克而瑞大浙江房企20强榜单出炉

没有企业可以引领时代，只有时代选择企业。

时代呼唤下，楼市容量突破万亿大关的浙江，孕育出一批蒸蒸日上的企业乃是大势所趋。

今年，浙江的容量预计会再上一层楼，占到全国份额10%，突破1.3万亿。面对这样一个「诱人的大蛋糕」，各路企业顺势而为，频出奇招，争抢分食，多维的打法下，自身的核心竞争力也得到稳固提升。

一个有意思的数据对比是这样的：2018全年，绿城在浙江的成交金额近600亿元，而整个厦门，2018年的商品房销售金额不到400亿，仅绿城的三分之二。

都知道闽系房企笃信爱拼才会赢，坚决挥师北上，重新开辟根据地，却不知原来这种决然是因为发源地的市场容量不足。

那么，群雄争霸的2018浙江楼市，究竟谁主沉浮？

《2018年度大浙江房企排行榜》今日正式发布，首先恭喜绿城、万科、滨江 拿下2018大浙江年度流量榜冠、亚、季军宝座，万科、绿城、碧桂园分获2018大浙江年度权益榜前三甲！

这份榜单从销售金额和土地拓展两大维度，客观全面的反应开发企业的城市布局、投资能力和资金实力。

销售金额维度，分为流量榜和权益榜。流量榜体现的是企业的品牌力和操盘能力，如果流量榜是面子，那权益榜就是里子，企业的投资布局眼光及能力可从权益榜中窥见一二。

土地拓展维度，分为拿地金额榜和拿地总面积榜，从两个层面反应企业在浙江区域深耕的决心。

统计口径

◆ 流量榜单：业绩计入操盘方，联合操盘各算一半，代建记入流量；

◆ 权益榜单：按照股权划分销售业绩。

◆ 拿地拓展榜单：包含住宅、商业、办公等经营性用地；包含招拍挂土地和收并购；联合拿地各算一半，后期入股不计入。

◆ 以上榜单统计均以商品房备案数据为准，统计时间为2018.1.1-2018.12.25，统计范围均涵盖浙江全省。

榜 单 发 布

榜 单 解 读

PART 01

从榜单来看，流量榜TOP3门槛为430亿元，绿城以579.33亿元的金额位居榜首，甩开第二超百亿元；权益榜TOP3门槛为330亿元，万科以373.04亿的成绩拿下第一宝座，绿城以339.06亿元的金额紧随其后，碧桂园333.68亿元位居第三。

在这轮周期下，企业若能抢占浙江市场3%左右的份额，就能进入浙江头部房企阵营，也是企业深耕浙江的体现。

融信排名提升迅速，冲进权益榜，以247.04亿元的金额位居权益榜第六。究其原因，主要是融信这两年的迅速扩张，立足杭州市场之后，融信选择继续下沉，先后在宁波、嵊州、绍兴、嘉兴、湖州等地落子。获得浙江市场一定份额的同时，驻守浙江的融信第三事业部还将战线拓展至湖南长沙等长江中游经济带重点城市。今年，整个融信第三事业部的销售额将近500亿元。

类似融信第三事业部这种具有深耕能力的团队，不应该局限于浙江范围，而应该拥有更大的管理权限，争取从更多市场获得销售份额，从而释放出更大的管理红利。

PART 02

整个浙江省的市场容量会如此之大，除了周期性因素，也得益于浙江多平原、多都市圈环绕的地利，顺应这种地利，引申出了企业的5类布局策略打法。

第一类：都市圈或环都市圈布局

都市圈经济是中国未来重要的经济增长点，通过扩大大城市外延，带动周边50公里范围内的小城市一起发展。因此杭州都市圈的范围，成为企业的争夺目标。

绿城继续以杭州为大本营的同时，在杭州以外的浙江实施3+X战略：守住宁波、台州、浙中三大项目群，近600亿元的流量金额，超270亿元出自杭州都市圈。今年，绿城继续深挖和开辟杭州都市圈重点城市，在浙江区域开拓的14个新项目，有6个分布在都市圈的湖州、绍兴嵊州区域。

祥生的产品定位是做大都市圈周边的改善者，今年实现了围绕杭州都市圈的快速布局，贡献近80亿元流量金额。在土储方面，除了在发源地绍兴诸暨拿下9宗地块，在湖州、嘉兴、绍兴等地也都有布局，新增土储超300万平米。

三四线之王的碧桂园，在城市选择上，始终将浙江作为持续深耕的省份，同时纵向深度下沉，择优向县或县级市下沉。今年，碧桂园陆续在浙江拿下26宗地块，湖州是其布局重点，拿地7宗，土储超百万平米。

第二类：深耕战略核心城市

人口持续流入、产业陆续转型，地位不断提升，杭州近几年的发展已然进入新阶段，成为B角城市，这种势能正在转化为发展动能，今年杭州的房地产市场容量突破4000亿元没有悬念，成为众多房企布局的战略核心城市。

滨江笃行深耕杭州，在 300 公里范围内密集布局形成的「雁型布局」模式，给了其非常强的可持续性发展。其2018年全年销售额近850亿元，杭州贡献占比超30%，超290亿元。2018全年新增的26个项目中，杭州达到12个。

在今年整体融资难的背景下，滨江总资产有息负债全年保持1:1.6，行业内排名前五，也是前五的唯一一家民企。另外，滨江依靠自身的品牌号召力，实现了从单干多、合作少、拿地成本高，到单干少、合作多、拿地成本低的转变。

第三类：进军连片崛起的战略重地

这类连片崛起的战略重地多为产业集聚区，浙江的典型就是萧绍甬平原。整个浙江省大量的基本建设指标，在萧绍甬平原囤积，会深层次的改变区域投资前景。

世茂目前已下沉杭绍甬嘉台7城，共计打造48盘，包括13个在售项目和16个待售项目，涵盖酒店、写字楼、公寓、商业街区等多种业态。并且先人一步提出杭州湾城市群共生长发展战略，继续下沉布局，2018年是浙江世茂拓展新城市速度最快的一年，首进温州、台州、丽水3城。

采取同样打法的还有绿地，2018年绿地在浙江的新增土储超200万平米，除杭州外，重点布局杭州湾区域，今年贡献了近百亿的流量额，并且全面承接杭州湾新区滨海新城的综合性城市开发业务。

第四类：布局宁波这类内生型、单核型城市

宁波依托产业的“轴向发展”和主城区“转向发展”，在价格落差的催动下，会形成未来几年发展的内生动力之一。

万科作为全国性布局的大鳄，浙江市场毫不放松，且扩张速度非常之快。今年的重点布局就在宁波，近450亿元的流量金额，宁波贡献169亿，更是以76.46亿元的拿地金额和110.95万平米的拿地建面，成为宁波土地市场拿地金额和拿地面积的双料冠军。定位“城乡建设与生活服务商”的万科，也在开拓多元化业务，拥有养老、教育、物流等复合产业。

第五类：浙中浙南的中小型城市连片布局

除了杭州、宁波这些传统热点城市外，浙中浙南的中小型城市也承接了外溢需求，持续为这类城市带来吸引力。

华鸿嘉信就看到了其中的发展红利，进一步下沉温州的同时，将版图延伸到丽水、台州区域，270亿元的销售金额主要出自这三个区域；德信也是这类布局的代表，2013年开始德信就深耕温州，2016年快速下沉三四线，在金华、丽水、衢州等地均有布局，为快速发展备足粮草。

PART 03

2018年的群雄逐鹿虽已尘埃落定，但企业在这一年的运维打法为2019的楼市做了先期铺垫，想做到厚积薄发，我们认为：

1、在局部打法上形成核心竞争力的企业，可以适度放大布局，形成复制效果；

2、其他企业想在浙江市场分得一杯羹并获得长足进展，不妨像这些企业进行学习，在拓展力和产品力上下苦工。