日本全国城市地价仍处于小幅下降或者说寻底过程中
本文来源：付兵涛 (ID:hgtaoping)，华尔街见闻专栏作者
文/枫之父
前两天看到一则消息：“自1990年代早期地产泡沫破灭之后，日本三大都市圈：东京、大阪和名古屋的地价在2018年首次集体上涨。根据日本国土交通省在3月19日发布的数据，截至2019年1月1日，东京、大阪和名古屋三大都市圈的平均地价较上年上涨0.4%，这是自1992年以来，日本三大都市地价首次集体上涨。从全国来看，日本地价连续四年上涨，去年涨幅为1.2%。由于三大都市及周边地区集中了日本大多数的资源，其地价齐齐上涨才引来市场关注。调查发现，商业用地价格连续第二年上涨，而住宅用地价格下跌速度连续第九年放缓。商用地块的价格增长依然是日本总体地价的驱动因素。其中，工业用地价格上涨0.5%，这也是27年来首度上涨，主要受大规模物流设施需求带动。国土交通省称，失业率下降、工资提升、日本央行宽松的货币政策以及外国游客带来的酒店及零售用地需求都刺激日本地价上涨。”
正好周末有点空闲，把之前搜集整理的日本房地产价格数据翻出来更新并研究一下，发现如下几个有意思的事实：
第一，上述消息说日本地价已经连续四年上涨，但是我手上数据显示日本全国城市地价仍处于小幅下降或者说寻底过程中（下图）。
第二，从1955年到2018年，日本房价（准确说是地价，下文中地价房价混用，实际均指地价）经历了先升后降两个大的起落。具体说，1955年到1991年，日本房价一路飙升，1992到2018年则一路狂降。具体降低幅方面，笔者手头的两个数据源给出的数值差异较大，一套数据显示，1955年到1991年，日本全国城市土地价格平均上涨了116倍，另一套数据显示涨幅为66倍。分类型看，住宅用地涨幅最高、商业用地次之、工业用地最低。
第三，大城市房价涨幅远高于全国城市平均涨幅，而且比全国城市提前见顶。以其中一套数据为例，1955到1990年，六大城市上涨了174被，六大城市以外平均近涨了64倍。需要指出的是，六大城市房价在1990年三季度见顶，但六大城市以外城市均价在1991年三季度才见顶，大城市房价先于全国一年见顶。
第四，日本房价目前平均只有1991年1/3左右。从城市规模分类看，大城市降幅比中小城市更大、降得也更快，但大城市房价也比中小城市率先见底回升；按土地性质看，降幅从大到小依次为商业用地、工业用地、住宅用地。需要指出的是，一个数据源还提供了最高报价土地价格变化情况，涨幅更大，降幅也更大。前述消息说日本商业地产是这几年地价上涨的驱动因素，估计与前期商业地产降幅较大也有关系。
第五，正如上一篇小文（对我国房地产的三点观察与看法）提到的那样，人口流入并不一定保证房价不跌。东京的人口是持续流入的，但与1990年代初期的高点相比，东京房价也下降了七成多（下图）。原因可能是此前东京房价涨幅过高、对外来透支过大，1991年的房价已经把此后二十年的人口增长都提前反应进去了。当然，最能保值的可能还是中心的中心，东京都市区中心部的房价尽管也经历了将近20年的下降，但是截至2018年，该区域是唯一房价回升到1995年水平的。
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