广州楼市调研：踩盘报告

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　　这次的调研从广州番禺出发，接着南沙、白云、天河、黄埔、增城。

　　番禺

　　这两年，在番禺比较火热的是靠近万博商圈一带的楼盘，其中，我们去看了珠江柏世湾，上个月22号开盘，现在剩下一些高低楼层了，离地铁7号线大约10分钟，价位在3.9万-4.5万。因为番禺地多，所以广州很多比较成熟的大盘都在番禺，比如祈福新村，雅居乐，华南新城等。而华南新城是十几年的楼盘了，现在的二手房价位在2.6万-3.9之间。次新的一些楼盘，如万科欧泊，和雅居乐，在链家网上的价位也不超过4万，而我们看到番禺的二手房均价也才2.4万，所以，番禺并没有出现倒挂的现象。

　　番禺通了7号线之后，越来越多在天河市区上班的人在这里买房，以后地铁18号线也会开通。

　　在雅居乐附近的房产中介告诉我们，取消双合同之后，市区有些盘降了几千块一平，大户型的不好卖，降的比较多，单证的成交价，比如144方的五百万出头就可以成交了，双证急卖的，500万也能成交。

　　根据中介小哥说，番禺这里15年卖1万多，16年年初开始猛涨到3万，17年比较稳定，现在的银行上浮利率可以做到8%。

　　随后我们又去了另一个近几年比较热门的板块，亚运城。

　　头顶亚运会光环的广州亚运城在八年前亚运城首次推盘时，曾上演5000人排队抢房的场面。但位于番禺区莲花山南麓，离广州市中心距离远，原本规划的地铁3号线东延线和8号线南延线也未建成，再加上一直都有亚运城房子质量不过关的说法，所以，这8年来，房价增长乏力，2010年刚推出的时候已经一万多了甚至去到两万，而当时番禺部分小区的房价有些还没过万。目前亚运城新房均价是2.5万。

　　周围配套设施不足，亚运城很大，虽说旁边有一个地铁站：海傍，但是真要走过去，也得半个小时。所以销售压力还是有的，置业顾问和我们说，现在买，首付可以分期，还能打95折。

　　售楼小姐说，取消双合同之后，他们的总价涨了20-30万，来访量上升了，大部分都是在番禺海珠天河上班的，毕竟这里的性价比比较高，比增城那边离市区要近，大部分的都是首次置业的刚需。因为离广州大学城只有3个地铁站，据说，大学城的老师8城都在这里置业。

　　南沙

　　2014年南沙区成为广东自贸试验区。

　　这两年，很多人都看好南沙的发展。和我们一起调研的小姐姐说，由于工作的关系，她看到了一些内部文件，“去年广州市给南沙拨款的数额比天河越秀还大，南沙才是广州亲儿子啊！”

　　大量的财政倾斜，在交通上可不断的拉进和市区之间的距离。地铁18号和22号线据说2020年即可竣工，18号线直达广州东站，22号线也能去到荔湾等老城区。这意味着两年后，南沙通往市区的时间缩短为35分钟。

　　图丨中原研究发展部

　　虽然很多人吐槽南沙很荒凉，人少，但这次和我们一起去南沙调研的粉丝感慨，今年在街道上看到的人可比去年多了好多。中介小哥也和我们介绍说，南沙现在还在不断的招商引资，中铁，中交建，王老吉等准备进驻南沙，南沙区政府计划2025年引进到270万人口，2015年南沙的常住人口大约50万，2017已经到了72万了，人口增幅为5.47%，连续两年增幅为广州第一。

　　图丨中原研究发展部

　　由于不断的有利好政策出台，南沙的房价也一路高歌，从16年年初1万不到，一直到18年升到2万多，像南沙湾和明珠湾一些地段好的楼盘早已经是3字开头了。

　　我们去到了南沙蕉门区府附近，这边的中介和我们说，南沙最热门的地段就是蕉门区府板块，南沙湾板块和明珠湾板块。不过最近的二手市场有点跌，比如13年开盘的府前花园，半年前还可以卖到2万6一平米，现在已经降到了2万3。阳光城丽景湾之前是2万，现在也掉到了1万8每平米。

　　我们去看了越秀天珹， 12月27号开盘，149套现在已经卖了110多套了，单价两万八。而下面的滨海御城，现在卖3万，17年12月最高峰的时候卖到3万2。

　　其间，在南沙从业15年有多家门店的中介公司负责人和我们说，南沙靠的是政府利好政策，大家都看好南沙的发展，不过在2017年年底2018年高峰的时候，很多投资客认为南沙两万七八已经很高了，就撤离了一些，但又有新的投资客打算2019年进场。现在的南沙依然是投资客占大多数，暂时透支了升值空间。可能五年都很难涨到4万。

　　11.22双合同取消后，新房首付下降，价格又便宜，性价比又高，客户都去买一手房了，南沙阳光城，1.8万/平米，但越秀天成性价比不高，2.8万，跟二手房价格差不多，所以卖的一般。南沙增城这两个月新房网签数量大增，而二手房这两个月直接冻结了，业主接受不了突然降价，客户也不买了，就没有成交，有价无市。

　　以玉城为例，2015年1.3万/平米，2017年涨到2.5-2.7万，2017年12月卖到3.2万。但备案价是1.4万，却卖到3.2万，装修合同1.8万，所以三成首付最低要192万。

　　以前六十万买个两房都很难，现在买个大三房随便买，买在南沙的人一半是在南沙上班的人，一半是在市内上班的人。

　　市区

　　-白云 金沙湾

　　和当地的中介聊了一下，现在的二手房都在降价甩卖，但是也很难卖出，一个门店现在每个月平均成交1-2套。

　　美联物业的置业顾问和我们说，现在他们拿了二十几套来搞促销，半年前是五万的价格，现在挂牌四万七，如果遇到卖家急要钱的话也可以再降价。

　　-珠江新城

　　广州亚运会后成功上位CBD的珠江新城，早已是豪宅的集中营，10万＋豪宅遍地。

　　熟知当地市场的粉丝告诉我们，大家习惯地把珠江新城分为西区、中区和东区。西区开发最早，商住规划混合，人员也比较繁杂；中区在花城广场两侧，居住环境旺中带静；东区尤其是珠江公园一带，纯住宅小区较多，环境较清幽，普遍楼龄较新，房价更高。

　　但是去年中开始，楼市惨淡，成交量很低，很多业主扛不住也急售降价，680放到630万都卖了。陪同我们调研的粉丝说，目前广州最抗跌的地段是东山口和珠江新城，天河北和淘金是明显跌了。 当初淘金学位房，最高的时候均价7万，而现在均价4万。

　　珠江新城应该是广州最高端的片区了，大部分买家都是改善型需求，大家以这里作为终极置业奋斗目标。

　　-金融城

　　珠江新城起来之后，广州在2012年又建了一个金融城，概念炒的特别厉害，朝着伦敦、纽约华尔街这样的规格打造。并且在交通上也一直宣传地下块交通，地上慢生活。

　　如今8年多过去了，直至我们上周在佳兆业一号看房的时候，周围的环境，依然在施工状态。佳兆业一号的单价6.8万-7.2万/平米。2018年8月开盘。由于房子都是复式结构，所以卖的并不好，当天来看房的人也不多。

　　接着我们也去了天河公园，据说，这里正在建设全亚洲最大地铁站，未来拥有三条地铁交汇。

　　新世界天逸，均价8万-10万/平米，主打130平以上的大户型，置业门槛高，还需提前预约才能看房，售楼小姐和我们说，政府限制每个月最多只能卖20套，所以现在还没卖完，奇怪，还有这种限售规定？

　　周边新世界东逸花园，2018年年中电梯二手房成交均价约在7.1万元/平，连小区内最早开发的一期楼梯二手房，成交价也要5-6万元/平。甚至不少业主已经在心中盘算着，只待地铁一通车，就准备把房子涨价放盘。半年后的现在，二手房的价格在震荡中。

　　牛奶厂板块

　　之前华美牛奶厂地块被称为是天河最后的“处女地”，名盘聚集，整体居住氛围不错，所以这里也是不少想上车天河的置业者首先考虑的区域。

　　牛奶厂的新楼盘大多是16年开卖，刚推出的时候是3万多/平米，现在已经是4万多了，都只剩下低楼层尾盘再卖。

　　教育配套方面，区域内共设三所公办学校其中学校均为省一级标准。从交通上看，距离板块最近的地铁站是4号线的黄村站，但是距离板块大约还有3公里左右，目前板块交通还不是很完善。

　　黄埔科学城

　　广州一路东进，受利好的就是黄埔了。而黄埔区是传统重工业区，成片成片的石化厂，现在黄埔将区府搬到萝岗。黄埔主要分为三大板块:科学城板块、区府板块和长岭居板块，这三个板块中，科学城板块距离主城区最近，有产业支撑，已经通车的地铁6号线，是早期发展得最成熟的板块。但是我们经过科学城，发现即使在周末，在路上的人也不是很多。

　　我们去了其中一个比较热门的楼盘，科城峻森园，其中三房88平的单价三万七左右。136平三万六到三万七。18年11月底卖，因为是国企开发的楼盘，所以一直以来都没有双合同。

　　在科学城有投资房子的老铁和我们说，16年的时候科学城的房价就已经有两万多了，这两年升的不算快，新房最便宜的三万都有，因为没什么政策红利，所以短线投资不建议在这里买。但是这里聚集了大量高科技产业，不会大起大落，还比较稳定。

　　增城

　　增城近两年来一直都很热门，很多人买增城都是因为炒作概念多，看好增城的前景。近年来增城的交通发展不断提速！自13号线上年底开通后，今年底又将迎来地铁21号线，待明年全线开通时，增城广场到天河，是快线4站的距离。

　　图丨广州地铁最新线路图

　　除此之外增城接下来还会有3大交通枢纽，新塘高铁站，增城火车站和1个机场。

　　这些利好政策也让增城楼市不负众望，再加上增城不限购，很多外地客户都跑来投资。2018年，增城以网签30109套的成绩稳坐广州冠军宝座，成为广州唯 一一个网签量冲破三万的区。

　　增城因为地域广阔，很多地方还在建设中，现在简直是一个大工地。我们开车绕了很多断头路。

　　第一个选择看的楼盘是合景誉山国际，均价1.9万/平米，现在年底还能打95折。售楼小姐和我们说，现在入住率已有八成，大部分都是刚需客户，一半在增城，一半在天河、黄埔、新塘上班的人。交通不便，目前都是靠楼吧出行。

　　这是一个有争议的楼盘。这个楼盘本来挨着变电站，谁知在业主买房后又规划建一个比变电站还大的换流站，还规划建设垃圾压缩站。业主认为存在信息不透明，而且这也不利于这个楼盘的升值。现在增城周围的楼盘都已经上升到2万多了，而合景誉山国际依然是1万多。业主心里就不平衡了。

　　而按合景誉山国际周边二手房中介的说法，实际上该盘后期是变相降价了，因此遭遇业主维权。

　　我们从中介了解到，尽管现在二手房买的评估未入住会有一万九到两万，但实际成交的时候，买家也会不断的压价。有一个业主急需钱周转，降到一万六，而18年最高峰的时候可以卖到2万出头。现在二手市场成交量很低，一个门店偶尔一个月才会有一套成交，即使是18年牛市时也只有两三套。可见二手房市场变现有多难。中介们主要靠做新房生意。

　　接着中介小哥带我们去看了位于新塘站周边的楼盘：中海联睿品。由于靠近新塘商圈，万达和新塘客运站，这里的单价在2.4万-2.5万/平米。18年7月份开卖，现在是投资自住占比对半。