还在平白无故涨租？自如、冠寓靠这个概念做到80%-100%租金溢价

相较于传统“老破小”的出租房，长租公寓本来就是靠做溢价才站得住脚的，当租房市场上所有人都瞄准这个方向之后，租房产品又变成了千篇一律，房间设计差异微乎其微，市场竞争力和价格优势也都在不断弱化。

现如今，为了打破这一桎梏，自如、旭辉领寓、龙湖冠寓、中骏方隅等企业在租房产品中逐渐加入了“智能化”的概念，通过这种模式，少则做到“20%-30%”的产品溢价，多得甚至可以做到100%的租金溢价！

长租公寓要打“智能牌”

公寓产品的智能化优势主要体现在两个方面，一方面是智能化的管理，可以提高公寓管理效率，节省人力成本，形成差异化的竞争优势；另一方面可以提升租客的居住体验，提升租客生活品质，更好做高产品溢价。

有产品设想，当然还要看租客需求，否则只能是空想。

（卫生间智能镜子 可显示天气 体重等）

根据相关报告，在选择房子方面，“泛95后”年轻人不再追求大房子，而是讲究生活的精致性。15-30平米左右，面积适中、功能齐备的房间是他们的最爱。智能家电或家居更是房间的加分项。空调、热水器远程断电，电动窗帘、遥控电灯……生活注定离不开智能元素。报告还显示，有60%的年轻人愿意为智能家居支付额外费用。

基于这样的客户需求，长租公寓的智能化正在逐渐成为新的发展趋势。

智能公寓到底可以多智能？

在很多人的概念里，长租公寓的智能化还比较基础，主要体现在智能门锁、智能电表以及一些终端设备和机器人引导模式。而事实上并非如此，很多公寓设计中融入了智能终端设备，通过终端实现租客居住的智能化，比如在一些项目上，一句话就能唤醒公寓内的智能控制单元，长租领域也不乏这样的案例。

一 冠寓智能全配门店

2018年9月初，上海龙湖冠寓复旦二店开业，主打“智能全配”标签的智能全配门店吸引了业内外的关注。

冠寓人脸识别系统及服务机器人

租客走进冠寓复旦二店的公区，就能看到一个智能机器人，“他”可以带领参观整个复旦二店，通过简单的两个按键，便可以开始导览工作。除此之外，机器人还能送外卖，取快递。

除了公区，房间的设计更是智能公寓的最重要展示空间，根据冠寓官方信息显示，这里总结了以下7大智能点，妥妥的智能化，科技感。

1、全空间声控感应灯，十三种智能灯光模式；

2、声控智能热水器，定时加热；

3、智能感应冰箱，食材采购提醒，智能菜谱推荐；

4、厨房智能自动升降柜，不碰橱柜也能打开柜门；

5、智能抽油烟机，挥手自动开关油烟机；

6、声控窗帘，自由开合；声控空调。智能调控温度；

7、智能墨镜，可以听新闻、看八卦、查天气，更有音乐、新闻、朋友圈多种打开方式；

8、玄关中控面板，一键控制全屋家电，自动开关电源，自动检查窗门；

9、智能机器人可以实现送餐、送件、通过手机回复消息等。

能声控的智能窗帘，自动开合

玄关中控面板，自动开关电源，自动检查窗门

龙湖冠寓复旦二店在房间设置上有两款智能概念房：“懒人房”和“美人房”。

懒人房配置：

“懒人房”配有全套音控智能家居设备。可以进行开灯关灯、开窗帘关电视，即便是说一句“我要洗澡了”，盥洗室里的一切都会准备就绪。

灯光系统都靠智能感应控制，人来灯开，人走灯灭，达到智能与节能的“双能合璧”。

室内的智能设备还会根据住户每天的活动轨迹做出计算，推断出生活习惯，在说出指令前就完成设定。

“美人房”配置：

轻量智能家居设备与开阔的衣帽间，主打集影音娱乐、QQ视频聊天、人机语音交互、智慧食材管理、餐厅菜谱推荐、一键网购食材等功能与一身的智能冰箱，让女性租户喜欢烹饪，爱上生活。

龙湖冠寓复旦二店户型、租金 户型 面积 租金 开间A 15㎡ 3400元/月起 一室一卫A 20㎡ 4500元/月起 一室一厅一卫C 套间 31㎡ 5800元/月起 一室一厅一卫A 套间 25㎡ 4950元/月起 精致开间B 开间 18㎡ 3650元/月起 精致开间C 开间 20㎡ 3350元/月起 一室一厅一卫B 套间 31㎡ 4750元/月起 豪华套房 套间 46㎡ 9300/月起

从安居客上看国权路地铁周边房价，一室一厅租金为2300元/月-3800元/月，面积20-45平，两室一厅租金价格为4600元/月-6600元/月，面积55-110平。相较于该位置的房子，龙湖冠寓的小户型智能化精装公寓租金是有很高溢价的，按照同一面积租金价格，租金溢价可以做到100%，甚至更高。

但是，不可忽视的是智能化的产品势必会抬高房屋装修成本，进而拉长投资回报周期，关键是要寻找租金、成本以及收益之间的平衡点，专业、规范的测算当然是不可或缺的。

相较于市场上其它的智能化概念的公寓产品，龙湖冠寓复旦店在智能化概念上是下足了功夫。

二 北京将府自如寓

将府自如寓是自如打造的首栋全智能旗舰公寓，融合了智能管家、智能设备、智能操控在内的17种智能生活场景，科幻感十足，800㎡公区内配套如牧书屋、小舞台、共享会议室、快递柜、零食货架，可满足住户轻食、健身、会议、阅读、娱乐等丰富需求。

在这里，智能的公寓能实现什么？在回家的路上可以“命令”空调调至舒适的温度；躺在沙发上控制电灯和电器。到清晨，窗帘自动拉开，起床前再晒晒太阳。

从自如寓官网来看，目前北京将府自如寓有4种户型，但是目前仅有一款户型在租，可选房间仅剩5间，其它3种户型都是满租状态，可见受欢迎程度极高。

将府自如寓户型、租金 户型 面积 租金 开间A 34㎡ 5699-5999元/月 开间B 38㎡ 6199-6499元/月 套间A 64㎡ 8099-8599元/月 套间B 70㎡ 8899-9199元/月

从安居客租房价格来看，将府公园周边一室一厅，50平米，租金价格在4100-4600元/月，两室一厅75㎡户型，租金在5300-5600元/月。

结合将府自如寓租金价格以及周边的普通出租房价格来看，同等面积的房源，加上智能设备以及一些附加的租房服务之后，价格同比上涨40%-60%左右。

存在差异的是，上边统计的是周边的小区房价格，而自如寓有自己的公共空间亮点和服务优势。但是折算下来，至少也能做到溢价2-3成。

智能公寓当然要提到智能化设备，从公寓的房屋配置上来看，将府自如寓除了日常的床、家电、家具等，智能化方面主要包括智能窗帘、智能照明、智能防溢水、智能防火、智能防盗，附加的包括自如橙盒。

据透露，在今年上半年，自如将在上海推出全智能自如寓项目。

智能化概念做溢价不难，控成本难

之前，上海联城房地产评估有限公司数据研发部研发总监陈升在接受采访时说，目前，上海的租赁市场“主力军”还是散租和代理经租房源，集中式租赁公寓的占比还是很低。随着纯租赁用地项目不断建成并推向市场后，今后规模占比肯定会有较大的提升。集中化的房源管理可以推动服务品质的提升，当然，更好的服务品质也会给运营企业带了更多的“溢价空间”。

“调研后发现，无论是徐家汇板块、漕河泾板块还是火车站板块，集中式租赁公寓的租金都要高出散租公寓都20%-30%。再加上智能公寓的概念，想要做更高的产品溢价，其实并不会困难。”

除了公寓企业热衷，供应链企业也正在摩拳擦掌。1月25日，海尔家电旗下海寓生活平台与建设银行旗下建信住房服务（江苏）有限责任公司签订了合作协议。根据协议要求，海尔家电将为“建融家园”江苏区域首个海尔全场景智慧公寓样项目提供以智慧空气解决方案为主的智慧成套产品，合力打造中国住房租赁新生态。

当然，加上智能化的概念，就需要有智能化的产品，费用也就会更高。对于公寓运营企业来说，想做好这件事，势必会有一笔不小的支出，长租公寓租金价格原本会高于市场租金水平，抬升成本，也就意味着客群的获取会受到局限，运营压力也会加大，如何吸纳一批愿意买单的租客成为新的运营难点。

人工智能大潮促使各行业都进行着颠覆性的变革，公寓行业也不例外，智能系统在公寓行业的使用并不少，智能化的生活体验也是租客所期待的，相较于无人酒店，租房的智能化还在不断完善，但这个方向是被大家认可的。

马云曾在人工智能大会上发言表示：不会用智能技术的企业，将全部进入失败领域。未来公寓管理的发展趋势也必将是智能化、无人化的管理。从现在的租客接受度和租金水平来说，智能公寓是有人愿意买单的，是租客希望尝试的新体验，也是长租公寓产生租金溢价的重要手段之一，至于说谁有足够的资金去尝试，去创新，我们拭目以待。

来源：公寓次世代

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