专访胡景晖：长租公寓要的不是“短钱、热钱、快钱”

　　中新经纬客户端1月16日电(赵竞凡) “长租公寓爆仓，资金属性和产业属性的不匹配是核心原因”。1月16日，由中国新闻社旗下财经媒体中新经纬、国家发改委所属中国产业发展促进会联合主办的“财经中国2019V峰会致敬创新”在北京举行，我爱我家原副总裁、中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖在接受中新经纬客户端专访时做出如上判断。

　　我爱我家原副总裁、中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖

　　在胡景晖看来，国内进入长租公寓运营的多数是“短钱、热钱、快钱”，难以匹配长租公寓对“风险厌恶、长期投入、资金成本低、投资回报率低”的资金要求。

　　回顾2018年，长租公寓发展行情急转直下，抬高租金、甲醛污染、租金贷等事件接连爆发，金融机构欢呼入场又迅猛抽身，可谓重大转折之年。在胡景晖看来，长租公寓行业已经迎来深度洗牌时刻，而加速洗牌进程的是租金贷模式引发的高杠杆与风险敞口加大。

　　胡景晖表示，长租公寓不要一味追求规模，要保证生意是安全的。而他所说的追求规模，则是指长租公寓运营商通过租金贷模式，利用资金沉淀加速长租公寓规模扩张。“这样会推高杠杆率，也会加大运营商的资金压力。”胡景晖进一步指出，若运营商将所获资金用于放贷、炒股等资本运作，则风险敞口会进一步加大。

　　所谓租金贷，是指租客在与长租公寓企业签下租约的同时，与该企业合作的金融机构签订贷款合约，一般由该金融机构替租客支付全年房租，租客向该金融机构按月还清租房贷款。这使得长租公寓能够借助租客的信用贷款，加速资金回笼并进一步扩张规模。与此同时，风险却由租户和房东承担：若企业无法及时交付租金给房东，则房东会驱赶租客，而租客与平台的借贷关系却不能解除。

　　本轮租金贷“爆雷潮”始于2018年8月20日。当天，杭州长租公寓品牌鼎家发布公告称，“因经营不善导致资金断裂，已停止运营”，数千名租户及房东随即与消费金融机构陷入纠纷。截至目前，已有杭州鼎家、上海寓见等十几家长租公寓运营商出现类似经营问题。

　　“到2019年春节前，如果再不对长租公寓采取相关措施，中国前十大长租公寓将有一半会陆续爆仓”，胡景晖在2018年年底预测道。胡景晖做出此番预测，与临近年关、长租公寓现金流吃紧有关。

　　胡景晖称，租金贷模式依赖资金不断进入资金池，但每逢年关，长租公寓要支付装修费用，并对银行贷款进行还本付息，加之年底是租赁淡季，导致长租公寓现金流收紧，运营商崩盘风险由此上升，且“企业规模越大，崩盘的可能性越大”。

　　但胡景晖认为，对长租公寓爆仓原因的探究不应止步于租金贷模式的问题，更应看到它背后反映出的“资金属性与产业发展属性不匹配”这一根本原因。

　　胡景晖指出，从国外经验来看，进入长租公寓领域的资金有以下特征：融资成本低、长期投入、风险厌恶、资金规模大、对投资回报率要求不高；但国内资金不是这样，“多数是短钱、热钱、快钱”，闻风而动又猝然离场，长远来看难以匹配长租公寓的发展需求。

　　在此情况下，如何让金融创新成为长租公寓发展的助力，而非风险引爆点呢？胡景晖认为，关键还是要加强监管。他建议，今后可以设置多部门联合监管机制和资金监管账户，从而避免资金沉淀被滥用以及运营商爆仓侵害业主和租客利益。(中新经纬APP)

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