瞭望千亿 蓝光发展的另一种进化

蓝光发展发布了2018年企业年报，公司实现营业收入308.21亿元，同比增幅25.53%，公司房地产业务实现销售金额 855 亿元，同比增幅 47%，归属于上市公司股东的净利润22.24亿元，同比增幅62.91%。谨慎对待三四线城市，重点布局人口增长高地。

2018年是蓝光的突破之年，自2015年借壳上市之后，和众多持续扩容的地产公司一样，蓝光也一直在追赶龙头房企脚步。

2019年3月18日，蓝光发展发布了2018年企业年报，公司实现营业收入308.21亿元，同比增幅25.53%，公司房地产业务实现销售金额 855 亿元，同比增幅 47%，归属于上市公司股东的净利润22.24亿元，同比增幅62.91%。

如今，蓝光距离进入千亿房企行列只差临门一脚，如果不出意外，蓝光掌舵人杨铿将提前兑现自己的承诺，在2020年蓝光迎来30岁生日之前实现千亿销售额目标。

最近几年，以新城控股为代表的一批房企，凭借重仓三四线城市迎来了体量的爆发，迅速实现了规模跨越。相较之下，蓝光的规模增速虽然不慢，但并不足够迅猛。蓝光没有深入三四线城市进行高周转的地产开发，却转而寻求了另外一种生长路径，他们试图在房地产业务之外，打造3D 生物打印+生物医药的创新产业，并在产品端由刚需向改善过渡。双轮驱动的战略尚没有产生对业绩的直接助推，蓝光仍然在依靠房地产主业。只不过，这家区域性房企看起来正在变得稳健。

谨慎对待三四线城市，重点布局人口增长高地

据3月20日，2019中国房地产开发企业500强测评成果发布会报告，2018年进入千亿房企俱乐部的企业已增至30家。而房企要实现从百亿到千亿，则平均需花费6.75年。

蓝光在借壳上市的第一年成功跨入了销售额200亿~500亿的第三阵营。通过两年的时间在2017年实现销售额738亿，同比增幅93%，三年复合增长率达78.4%。行业集中度的提升促使房企首先要拥有更大的体量，区域性房企不约而同地开始走向全国，而“四川蓝光”已开始转变成“中国蓝光”。

市场曾经预判，蓝光会在过去的一年直奔千亿房企，虽然有媒体称，蓝光加上代建规模实际上已经突破千亿，但按照财报显示，蓝光的销售额仍为855亿元。

刚过去的2018年是房地产行业持续调控，深化改革的一年。面对严控的政策以及复杂多变的市场环境，蓝光的战略也变得更为谨慎。在向千亿规模扩张前进的路上，脚步渐实，在保持增长的同时，更注重稳步向前。

从整体规模上看，蓝光已经从一个地区性房企走向了全国，成功布局全国50余城。其公司新增土地储备总建筑面积约 1,496 万平方米，同比增加 155%；全年实现房地产开工面积1,077万平方米，竣工面积337万平方米。

与其他着重在三线城市实现规模化扩张的企业不同，蓝光主要将精力聚焦与未来中国人口增长高地，坚持“高价值、高增值”的投资布局。

蓝光提出了“东进南下”、“1+3+N”的战略，在华东区域、华南区域的销售增幅表现最为强劲。其中华东区域销售金额占总金额的24.5%、作为蓝光的大本营成都区域则占总金额的33.6%。

在土地拓展方面，蓝光通过收并购、合作开发、产业拿地等多元化的方式获取土地资源，2018年蓝光新增土储楼面地价为3100元每平方米相对于其拿地的主力城市来讲，这样的价格对其获得较好的利润，提供了一个可持续发展的空间。。截至2018年末，蓝光发展总土地储备约2122万平米，其中成都区域和华中区域持有待开发土地面积过百万方，新增货值约1800亿元。蓝光发展称，2019年公司地产业务将逐步回归新一线、二线及强三线的战略布局，全年计划土地投资总额500亿元。要想继续高质量的增长，从目前其重点发展的东南区域后续还需有待加强拿地步伐。

产品迭代

在对未来一年的展望中，蓝光并没有展现出对规模的急切渴望，反而开始专注于产品本身服务能力的提升。

2018年，蓝光推出了“芙蓉系”、“雍锦系”、“黑钻系”、 “林肯系”、“长岛系”改善型产品品牌，并对五大产品系迭代升级。其中“雍锦系”已进驻30余个城市。新进推出的“芙蓉系”现已进入5个城市。对城市价值的准确判断，使得蓝光的一城一标杆战略能够在2018年改善浪潮中脱颖而出。对产品的专注难以对规模产生直接助益，却让蓝光的净利润率得到了提升。

发力蓝海

根据蓝光发展年报披露实现归属于上市公司股东的净利润 22.24 亿元，同比增幅62.91%；实现基本每股收益0.6223 元/股，同比增幅52.11%；实现净利率8.10%，较2017 年增加3.01个百分点；加权平均净资产收益率17.07%，较2017 年增加4.27 个百分点，盈利能力持续改善；

按照蓝光提出的 “人居蓝光+生命蓝光”双轮驱动的战略，需加大对健康产业的投资力度，同时做好房地产主业的升级转型。

据凤凰网房产观察，目前蓝光主营业务中房地产仍旧是其主力业务，贡献了93.3%的营业收入，年报中显示，公司2019年面对融资环境的收紧以及房地产行业竞争风险的加剧，其应对措施仍旧是聚焦精力做大做强房地产主业，扩大市场份额，以期进入主流梯队。

可以看到，房地产行业的毛利率为25.6%，同比增长2.9%，医药和3D的打印毛利率为73.38%，现代服务业毛利率35.15%。其中作为生命蓝光的主力行业毛利率最高，属于科技市场的蓝海，而现代服务业板块中嘉宝物业无疑是蓝光未来运用科技手段升级现代服务业获取更高价值的重要板块。而作为主力业务的房地产板块的毛利率距离行业平均水平30%还有一定差距。要想跨入全国性一二梯队房地产的行列，需要企业在规模化发展的同时，提高产品溢价率，优化管理。

2019年3月蓝光发展宣布，旗下家宝股份发行境外上市外资股一伙的中国证监会批准。报告期内迪康药业也将加速推进H股上市计划。按照蓝光的设想，这两个板块的上市将会带给蓝光更大的资本空间，逐步完成蓝光地产同心多元化产业生态链的布局。

对于2018年业绩，蓝光控股集团董事局主席、蓝光发展董事长杨铿点评说，“蓝光人人拼尽全力，干得不错。”在年底内部总结会上，杨铿指出，在2019年，蓝光要以新经济思维和逻辑“以变迎变”，坚持规模与利润并重，实现高质量增长。

形势正在发生变化，龙头房企正在收敛、聚焦。对于这个已经一只脚踏进千亿的房企来讲，从百亿到千亿，或许稳健才是未来长远发展的最为重要的姿态。