北京某地库被指长期漏水 丨专家：不及时处理会影响楼体安全

“小区内地下车库漏水的情况已经持续一年多了，如果不好好处理，我们担心会危及楼体安全。”住在北京市朝阳区北京像素小区的业主李先生告诉记者，希望物业或者有关部门能够重视起来。对此，小区物业表示，对于业主反馈的地库漏水现象正在进行维修。

3月16日，有业主在微博上爆料称，北京像素小区内地库漏水情况已经持续一年多，物业没有任何解决措施，永远告诉业主“是夹层残留的水”、“已经通知工程部”，业主的车被滴水后损伤也未见妥善解决，停车就像是捉迷藏，生怕遭殃。想问问建筑专家，长期漏水对楼体当真没有影响吗？

北青报记者联系上发帖的业主李先生，并来到小区实地探访。李先生说，北京像素小区已经入住八九年了，目前存在多个被业主诟病的问题，其中地下车库漏水最让他难以忍受，所以才发帖曝光。“业主的车都不敢停在漏水的位置，害怕滴落的东西导致车漆受损。”李先生说。

记者在像素北区的地下车库内看到，车库内标注着5号楼至10号楼的多个位置，都能见到大小不一的水迹，有的一两平米大小，大一点的则有十来平米，有水滴不停地落下，一不小心还被滴落在人的身上。记者随着业主在车库内走了一圈，能够发现数十处漏水点。业主的车辆大都选择避开积水处，随便找个地方停放。而地库漏水处顶板，因为长期有水滴落，一块一块被洇湿，上方的涂料随时有掉落下来的可能。

“这种现象持续一年多了，我们不但害怕上面的水滴到车上损坏车漆，还担心影响楼体安全。”听说记者来采访，另外一名赶来反馈情况的业主表示，业主群里每天都在讨论类似的问题。

对于小区地下车库漏水的现象，北青报记者联系到北京城建集团工程防水专家薛鹏。薛鹏表示，楼房漏水现象不能忽视，出现地库漏水的情况之后，一定要先查找水源来自何处，如果只在雨季漏水，则可能是地面积存的雨水渗到地下车库造成。如果判断跟雨水没有关系，则可能是上下水管道出现问题，或者看看是否为地面其他地方的水渗漏到了地下车库。

“建筑内渗漏下来的水因为跟水泥接触碱性较大，滴落到车身上之后有腐蚀性，会导致车漆变色等现象。”薛鹏表示，无论地下车库内的水源来自何处，只要渗漏没有得到及时处理，长期下来可能会锈蚀楼里的钢筋，造成楼房的基础受到影响，还会导致楼体地基下沉等现象出现，进而影响楼房的安全。

对于小区的地下车库漏水现象，北京像素小区物业一名值班工作人员表示，接到业主反馈后，物业目前已经开始对地下车库内的漏水现象进行维修。

地下车库（地下室）渗漏原因分析

（1）沉降缝处原防水层由于物理力学性能较差及施工质量缺陷导致该部位迎水面防水层失去正常的使用功能，或者后期的结构沉降变形错位，导致迎水面防水层拉裂。


（2）沉降缝内的中埋式止水带，在浇筑结构混凝土时由于振捣等原因错位，在外侧防水层失去使用功能时，止水带也起不到其正常的防水效果，另外，在使用过程中，结构沉降变形过大，止水带抵挡不住结构的过度变形，在变形的过程中被拉断。
（3）结构裂缝渗漏主要原因：外墙防水层未能满粘到结构面上，或外防水局部破坏，导致外墙结构与防水层之间窜水，在结构墙体有空洞、裂缝及浇筑缺陷的部分就会有向内部空间渗漏的现象。
（4）穿墙管部位也是外防水薄弱的环节，如选用卷材处理管根，该部位卷材搭接边较多，很难做到所有部位搭接满粘，另外穿墙管周边混凝土振捣密实程度不够，在管根周边外防水出现问题后，就会从接缝周边向内渗漏。

渗漏治理方案

1 、变形缝处理方案
变形缝渗漏不进行封堵处理，极有可能引起结构的稳定隐患，由于流动水冲刷混凝土结构、或渗流到混凝土裂缝内部，腐蚀钢筋混凝土内部钢筋，造成钢筋锈蚀膨胀，导致结构破坏，这样既影响结构的稳定性，又影响结构的使用寿命。
对于结构沉降缝部位的处理做法如下：
（1）施工前先对变形缝的渗漏部位及周边进行拍照记录，记录目前状况，为以后施工完毕恢复做前提，同时也为施工治理后效果作比较准备。
（2）开工前，先确定沉降缝内防水构造、沉降缝宽度、止水带埋深，根据埋深及宽度，确定灌浆打孔的部位。
（3）拆除变形缝周边的排水槽，清理变形缝，在拆除清缝的过程中尽量不要破坏变形缝内原止水带，将缝内杂物集中装袋存放。
（4）对变形缝的缝内进行清洗，必要时采用高压水枪向内冲刷，将缝内的浮浆、杂物清洗彻底，当冲刷水中看不到杂质时即为冲刷干净。
（5）在变形缝两端打孔，根据止水带的埋深及沉降缝的宽度，确定打孔部位，打孔时尽量避开原止水带，不要打到止水带部位，造成止水带的破坏。
（6）先向缝内填堵速凝型防水剂进行堵漏，减小外界水的压力；确定水压变小、不再有大量水涌出时，向止水带外侧灌注发泡聚氨酯，使发泡聚氨酯填充到止水带外侧所有空隙；在压力不变的情况下继续向变形缝外侧灌注聚氨酯灌浆料，将原防水层与变形缝两端的结构间空隙填充密实，使外界水无法在原防水层与钢筋混凝土结构板之间窜水。
（7）外侧灌注结束后，基本看到不会再有水向内部渗漏，这时再在变形缝的内侧灌注德国原装进口PUR-3102、3100发泡聚氨酯，使沉降缝内的止水带完全包在发泡聚氨酯止水剂中。发泡聚氨酯具有遇水发泡的特性，能完全填充止水带外侧及内侧的缝隙；同时发泡剂也会渗透到附近的结构裂缝内，将变形缝及结构填充密实，达到结构防水的效果。
（8）然后再向变形缝内部嵌填遇水膨胀止水条，使止水条密实地嵌入缝内。止水条为橡胶弹性制品，具有与结构良好的粘结性能；同时能抵抗结构的剪切变形。止水条的外侧填充刚性防水材料“堵漏宝”，将止水条挤压到变形缝内，在橡胶止水条表层形成保护层。
（9）为防止结构变形缝后期的再次变形，还采用柔性密封材料填充到变形缝内部。双组分聚硫弹性密封膏能抵挡结构后期的沉降变形。
（10）以上防水层施工完毕后，通过一段时间的观察，确定防水层起到防水效果后，在结构变形缝的外侧，剔槽镶嵌外贴橡胶止水带，作为最后一道防线。
（11）最后恢复变形缝外侧装饰扣板。
处理做法见下图：

2 、穿墙管周边渗漏处理方案：
穿墙管部位渗漏在外墙埋土较深部位，采取内部堵漏处理是比较可取的，这样能既经济又快捷地解决问题。
处理步骤如下：
（1）首先铲除渗漏穿墙管周边抹灰层至结构表面，铲除范围为管径周边300mm宽。
（2）沿着穿墙管周边打孔，打孔点距管壁5至10cm，按倾斜45°角钻孔，每根穿墙管周边钻孔个数不少于4个，每个灌浆孔沿管根等距埋设。
（3）在钻好的注浆孔内埋设注浆管，接通注浆机，按照注浆机压力表显示的数值，向结构内部灌浆，达到所有结构裂缝灌浆饱满后，停止注浆。
（4）注浆结束后，将注浆管割除，采用“堵王”封堵注浆孔，在管根周边结构面剔V型槽，先向槽内嵌填“堵王”，然后外侧嵌填密封材料。

处理做法见下图：

3 、结构墙体裂缝渗漏处理方案：
结构墙体裂缝为混凝土结构的缺陷，从内侧向结构内部灌浆是较好的解决结构缺陷的做法，既能达到给结构补强，又能起到结构自防水的效果。
（1）首先铲除渗漏范围墙面抹灰层至结构面，在渗漏的结构面抹干水泥粉等办法查找渗漏点，标记渗漏范围。
（2）沿结构裂缝两边打孔，打孔点距裂缝35~50cm，按倾斜45°角钻孔，每延米裂缝打孔点不少于6个点。
（3）在钻好的注浆孔内埋设注浆管，接通注浆机，按照注浆机压力表显示的数值，向结构内部灌浆，达到所有结构裂缝灌浆饱满后，停止注浆。
（4）注浆结束后，将注浆管割除，采用建都“水不漏”封堵注浆孔，然后在渗漏范围结构表面涂刷渗透结晶防水彩礼及防水灰浆，作为表面抗渗防潮层。
处理做法见下图：