燕郊首富的地产江湖：水深莫测 传说“半座城”都是他的

北京通州往东，过了潮白河，便到了那个被称为“睡城”的燕郊小镇。

这里常常可以寻见一个叫“福成”的品牌。吃有福成肥牛、福成火锅、福成茶餐厅；逛有福成国际商贸城、福成珠宝城、福成购物中心；住有福成公寓、上上成、青年社区。藏身于这些产业背后的是燕郊“首富”李福成。

李福成，1946年生于河北三河市兴隆庄村，养牛起家。2004年，李福成将养牛产业送上A股。福成股份随后几次转型，注入餐饮业务，并最终成为殡葬第一股。

3月29日，福成股份发布2018年业绩，营收14.54亿元，同比增长6.85%；归属上市公司净利润1.6亿元，同比增长2.45%。而殡葬业贡献了87.96%的超高毛利率。营收、净利平缓增长的背后，是福成股份畜牧业、餐饮业的“日落西山”。

不过，真正让李福成成为燕郊首富的是房地产业，外界曾戏称其为燕郊地产四大家之首。燕郊地产江湖水深莫测，政商关系盘根错节，地产商手段之极端，曾多次见诸报端。能在这里占得先机，并分到一大杯羹者，也是根基深厚、善于钻营、长袖善舞。

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燕郊“半城”

“我们都叫他李半城。”

燕郊的燕昌路上，出租车司机张强告诉市界，“从这里到那头，路两边全是他（李福成）的。”

庞大的福成集团影响着燕郊的吃喝住玩。福成开发的小区一片连着一片，加起来住宅总规模相当于3个颐和园大小。除此以外，福成旗下还经营了小贷公司、典当公司。

同样的话，市界第二次听到，是从福成地产的销售人员口中。王薇指着燕高路两侧对市界说到，“你看，这些都是福成的房子。”

虽然福成、汇福、燕达、兴达被称作燕郊地产四巨头，但在王薇看来，福成优势明显，“（燕郊的房子）我们公司占了一多半”。

这里甚至有一条路叫做“福成路”。距离福成路不到600米，燕郊的行宫东大街上，一座不起眼的小院，挨着福成美食广场，当地人告诉市界，李福成曾住在此处。这里目前仍有居住的痕迹。市界观察到，门侧的警卫室有人值班，院里角落处堆放着几个纸箱。

这座灰墙小院外表看着质朴无奇，如果不是当地人指认，很难将其和“首富”等字眼联系起来。这也正如李福成所展现出来的形象，他是地道的农民，靠着自己“看不懂”的房地产暴富，却一直对起家的养牛业津津乐道。

在燕郊，关于他的故事，逢人都能说上几句。环京资深楼市观察者李游对李福成的发家故事信手拈来，“从走街串巷卖香油，到后来享受国家无息贷款办养牛场”。没什么文化的李福成头脑灵活，喜欢琢磨，做事胆子大。

1981年，39岁的李福成离开生产队，筹集来1.2万元“巨款”，开了个油坊做香油。后他发现另一条商机，做香油产出的麻酱渣，能拿来喂牛。最终在政策红利和自身经营下，李福成成了“中国牛王”，甚至被中央领导们接见。

2004年7月，李福成将养牛产业福成股份送上A股，成为“中国养牛第一股”。随后在他的主导下，福成餐饮及三河宝塔陵园先后被注入上市公司；2014年并购位于北京周边的宝塔陵园，切入殡葬领域，福成股份又被打造成A股首个“殡葬概念股”，让这家上市公司受到资本热捧。

在福成股份传统主业进入瓶颈期时，殡葬业取而代之成为新支撑。2017年年报显示，福成股份营业收入13.6亿元，同比下降0.76%；归属于上市公司股东的净利润1.57亿元，同比下降15.26%。殡葬在三大业务板块中贡献超过一半，毛利率高达86.78%。

2018年，殡葬行业的业绩“担子”更重了一些，实现营业收入2.6亿元，较去年同比增长14.7%，毛利率也“更上一层楼”，达到87.96%。

而上市公司之外，真正让李福成成为“半城”的是地产业务。

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盖房发家

距天安门直线距离仅30公里的燕郊是“北京后花园”。1996年，930路公交的开通，让北京和燕郊的距离缩短到40分钟。

得天独厚的地理位置，使得燕郊承接了大量在北京工作生活的北漂一族。李福成发现其中商机，北京“离不开北漂”，于是进军房地产。

燕郊成为“跨省上班族”的睡城

李游告诉市界，在燕郊，李福成算是最早做房地产的一批，2002年河北福成房地产开发有限公司成立。在燕郊土生土长的张强则见证了一片片玉米地到高楼渐起的过程。

燕郊这块弹丸之地上，逐渐形成了福成、汇福、燕达、兴达地产四巨头寡头垄断的局面。而福成更是以低成本、低价格的策略迅速做大。在这期间，李福成曾向媒体透露，“福成集团年营业额逾百亿，房地产开发收入约占一半”。

因为主打北漂人群，李福成将广告打到了国贸，“首付3万月供1千”。同样也因为这一精准的受众定位，福成的房子优势劣势都格外明显。李游向市界介绍，优点是走亲民路线，价格比较低；缺点是房子品质较差，物业问题也多。

李福成一手打造的上上城项目名声远扬。据其官网介绍，这是全国单个项目建筑面积规模较大的商品房住宅楼盘。上上城青年社区项目“十个月55亿元”的销售神话也曾多次登陆各大新闻版面。

不光占地面积广、卖的快，上上城还以高密度而著称。2019年1月23日，市界走访了福·城上上城五期，这里号称“河北最高密度楼盘”。王薇告诉市界，这个有着63栋楼的小区容纳了近8万人口，在层高多为18层、28层的情况下，楼间距仅为45米。

王薇还介绍，小区内一个停车位1800元/年。为了新增停车位，小区的绿化率已经从原来的30%下降到了20%。

房地产让李福成的财富迅速积累。而在自家开发的小区里，李福成的形象被塑成雕像，金光闪闪。市界走访福城上上城五期时看到，小区门口的金色雕像异常打眼，李福成扬鞭驱赶身前的8头壮牛，威风凛凛，雕像前面还挂一个条幅，“出重拳、扫黑恶、保平安”。王薇告诉市界，“只要是福成的小区，都可以找到‘福成赶牛’的身影。”

而受京津冀一体化、环保升级的影响，福成股份的传统养牛、食品加工行业受到巨大冲击。2005年-2007年，分别实现净利润1015万元、1788万元、1943万元。2010年甚至迎来福成股份的首次亏损，净利润-3340万元。

2015年，北京房价一路上扬，受北京楼市及政策影响，燕郊房价水涨船高。房产销售顾问张燕告诉市界，“2015年涨到1.5万元/平米后，之后仍一路飙升，到达顶峰是在2016年的3.5万元/平米。”

这里的开发商也赚得钵满盆满，2016年，李福成家族凭借66亿元第一次上榜“2016河北胡润富豪榜”，并排名第九。

以福成为首的四大家牢牢把控的燕郊地产江湖，外地开发商一直难以进入。一位熟悉环京的开发商对市界表示，都是在当地经营很多年的“地头蛇”，无论政府关系从上到下，还是势力、影响力，各方面都是能折磨死外来开发商。

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负面缠身

伴随李福成及其家族财富膨胀的是不断涌现的负面新闻。

从2005年开始，关于李福成家族涉黑、暴力拆迁等负面新闻在网上不时出现。2007年8月，李福成之子李高启暴力袭警的消息，更让福成深陷舆论危机。有媒体报道，当年9月，李福成在燕郊福成大酒店第七会议室召开记者招待会，亲自回应澄清，称上述消息为诽谤。

2014年，李福成接受新浪乐居采访时也曾表示，自己从小痛恨黑社会、黑色势力，事业发展路上坚决以诚恳的态度经商，不以非法或唆使黑社会手段敛财。尤其反对“黑社会”“黑恶势力”“杀人”“被抓了”等内容等电影电视剧。

而燕郊本地人眼里，李福成的说法和所作所为并不一致。

2014年8月，68岁的李福成辞去上市公司所有职务，将福成股份交给儿子李高生接管。

而此时燕郊的地产江湖也暗流涌动。2014年7月，曾担任河北三河市市长的李刚“落马”，有媒体报道与燕郊地产开发相关。经检察机关公布，最终起获赃款现金1亿余元。当年8月，河北省政府派专门调查组调查三河市土地问题，此后又有多名官员被调查。

李刚主政三河市，正值燕郊房地产开发项目暴涨。据检察机关指控，2005年1月至2013年7月，李刚利用担任三河市长等职务便利，为他人在职务调整、房地产项目开发、工程承揽、支付工程款等事项上谋取利益，非法收受人民币6133余万元。

2015年后，福成开发的地产项目也渐渐减少。李游对市界表示，“虽然拿了一些地还没开发，但数量很少”。在他的观察中，这之后燕郊开始重点打击涉黑人群。

而在王薇印象中，“2015年燕郊一下给拆了16个村，拆迁款已经给完了，打算盖楼。”王薇告诉市界，这是公司在那边开发的项目。2015年冬天，王薇接到公司通知，过去发展潜在客户，“紧接着就下来文件下不让盖了”。福成的新楼盘计划随之被踩刹车。

2016年，就在市界所拍摄的李福成家门口600米外，一场车祸让李福成的孙子李旭殒命。张强告诉市界，出事的地方“路宽，没有红路灯，（李旭）他车速又特别快”。李旭是润旭房地产、泊利科技、金鼎典当和新三板企业鼎润投资的董事长，一度被传为李福成接班人。

此后，福成集团所在的地产、养殖、餐饮等行业均不同程度的走下坡。

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重出江湖

2018年，72岁的李福成决定重出江湖。

2018年7月底，他接受媒体采访时表示，虽然自己不直接参与上市公司的管理，但“打仗亲兄弟，上阵父子兵”，当前公司发展的关键期，自己数十年做企业的经验，一定能帮助公司尽快实现突破。

不久后，福成股份发出两则“割肉”公告。一条表示，福成股份拟出售肉牛养殖及屠宰加工业相关资产及业务；另一条则事关“易主”，福成集团、福生投资、李福成、李高生打算将福成股份的持股转让给华侨控股集团。

2019年3月底，福成股份表示，三河肉牛养殖分公司资产组、三河肉牛屠宰分公司资产组和福成澳大利亚公司将会在北交所以公开挂牌的形式竞价转让。此前的评估显示，这三项资产的市场价值分别为2135.59 万元、-6055.02 万元、2.86亿元。

决心甩掉畜牧业“包袱”的李福成，又把目光转向了自己的“发家功臣”房地产。春节前夕，福成以2.52亿元的价格拿下燕郊高新区京哈公路南侧的三块住宅用地，总面积达80亩。重拾老本行的李福成还能靠房地产二次造富吗？