6万+的广钢新城还要涨！今日芳村刚需还高攀得起吗？

百盘探春 广州西：荔湾

粤港澳大湾区总体规划出炉，广州位于黄金中轴线，稳居大湾区核心C位，到底广州11区中谁将脱颖而出？什么楼盘最具“钱途”？网易房产新年百盘探春为你揭秘！第2期：广州西部——荔湾！

回顾：第一期：大湾区宠团南沙有盘怒涨4千/平

2019年广州的楼市“小阳春”似乎要比往常来得早一点。

2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》全文发布，楼市迎来第一把火；

2月28日，天河区国际金融城临江地块以限定最高楼面价3.7万元／平＋55%的自持结果成交，市场一片哗然！

市场乐观派认为，3.17楼市新政即将满两周年，很快将有大量获得资格的购房者进场，因此，这把火会越烧越旺。

2月最后一天，荔湾区广钢新城再度挂牌一宗宅地。虽地块条件一般，但起拍的折合楼面价已达2.8万元／平，再度引发市场热议。

▲广钢新城挂牌土地位置图（来源：中原研究发展部）

粤港澳大湾区利好官宣，荔湾区楼市走势如何？昔日作为市区新房置业性价比较高的广州西部，如今刚需门槛是多少？市区土拍热，楼盘会借势涨价吗？这一期楼市探春，买买君重点走访了荔湾区的广钢新城、滘口和大坦沙等重点置业板块，给大家带来最新的市况。

置业门槛

芳村新房全线破4万/平 地铁两房360万起步

统计显示，荔湾区珠江以西（芳村、大坦沙等），目前主要在售的新房多达十余个。但这里已经没有报价低于4万元／平的新房了。

而市场关注热度最高的广钢新城板块，绝大部分楼盘报价在5万元／平价格线上下。即使是最便宜毛坯价也要4.2万/平起步，定位较高的也早已超6万+。

▲航拍今日芳村

由于地铁五号线可直达珠江新城CBD的优势，沿线新房如新世界凯粤湾、悦江尚品和凯德双桥8号等楼盘的关注度较高。单价4万出头起步的预算可拥现成地铁、学位和园林小区的新房，可谓是市区置业性价比较高的楼盘。

而这三个项目在售的最小面积的户型为约80-84平的两房，悦江尚品和凯德双桥8号的两房总价约360万起步，新世界凯粤湾则约370万起步。

3盘PK

各有优势，追加预算买小三房性价比更高！

论地铁距离，凯德双桥8号优势最明显，项目门口就是双地铁交汇的坦尾站，但总价最低的单位朝西北，且非常靠近珠江大桥和地铁隧道出入口，交通噪音将有较大的影响；

论景观，悦江尚品在售的两房虽不能享一线珠江美景，不过小区规模较大，享有园林景观和临近小区幼儿园，楼层居住密度较低，居住的舒适度较高，两房朝南且准现楼发售，自住也是不错的选择；

论学位，十余年成熟大盘新世界凯粤湾优势最明显，家门口就有优质幼儿园和百年培正名校学位，业主小孩更可优先直升四中，现楼发售。

▲悦江上品A区园林实景图

▲新世界凯粤湾园林实景图

当然，如果预算允许，买买君更推荐大家看看小三房。如新世界凯粤湾的90平小三房，客厅开间3.7米，有100平三房的居住质感，虽然朝北，不过仍能做到南北通风对流，现在还有特价单位，总价约390万起步，仅比两房多20万！感觉性价比更高。

▲新世界凯粤湾90平小三房客厅样板间实景图

凯德双桥8号的91平的小三房，可以望江，该户型朝东南，带有较宽敞的景观阳台设计，三个卧室的空间适中，比较舒适。这个小三房总价约410万左右，与最便宜的两房差价接近50万。一分价钱一分货，这个小三房比两房户型优胜不少，难怪差价也较大。

▲凯德双桥8号91平小三房户型图

广钢新城

优质大户型均价6.3万/平 有盘拟封盘调价

整个荔湾的供货大粮仓、价格标杆和置业关注热度最高的板块，自然非广钢新城莫属。

这里云集了大量的品牌品质新房，规划有大型的广钢公园、众多的教育配套以及基建配套，假以时日规划全数兑现，这里将成为整个芳村最优质的大型宜居板块。起（di）点（jia）这么高，自然产品价格也不低。

随着省实落户，小学部拟今年9月正式开学，学校旁的豪宅华发中央公园更是备受关注。

▲省实小学部实景图

拥有名校+一线南向公园景观+低密度的优势，华发中央公园成为目前报价居首的新盘。

据了解，项目在售建面为92-168㎡三至四房，三房均价5.5万元/平，四房均价6.3万元/平。项目90%以上的产品为全南向户型，并以国际一线品牌交标。今年年底交楼。

项目最低的置业门槛为92平的小三房，总价约510万/套起步。从样板间看，户型设计比较紧凑，厨房空间较小。

报价方面，春节新年后产品价格约有1%到2%的涨幅。销售表示，目前整个楼盘去货量接近6成！

▲华发中央公园141平样板房

目前广钢新城的新盘主要基本集中在南区。葛洲坝紫郡府和保利和光晨樾是较早推出的产品。保利和光晨樾目前在售130-152平复式大户型为主，均价50000-60000元/平；另外还有104平和125平平层单位，均价50000元/平。

而就在保利219地王项目旁有两个新盘：保利碧桂园公园大道和保利东郡。

保利碧桂园公园大道去年12月9日首次开盘，当时产品折后均价在4.6万-4.8万元/平之间。目前主要在售85-113平两至三房，均价48000元/平，低层单位43000元/平起。销售表示项目近期报价稳定，不过有可能3月份会有1%-2%的涨幅，具体有待公司确认后再公布。

另外，年底全新盘保利东郡正式开放了全新的样板间，产品为97-103平的复式以及70-110平的平层单位，但由于新春过后集团调整了推货计划，目前并没有最新的开盘时间和参考价格。

而就在金融城临江土地成交后，广钢新城北区的振业天颂项目表示，这个周末仍然维持原有的价格销售，但从周一起项目将会封盘调价。但具体调整幅度尚未公布。

买买君总结

房价未见暴涨，仍是置业时机

多盘新春前后价格平稳 普遍涨幅约1%－2%

实地走访得知，多数项目在售产品在春节前后价格相对平稳，新春期间也有推出一些一口价特价单位，这些单位价格会相对较“笋”。不过大部分单位都是正常销售，因此，价格还是比较平稳。

粤港澳大湾区发展规划正式出台后，刚好也是春节假期结束后，项目的来访量确实是有明显的增加，不过来访客户中，自住需求型客户占比较多。单纯因为受大湾区规划出台而刺激的购买增长并不明显。

买买君整理了走访的6个在售项目报价，发现这些项目的报价也比较平稳，普遍涨幅在1%-2%之间，未见暴涨。

▲荔湾区楼盘最新动态一览（来源：网易房产）

不过，对比粤港澳大湾区利好官宣后市场相对冷静的表现。2月28日天河区国际金融城临江地块高价成交，且广钢新城南区宅地的挂牌，这两者对楼市的刺激来得更明显。

▲正在建设中的广钢新城南区

值得关注的是，今年板块内的两大“地王”项目有望登场。分别是位于白鹅潭板块的临江地块，雅居乐华大物流地块项目，楼面价36773元/平，有消息称将于下半年登场；以及位于广钢新城南区的保利广钢219地块项目，楼面价高达41582元/平！这两个项目的登场会否进一步推高区域的房价水平？有待观察。

从走访项目的报价看，户型越大，产品资源更优，价格更高。如果计划置换改善的买家，则需要承受更大的压力。买买君觉得，此类买家更需要适时出手。