业主质疑物业费高于政府指导价，选择拒交，被告上法庭并败诉

河南商报记者 张晶晶

近日，家住郑州市航空港区正弘中央公园8号地（又称麓林苑，下文简称麓林苑）的张先生被一场官司弄得心力交瘁。

他说，小区物业费收取明显高于政府指导标准，违反了政策文件规定。多次维权未果后，他选择了拒交物业费，没想到被物业告上了法庭，还败诉了。这是咋回事儿？

业主认为物业违规高收费，拒交物业费

张先生认为，他选择拒交物业费，并非毫无依据。

张先生所住属于新建非别墅型住宅小区，且并未成立业主大会，根据2014年已经施行的、由郑州市物价局、郑州市住房保障和房地产管理局印发公示的《郑州市物业服务收费管理办法》规定，物业收费应当实行政府指导价而非市场调节价。

根据该标准，住宅物业收费标准区间在0.2元/平方/月～1.73元/平方/月，上浮不得超过10%，因此物业费收取上限约为1.9元/平方/月。车位管理费40元/位/月。

然而，在张先生买房时与正弘物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》中，物业服务费用却是2.0元/平方/月，车位管理费80元/位/月，明显高于政府指导价最高标准。

既然认为不合理，业主为何要签？

张先生表示，物业的《前期物业服务协议》是和《商品房买卖合同》等手续绑定在一块同时签订的。

“当时我就对物业服务协议提出了质疑，我提出如果物业合同内容不妥，我可以不签字，置业顾问答复说，公司规定物业合同必须和《商品房买卖合同》一起签，否则我就不能买这套房，前期交的首付款可以退，但是已经交付的3万元定金不能退。于是我就签了字。”张先生说。

业主被物业告上法庭后败诉，法院判决：政府行政文件不具备规范民事法律关系的效力

近两年间，正弘麓林苑小区181户业主就他们认为物业违反郑州市政府主管部门的政策文件规定标准，多收物业费一事多次进行集体维权，与物业进行交涉，然而据张先生所说，正弘物业对此事未做出改变和答复。

经过几次维权后，有很多维权业主，选择缓交物业费，张先生是其中之一。

缓交10个月后，张先生收到了来自郑州市航空港区人民法院的传票，他发现自己被正弘物业管理有限公司起诉了。

正弘物业麓林苑项目经理崔俊超接受河南商报记者采访时表示，物业企业的收费项目都是有备案的，且已和业主签订过服务协议，业主理应按照协议缴纳物业费。

“至于郑州市物业服务收费管理办法，这是个办法，签的协议是合同，办法是没法约束合同的。”崔俊超说。

该案于1月10日立案审理。2月22日，张先生告诉河南商报记者，自己败诉了。

判决书显示，法院认为双方签订的《前期物业服务协议》及《车位使用权转让协议》是双方真实的意思表达，不违反相关法律的禁止性规定，为有效协议，对双方均有约束力。依法判定被告张先生向物业方缴纳物业费、车位管理费及违约金。 而被告所称《郑州市物业服务收费管理办法》属政府部门出台的行政文件，不具备规范民事法律关系的效力。

律师：业主可以到价格主管部门举报，以维护自己的权利

此判决结果一出，该小区业主群内一片哗然。

“政府出台的规定无任何意义，岂不是白制订了？”

河南予瑞律师事务所李华阳律师表示，影响合同效力的只有法律和行政法规，其他规范性文件不能影响合同效力。并且，人民法院在作出民事判决时，可以直接引用的有法律、法律解释、司法解释、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例，其他规范性文件不在引用之列，人民法院不得引用。

但其他规范性文件并非对审判没有作用，根据《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》的规定，对于上述“规定之外的规范性文件，根据审理案件的需要，经审查认定为合法有效的，可以作为裁判说理的依据。”

在本次事件中，李华阳建议，根据《郑州市物业服务收费管理办法》的规定，物业服务企业违反物业服务收费相关规定收费的，由价格主管部门依法进行查处。业主可以到价格主管部门举报，以维护自己的权利。

张先生则表示，下一步，他打算继续维权，就一审判决继续上诉，并寻求法律援助。

（编辑 吕瑞天 张翔）