北京投资看通州，通州就买核心区——通州城市副中心运河核心区板块调研

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是通州不是通县

经常听相声的朋友可能知道，非著名相声演员郭德纲，除了经常拿他老搭档于谦开涮之外，另外一个爱拿来开涮的就是通县了。

比如在老郭的相声《西征梦》里，他是这样调侃的：通县永远是我国领土不可分割的一部分。

老郭拿通县来开涮，无非有两个原因，一是早年间他确实在这里生活过，对这里感情深，这和拿于谦来开涮，道理是一样的。另一个原因就是要符合北京的观众口味，过去一般提到郊区，形容这个地方远，远到什么程度，一般都说“通县”。

“通县”这个词在许多老北京人心中，似乎天然就是一个笑料，带有强烈的嘲讽意味。曾经就有一个网友在通州打车，司机却还问他是不是去北京？

其实在许多人眼里，只有城里才北京。尽管在1997年“通县”就已经被撤销，设立通州区了，一直到现在，还是有不少人认为通州算不上北京。

不过作为共和国首都，全国第一大城市，北京的城市发展是逐渐扩大的。最明显的感受就是从最早的二环三环，一直到今天的六环，甚至大七环。听北京的朋友说，以前的朝阳区就是一片大农田，而这也并不阻碍它现在发展成C B D，成为北京最火的一个区。

如今，北京的发展迈入了新的阶段，2016年开始提出在通州建设北京城市副中心，现在的通州，朝气蓬勃，干劲十足，透过路边一座座正在工作的塔吊，仿佛就能看到这里未来的繁荣和希望。

2019年1月11日，北京市政府正式在通州挂牌。曾经所谓的“北京远郊区”，已经正式成为新北京的中心了。同时这也宣告，通州开始从价值承诺期进入价值兑现期，之前规划的教育、医疗资源会加紧落实，一大波利好在等着通州。

3月11日，北京日报客户端发文确认，2019年7个医院新工程年内开建，这7个项目中，有两个位于通州区，其中，首都医科大学附属北京安贞医院通州院区，是所有新建项目中最大的一个，而另一个项目是，首都医科大学附属北京友谊医院通州院区二期工程，建成后将成为一座医技综合楼。

北京的优质医疗资源，开始向通州转移。

按照计划，未来通州地区将会有八家三甲医院，分别是儿研所、北大医院、新华医院、潞河医院、安贞医院、东直门医院、中西医结合医院、北京市妇产医院等。

除此之外，北京城区的优质教育资源，也正逐步向通州倾斜。未来通州将新增133所学校，而且这些学校大多来自于东西城的名校，比如，皇城根小学、史家小学、北京二中、北京五中等。

交通方面，目前通州在建的地铁有7号线东延及八通线南延，而按照未来规划，到2027年，这里将建成6号线东延（潞城-八各庄），18号线东段（永安里-师姑庄），21号线（怀柔科学城-良乡），D1线一期（北马庄-甘棠）和D4线（宋庄-台湖）。

当然，通州面积有906平方公里，这些优质的资源也不可能均分到通州的每一寸土地，事实上，真正意义的城市副中心，只有155平方公里，大概范围就是，北到潞苑北大街，南至京哈高速，西至通朝行政区域边界线，东至潮白河。包括梨园，潞城，运河核心区，永顺及张家界一部分区域，这才是未来通州最有价值的地区。

而在这其中，北京市政府所在的运河核心区板块，才是未来北京新的核心，并且与国贸CBD，金融街保持并列的空间礼序。

02

皇冠上的明珠—运河核心区

通州，古称潞水、潞县。金代于此设州治，“以漕运通济”，故称通州。据史料记载，北京为漕运开通的大运河始于隋朝。大业四年（公元608）隋炀帝开永济渠，他以涿郡蓟为最北，上游为桑干水（即今永定河），流经蓟城城南取道今凉水河，过通州地向东南出市界。

通州因大运河而兴。

大运河缓缓流淌千年之余，滋养着这里的土地、灵魂。一直到今天，通州正式成为北京城市副中心，大运河依然是通州发展的核心区域。

北京城市总体规划中提出，“一带、一轴、多组团”的空间架构，依托大运河构建城市水绿空间格局，形成一条蓝绿交织的生态文明带；依托六环路建设功能融合活力地区，形成一条清新明亮的创新发展轴；依托水网、绿网、路网，形成12个民生共享组团和36个美丽家园（街区）。

而我们常说的运河核心区，正是被大运河，运潮减河（通燕高速），东六环三地包围，形成合围之势，也因此被人称为运河三角洲。

大运河两岸水系发达，风光秀丽，很难想象，在北京能有这样一片地方，如江南水乡一般河网密布，温榆河，小中河，通惠河，运潮减河，北运河，五河交汇处，形成了一座孤岛，随着通州三塔，新光天地，燃灯塔三座地标建筑的鼎力，将形成“三塔定五河”的格局，而这里也将成为通州商务中心区。

通州核心区分为三部分，河东岸是生态居住区，河西岸是商务北区和商务南区。

具体来看

商务北区，有多家龙头房企进驻，其内部也分为三个部分，多为商务公寓，写字楼和商业。一部分以新光天地为地标，而万科接盘部分地块，建成了商务公寓项目，就是“万科大都会”。

一部分是侨商总部基地，打造富人办公的地方，其中一条街参照“金宝街”建设，名叫“新宝街”。

最后一部分以北京塔为地标，中信集团，华润集团，招商局，保利集团四大财团进驻。

商务南区，是北京市政府所在地，紧邻西海子公园，并且紧邻运河边的六座写字楼，时尚现代，叫做“运河one”，区域新楼老楼混杂，商务氛围弱于商务北区。

通州运河核心区的区位优势不必多说，利好也很集中，但是毕竟是造一座新城，教育，医疗，轨道交通及人口等这些，至少需要5-10年时间，才有可能发展成型。不过从目前的情况来看，运河核心区的配套，目前基本上已经能满足人们的生活需求。

交通方面，这里是东六环入地，未来，东六环路将向两侧加宽，加宽后实现六环路双向8车道+连续停车带，路基宽度41米，设计车速100公里/小时。并且结合城市副中心建设要求，将考虑东六环路局部改为地下形式通过，平面利用东六环路西侧绿地布置。从而与东部行政办公区实现有机过渡、融合。

另外，地铁6号线横穿运河核心区，在大运河两岸分别设置北运河西、北运河东两站，并且未来有规划北关和潞苑两条地铁线。

通州核心区在教育方面，目前已经规划了十几个名校的通州分校，在医疗方面位于潞苑的通州友谊医院也已经正式营业了。

目前，运河板块的配套基本成熟，房价均价4-5万之间，品质稍微高点的5-6万之间，主要区分在建成的年代，房龄较早一点的单价稍微低一些，新建小区的单价相对高一些，接下来就和大家分享一下运河核心区的一些典型楼盘，先通过一张地图，整体感受一下这些楼盘所在区域。

京贸国际城

京贸国际城位于芙蓉东路，西区为商品房，东区为回迁房，配套比较完善，南侧K2百合湾约600米，距离北侧耿庄桥（通燕高速）约200米，距离西侧6号线通运门站约2公里。主要小学为北京小学通州分校，该项目2011年竣工，去年六月，西区塔楼新盘销售，目前二手房均价5.5万元左右。

BoBo自由城

BoBo自由城有28栋楼，1553户，北侧与芙蓉小学一街之隔，西侧距离运河公园100米左右，东侧距离北京二中通州分校500米左右，小区主要是53-55平米的一居室，76-105平米两居，以及123-136平米三居。需要注意的是4-6层板楼没有电梯。

K2百合湾

K2百合湾对于BoBo自由城北侧400米左右，小区分为东西两个区，东区是70年产权住宅，西区是50年商住。东区16栋楼，主推全南82平米两居，南北86平米三居。另外，百合湾园林设计很密，但是空地很少。

武夷花园

武夷花园是通州较早的高档社区，用一些中介朋友的话讲，这个小区的住户，出去买个京贸城，运河湾轻轻松松。

武夷花园的五个区，牡丹园、紫荆园、月季园为北区；荔景园、水仙园为南区。南北区中间的就是通胡路，交通特别方便。另外，北区都是商品房南区有回迁房，武夷花园紧邻北京小学，整体区域距离政府行政区3公里左右。

新华联运河湾

不得不说，新华联在通州真的很会选位置，新华联运河湾位于新城三角区的入口，号称通州第一河景房，距离运河公园500米，西侧大约700米处是6号线北运河西站，东侧3公里就是副中心行政办公区，北侧是BoBo自由城，可以说是运河三角洲位置最好的小区。但是，运河湾南区南侧有一条铁轨，通车时噪音会比较大。

03

巨大的投资价值和难破的限购

最后，我们来谈一谈在通州运河核心区板块置业潜在的投资机会，以及会遇到的置业难题。

一方面，跟据去年发布的通州城市副中心规划显示，这155平方公里的城市副中心内，将会规划130万常住人口，人口密度达到0.84万/平方公里，如果在计算上流动人口，这样的人和密度在国内来说屈指可数。

简单对比一下。

上海浦东新区，常住人口约为504万人，面积约为1210平方公里，人口密度达到0.42万/平方公里。

深圳，常住人口1252万人，面积约为1996平方公里，人口密度达到0.63万/平方公里。

未来城市副中心的人口密度是上海浦东的2倍，深圳的1.4倍，这样的人口密度，就意味着一个巨大的房地产市场。

不过我们也应该看到，从2016年-2018年这三年时间里，通州市场只供应了4宗共有产权房地块，整整三年没有商品住宅地块供应，这也就意味着通州市场，目前基本告别新增，而且有限的库存也非常少。

不过，进入2019年以来，通州接连推出6宗住宅地块，其中包括3宗限竞房地块，这也意味着断供三年的通州已经解禁，未来会有更多新项目落地，同时这也意味着，通州的市场要热起来了。

不过摆在大家面前的一个最大难题就是限购，目前来看，通州的限购政策可以说在北京最严格的。

根据 2015年出台的通州限购政策，符合以下条件之一的家庭，限购通州一套住房：

（一）没拥有住房的本市户籍居民家庭。

（二）已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年（含）以上的本市户籍居民家庭。

（三）已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的本市户籍居民家庭。

（四）在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。

同时，对一些不满足条件的家庭暂停出售通州商品房，

（一）已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭。

（二）无法提供近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。

最后奉劝大家，设计的这些购房门槛，更能凸显通州房票的昂贵，有了房票之后，也一定要好好珍惜。