精装修问题终爆发，79项目可直接退房，武汉楼市进入至暗时刻

转载自百家号作者：微观楼市
武汉楼市的精装修问题，绝对是中国房地产市场的一大奇葩。
近日，武汉明确：对于明显不合理的精装修房，支持购房者解约退房。这是对于精装修问题总爆发的一种回应，但此举真的能回应购房者的诉求吗？
武汉22日已经整理了一个可退房项目清单，涉及79个楼盘。

正常情况下退房，你总得要整点鉴定材料才行，比如某个权威机构的鉴定材料，得出精装修严重名不副实，价高质次等等结论吧？
但这次的通知显示，只要你买的房子在这79个项目中间，只要你申请退房，将会获得支持。除了个人身份户籍婚姻状况等必要资料需要提交之外，并不需要任何证明文件。
其实并不是不需要购房者提交鉴定材料，而是因为他们已经全部被官方直接被判定为“明显不合理的精装修房”了。说到底，这79个项目已经完全被定性了。
一眼望过去，这79个项目可都是明星房企盖的，如融创、金地、恒大、保利、碧桂园、中海等。所谓的大房企的精装修有保障的结论，在武汉是不存在的。
当地媒体统计，仅2018年11月，就有20多个楼盘的购房者因为精装修问题与开发商展开正面交锋。
现在武汉精装修问题已经扩大化了，不仅是精装修本身的问题，甚至连房子本身的质量都已经堪忧。2018年，大家花了史上最贵的价格买了史上最烂的房子，这话一点都不错。
二、武汉的精装修相对其他城市要严重得多
精装修名不副实是房地产行业的普遍性问题，这么多年都没有得到明显改观，但武汉的精装修问题尤其突出。
大家对武汉买房有一个形象的总结“工资低、房价贵、精装修、茶水费”。调控引发的精装修好茶水费问题，率先在武汉爆发。
这事还得从2015年的降息降准说起，当年的大放水，导致房地产出现了明显的轮动效应，从2016年开始，一线城市中的上海和深圳不得不率先启动新一轮调控，但泛滥的资金开始二三级城市流动，武汉作为明星二线城市自然不能幸免，房价一路看涨。
到了2016年5月份，为了遏制房价上涨势头，当地出台了限价政策，开发商们见招拆招，直接从精装修中获取利润，最疯狂的时候，购房者掏的购房款中的三成以上是精装修价格，更有甚者有的开发商以精装修的价格卖房，结果以毛坯交房。
乱象愈演愈烈，2017年5月份，武汉开始推出装修指导价。
但这也不解决根本问题，因为这等于给了开发商变相涨价开了绿灯，许多开发商的精装修报价直接走指导价的上限，而在精装修的选材上进一步偷工减料。

武汉的楼市还是很热，这才是最要命的。
官方数据显示，2018年武汉新房均价同比上涨10.8%，二手房均价同比上涨7.9%。
从去化效率来看，整个2018年武汉新房项目开盘当天，平均去化率超过70%，第一天就卖掉了7成的房子。
更要命的是，武汉楼市的库存依然非常紧张。数据显示，截至2018年末，武汉新房去化周期只有3个月。
在这种房地产基本面下，你让那些买了房子的业主斩钉截铁地退房，恐怕没那么容易。相对于不断上涨的房价，精装修虽然很烂，但退房的损失更大。
有一位购房者的观点非常典型“既然预见到这种问题，为什么当初不能敦促开发商盖质量合格的房子，搞合格的精装修呢”？
大家纠结的是为什么当初不能预防，坐等坏的结果出现，但没有勇气去退房。也有购房者认为，退房不合理，应该单独退掉精装修款。
很显然，单独退掉精装修款也非常不现实。
武汉其实也很清楚，只有一刀切“要么退房，要么不退房”才能平衡供需双方的诉求，如果只退装修款，那么大部分项目都要完蛋，因为没有精装修，大家全是在赔钱卖。拿地价格1.5万，只给你批1.8万的预售价，如果只退精装修不退房，这意味着开发商们全都白忙活，而不是一两个白忙活，这对地方来说，压力太大了，不能不顾及开发商的利益，毕竟他们贡献了很大一部分的收入。
给予购房者一刀切退房的机会，对于地方来说，已经是最大的诚意了。

限价这个东西，既刺激开发商铤而走险，也刺激购房者铤而走险，目前的问题，很大程度上是各方相向而行的结果。
地方必然能够预见到风险，但房价的红线在这，不得不干，自己立了军令状，后续的问题后续再说。
对开发商来说，武汉是一个位数不错的优秀城市之一，这样的城市即使条件苛刻也要进场，竞争这么激烈，你不上他就会上，大家都在搏命，就看谁能挺到最后罢了。
对购房者来说，同一片区，二手房2.5万，新房才1.8万，你买不买？哪怕加上精装修的价格，哪怕预见到精装修的巨大风险，那也是“买到即赚到”。

限价让所有人都不淡定了。
归根结底是因为它让房地产的一二三市场无法顺畅传导。
从2016年开始，整个房地产领域的资金是非常宽裕的，大家都有的是钱买地买房。

最上游的土地市场，价格是万万不能跌的，哪怕是流拍。
而拿了地的房企必然要在房价上找补回来，现在一个限价，全都卡住了，无法找补回来。全行业精装修乱象，开发商们会意识不到现在这种危局？会意识不到购房者会群起维护自身的利益？当然不是，非意识不到，是不得不为之。面粉决定不了面包的价格，土地价值无法兑现，这是系统性问题，不是哪一两个项目的问题。大家都在一条船上，问题暴露出来，才能形成压力，倒逼政策调整。
股市中，当大家都不赚钱的时候，庄家就得更加拼命收割散户。楼市也是如此，这一系列问题的最终买单者必然是终端购房者。
你想只退装修款，不退房，须知，