承租人拖欠水电费欲撤离 出租人撬锁搬货“过度自救”

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房屋租赁关系中，出租人与承租人之间的纠纷繁复多样，在维护自身权益时，应遵守法律规定与合同约定，切忌采取过激行为。近日，苏州市虎丘区人民法院依法审理了一起返还原物纠纷，一家服饰公司作为承租人，在未与出租人葛某进行沟通的情况下，准备擅自撤场，且尚拖欠水电费，葛某见状遂强行撬开门锁，取走部分布匹等货物，给承租人造成一定损失，法院酌情判决葛某赔偿服饰公司5万元。服饰公司不服提出上诉，被苏州市中级人民法院驳回，维持原判。

2015年3月，葛某与某服饰公司签订为期3年的厂房租赁合同，约定水电费由承租人服饰公司自行承担，协议解除前双方应立即结清所有往来款项，不得拖欠，否则出租人葛某有权滞留承租人所存货物。2016年12月5日，服饰公司在事先未与葛某沟通的情况下，开始搬离货物、设备，准备撤场。葛某见状，以服饰公司未结清水电费为由报警。

接警人员来到后，葛某生怕对方在拖欠费用的情况下跑路，便不听劝阻，一意孤行，强行撬开厂房门锁，取走存放在内的布料数十匹。嗣后，服饰公司诉至法院，要求葛某返还布匹，并以因葛某取布匹的行为导致其与某日本公司的订单无法按时完成，导致其已向该公司支付了49.9万元违约金为由，要求葛某赔偿。

“50万元毕竟不是一笔小数目，接案后我们进行了详尽调查，发现其中存在一些漏洞。”承办法官表示，原告确与某日本公司于2016年8月签订了一份服饰定作合同，约定当年12月31日前交货，并因没有按时交货而支付了巨额违约金。但经查明，该日本公司的法定代表人系服饰公司法定代表人之子。

承办人同时指出，既然合同约定12月31日前交货，但是原告服饰公司直至2016年12月5日不仅未组织生产该订单，且进行搬厂、招聘等活动，因此根本不能按时完成订单。“而且服饰公司是在日本公司未主张权利的情况下，主动支付的违约金。”

在多次庭审过程中，服饰公司对于丢失布匹具体数字的陈述从200多匹到50多匹反复不定。经法院会同双方当事人现场清点后确认，留存于葛某处的布匹数量为50匹。

法院认为，葛某采取撬锁开厂方式强行搬离货物的行为，超过了自力救济的必要限度，存在明显过错。服饰公司在未与葛某协商解决好水电费问题自行搬离，亦存在过错。对于服饰公司主张的违约金损失，鉴于服饰定作合同相对方的法定代表人存在父子关系，该份定作合同本身存在诸多内容规定不明，不符合国际贸易合同惯例，且服饰公司在临近交货期限来临时，仍未采取积极组织生产，反而在本案起诉前主动支付巨额违约金，上述行为均违反常理。同时，服饰公司对于布匹丢失数量这一关键性问题的多次差异巨大的陈述，显示服饰公司明显违悖诉讼诚信。但鉴于葛某的行为确对服饰公司客观上造成一定损失，故酌情判决葛某赔偿服饰公司5万元。

【法官连线】合法框架内鼓励自力救济，但不得通过违悖诚信诉讼原则获得不当利益

在房屋租赁合同中，出租人与承租人难免发生纠纷，不过在维护己方权益时，应严守法律与合同之约定，在合法的框架内，鼓励采取自力救济措施。承租人在解除房屋租赁合同时，应当遵守诚实信用与互利互惠的原则，与出租人进行合理磋商，避免矛盾的产生与激化，营造良好的商业环境。就算需要提前解除租赁合同关系，双方亦应本着平等协商的原则进行沟通。即使进入诉讼阶段，诚实信用仍应贯穿始终，不得通过违悖诚信诉讼原则获得不当利益。