师事务所律师叶劲则认为，架空层的权属问题，在《物权法》及其司法解释中没有明确规定属于业主或开发商。

但是，最高人民法院在（2013）民提字第94号（南天一花园诉城建集团纠纷案件）判决中明确 “案涉架空层是南天大厦整体结构的一部分，是该大厦的附属设施，应由南天大厦全体所有权人共同使用。”叶律师认为，区分所有的建筑物或住宅小区的架空层应当属于全体业主的共有部分，由全体业主共同使用。该观点也在本人于《深圳法学》（2019合集下册）发表的《基于政府指导监督下的业主自治模式》一文中也有明确。

小区停车位。

采写/摄影：南都·深圳大件事记者 张小玲

马上办评分

龙华区住建局

民治街道物业办

59分 不及格

■处理进度 18分

在接到业主投诉后，龙华区住建局及民治街道介入，但欠缴问题存在已久，不是一两天。

■处理进度 16分

龙华区住建局及民治街道介入后都进行了相关调查及启动执法程序，但小区水管、电梯等重要设施目前急需更换，问题依然未解决。

■处理效果 10分

龙华区住建局及民治街道虽然介入后都进行了相关调查及执法程序，解决了部分问题，但仍有欠缴的维修资金及架空层部题没有得到解决。

■南都评价 15分

物业更换纠纷、欠缴维修资金等，是深圳小区物业管理中常见的问题，政府部门也已出台系列法律法规进行约束及规范。龙华区银泉花园新旧物业更换中，业委会发现一些问题并向政府有关部门投诉。目前来看，在民治街道办等部门介入下，停车场等部分问题得到解决，但架空层的归属仍未有定论，也需政府部门进一步明确执法。而事关小区业主利益的２00多万维修资金仍未到位，虽然龙华区住建局已启动追缴程序，但何时到位仍让业主心里没有底。在已有的法律法规及政策规定前，维修资金的追缴程序已十分清晰，需要的是政府相关部门加强执法力度和效率，保障业主们的合法权益。