山东菏泽取消限售被过度解读？你认为楼市调控有可能放松吗？

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山东菏泽市住房和城乡建设局官网18日发文宣布取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

据悉，这也是自2016年9月30日开启新一轮楼市调控以来，全国第一个取消限售政策的城市。

0 1 历史：限售出台近一年多

事实上，此次山东菏泽调整相关规定，距离政策出台仅有一年多时间。

2017年11月6日，《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，其中第14条规定：对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。各地要针对二手房交易监管存在的问题进行认真梳理，督促相关部门逐一整改，确保各项措施落地生效。

0 2 官方回应：正在开会研究！

菏泽市住建局官网12月18日发布的有关取消限售的通知显示，该通知的落款时间为12月14日。对于取消限售的政策是否已开始执行，菏泽市住建局相关工作人员12月19日上午回应媒体称，由于后台系统还在调整，目前这一政策处于准备状态，还没有正式启动。

菏泽市住建局办公室人士则向记者表示，该政策住建局在前期经过了一段时间调研，昨日发出的这一通知此前在市里已被通过。

“通知是昨天晚上发的，我们也没有想到会引起市场如此大的反应，有点意外。今天上午一大早住建局已经召集局里人员就昨天的通知开会。” 上述住建局工作人员说。

0 3 反响：地产股闻风而动，早盘强势走高

18日山东菏泽市发文，今早（12月19日）的地产股早盘闻风而动。鲁商置业高开后随即强势涨停，荣安地产、亚太实业、卧龙地产等多股高开。

不光内地的地产股闻风而动，甚至，今日的港股地产股都集体走高。其中，华润置地涨2.86%，融创中国涨2.54%，碧桂园涨2.07%，万科企业涨1.85%，恒大涨1.86%。

0 4 房价：菏泽二手房稳中有升

通过某数据平台显示，近1年的山东菏泽无论是新房还是二手房的房价，基本是平稳为主，也略有上升。

0 5 回顾：1月兰州“打响限购松绑打响第一枪”

此前，兰州是此轮调控中首个取消部分区域限购的城市，被网上称为“打响限购松绑打响第一枪”

今年1月5日，兰州市住房保障和房产管理局取消了西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策，是首个在部分区域解除限购的城市。

0 6 专家观点：此次出台取消限售，信号意义极强

易居研究院智库中心研究总监严跃进：菏泽此次取消限售政策，信号意义极强，可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪。其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似，都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。此类政策看似在某个文件中“不经意”地提及了一句，但往往会被认为当前很多城市试图放松的第一枪。预计此类城市的政策会造成很强的示范效应，在因城施策的政策框架下，预计后续类似政策放松的城市还会继续增多，尤其是会从限售政策进行松绑。

中原地产首席分析师张大伟认为，限售是房住不炒最典型的政策，菏泽在当下节点取消这一政策，对房地产市场预期管理影响非常大，应该被叫停。

华创证券分析师袁豪：本次菏泽政策调整为本轮调控以来地方首次明文放松，打响“地方松绑楼市调控第一枪”，其意义大于政策本身对于需求的提振。

贝壳研究院院长杨现领：从菏泽本地市场而言，放松限售会对改善性需求一定的支持，但目前的市场环境也不支持快速需求提升，预计影响相对有限。而作为地方政策放松的第一例，会对其他城市有一定的示范效应，但是考虑到不同城市差异比较大，在一城一策大背景下，这种效应也会比较有限，不应过度解读。

经济学家宋清辉：菏泽的调控松绑会对全国楼市造成羊群效应，从而引发其他城市的仿效。但在当前严厉的楼市调控基本面下，预计仿效的城市不会太多。

0 7 预判：类似政策放松的城市还会继续增多吗？

12月13日，今年最后一次中央政治局会议召开，分析研究2019年经济工作。相比于10月底召开的会议，本次会议也同样未提及房地产领域的相关政策表态，今年以来第二次不谈“房地产”。

国泰君安证券宏观团队表示，10月的政治局会议未提及房地产调控，其实就是为接下来房地产放松埋下了伏笔。当经济下行压力进一步加大时，房地产放松或从保证刚需和改善型需求入手。为了完成信贷发放指标，部分商业银行已经开始下调首套房贷利率。虽然为了防止居民杠杆高企，限购限贷限价政策预计不会直接放松。但如果适当放松既认房又认贷政策，以及加大对房地产企业融资支持，房地产的稳增长作用可期。

中金公司首席经济学家梁红也认为，当前财政和地产相关政策亟需调整，以促进广义信贷扩张、进而提振总需求。

中信证券研究所副所长明明称，本次政治局会议释放出对明年更强的忧患意识和稳经济的信号，未来宽松政策的托底意愿将延续。稳增长的路径也非常重要，具体来看分为三种，一是放松地产，二是加大基建，三是减税。事实上，这三种路径是存在一定的矛盾的，比如减税必然导致财政收入减税抑制基建，比如松地产是否要配合房产税推出，那么又会一定程度上对冲减税的效果。

值得注意的是，银行在房贷利率方面也出现了松动的迹象。近日，融360发布的报告显示，11月份全国首套房贷款平均利率为5.71%，环比首次出现持平上月的情况，同比则上升6.53%。这是2017年以来，全国首套房贷利率在连涨了22个月后，首次出现“零涨幅”。

0 8 另一种理性声音：或被过度解读

此前，山东省住建厅房产处工作人员表示，正在了解菏泽的情况，包括政策出台的原因、当地的市场情况，在弄清楚之前，没有具体的想法。媒体对菏泽的政策进行了过度的解读，不利于地方政府根据自身情况采取措施。

济南楼市在线此前的一篇文中中，也分析了此次菏泽取消限售的原因，并进行了一番理性分析，其中他主要观点颇有说服力。

他认为，首先楼市调控松绑，有违常理。之前房地产市场调控确实有过几年紧几年松的历史，很多人有过类似经验，但有时人就恰恰败给了自己自以为是的经验。最近10年的2009年四万亿计划出台房价上涨、2015年去库存房价上涨，传导的路径都是从一线城市开始，几个月传导到二线城市，再几个月传导到三线城市。这次，居然是个三线城市菏泽率先放松房地产调控，然后被某些人解读为全国信号、打响全国第一枪。由一个三线城市挑头有违常理。

其次，菏泽真正取消的是限售，不是限购和限贷。对于楼市力度最大的就是限购和限贷。这两点是限购政策“五限”对楼市真正的杀手锏。至于限售，更多的是震慑那些炒房群体和炒房资金：不要再炒房！资金不要再过多流向楼市！让房子回归居住本性！而菏泽一直都没限购，政策相对济南很宽松。

再次，这份通知中的重点，是扎实、稳妥推进棚户区改造工作。 可以理解成，通知的重点是优先建设安置房，安置房未开工建设的开发项目，一律不准开建。以及稳定开发商预期，放开限售，一定程度上活跃菏泽房产市场。让开发商们先把回迁房代建好。实际满足菏泽市的棚改要求。

你对菏泽放开限售这一事件如何看？

你认为长沙会放松楼市调控吗？

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来源：菏泽市住房和城乡建设局、财联社、券商中国、证券时报、济南楼市在线、新浪财经、新浪港股等综合整理

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