钟北辰上任首年750亿销售目标成泡影，首创2019能否冲进千亿阵营

现在看来，首创置业（02868.HK）年初所规划的三年发展目标，在第一年就遭遇不测。

2018年12月6日，首创置业发布公告称，截至2018年11月底，公司累计实现签约面积约247万平方米，同比增长18%；累计签约金额约568.6亿元，同比增长20.1%。截至2018年11月底，公司尚有认购未换签金额约22亿元正在办理换签手续。

2017年首创置业首次跨过500亿销售大关，并规划出未来三年的销售目标：其中，2018年公司签约销售目标为750亿元，力争突破800亿元；2019年销售额争取突破1000亿元；2020年争取突破1400亿元。

首创置业预期用三年时间销售额增长两倍。但2018年开局不利，从目前的销售情况看，首创置业或只能完成90%的销售目标。

加速周转但回款较慢

2014年是首创置业五年战略的首年，公司抓住土地市场机会扩大投资，存货同比增加64.5%，“存货/平均预收账款”指标同比上升30%，达到近五年最高值5.24。

自2015年起，公司“存货/平均预收账款”指标逐年呈下降趋势。得益于坚持“有质量的增长”的经营理念以及因城施策的“快周转”策略，2018年上半年首创置业对存量项目全面加速去化，新项目开盘销售周期进一步加快，完成自销体系全覆盖。

其中，2018年上半年存货为703.5亿元，较去年同期634.5亿元增加10.9%，平均预收账款220.1亿元，较去年同期188.2亿元增加17%，“存货/平均预收账款”指标下降至3.2，为近五年最低值，依高于行业中位数2.69，去化能力仍然有待提高。

分析近五年财务数据，首创置业的预收账款周转率一直不太稳定，最高达到1.54，最低则为1.08。但公司最近两年预收账款周转率指标数据均不低于标准排名统计的100家上市房企的中位数水平，可以看出首创置业预收账款结转收入的效率并不高。

土地储备创5年新高

在实施“快周转”策略的同时，首创置业也在加速扩充规模，增加土地储备。

2017年起，首创置业制定了新的五年计划，土地投资重点将公司从前聚焦的北京、天津、上海、重庆和成都五大核心城市改为京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市圈，并且稳步推进澳洲等海外布局。

截至2018年上半年，首创置业新增214万平米土地储备，已达到2017年全年拿地318.7万平方米的67.1%，其中94.1%位于三大核心城市圈。

2018年上半年公司成功获取了张家口一级项目，其建筑面积为104万平米，一级开发业务首次进入河北。同时公司通过一二级联动模式成功获得了北京平谷和天津武清两个新项目。

按区域分布，首创置业在京津冀、长三角、粤港澳大湾区和其他地区土地储备分别占比62%、19%、7%、12%。截至2018年6月末，公司的土地储备建筑面积达到近五年最大值1191.6万平米，土地储备倍数也创近五年新高，达到8.74，但依旧低于标准排名统计的100家上市房企的中位数10.78，公司土地储备相比行业其他公司略显不足。

毛利率回升创5年新高

首创置业的毛利率自2014年起逐渐呈现下降趋势，其主要原因为北京等重点一线城市以外的区域占营业收入的比重逐年增加，导致公司毛利率不断下降。

得益于新竣工项目毛利率增加以及一级开发业务毛利率较高，2017年首创置业的毛利率回升约11个百分点，达到28.54%，高于100家上市房企中位数0.38个百分点。

2018年上半年，首创置业的营业收入为71.2亿元，较去年同期73.7亿元有所降低，但毛利率较年初提升6.5个百分点,达到34.99%，超过100家上市房企中位数2.47个百分点，公司盈利能力近两年不断提高。

债务结构优化

2015年至2017年，首创置业调整后的资产负债率一直维持在73.4%左右。2018年上半年，由于负债总额较年初增加12.2%，导致公司调整后的资产负债率增加了1.2个百分点达到74.63%，略高于行业中位数74.35%。

自2013年起，首创置业的有息负债逐年增加，公司净负债率也呈上升趋势。2018年上半年，为满足公司的房地产开发项目的资金需求，首创置业的短期借款、长期借款以及应付债券分别较年初增加17.5%、48.6%和37%，导致净负债率上升32个百分点达到154.14%，略低于标准排名统计的100家上市房企的3/4分位数176.47%。

观察首创置业的债务结构可以发现，2018年上半年首创置业的长短期债务比为2.05，2017年为1.35，公司新增的长期负债占比较多，短债还款压力在一定程度上得到了缓解。但截至2018年上半年，首创置业手持现金及现金等价物为205.2亿元，仍不能覆盖短期债务243.1亿元。

2018年上半年，首创置业的加权平均融资成本为5.22%，同比上升0.15个百分点。在整体资金形势趋紧的环境下，首创充分利用国企优势，拓展融资渠道控制融资成本。

报告期内公司成功发行5亿美元3年期境外高级债务，票面利率仅为3.875%；首次进入银行间市场，成功发行境内永续中票20亿元人民币；同时新获取中国建设银行和北京银行综合授信人民币100亿元和200亿元。对比同行，首创置业的融资渠道十分畅通，融资成本也极具竞争力。

长期偿债能力下降

2018年上半年，首创置业手持现金及现金等价物余额为205.2亿元，较去年同期180.5亿元增加13.7%；流动负债642亿元，则较去年同期660.5亿元减少2.8%。同时预收账款的稳步增加，导致首创置业调整后的现金比率同比上升25%，位于标准排名统计的100家上市房企的3/4分位数，现金流比较稳健。

首创置业2018年上半年调整后的速动比率也有大幅提升，同比上升33%，达到近五年的最大值1.37，超过100家上市房企的3/4分位数1.14，短期偿债能力逐年向好。

标准排名通过“（货币现金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务”指标来看企业的长期偿债能力。2014年至2018年上半年，首创置业该项指标由1.02降至0.72，位于行业中位数0.67和3/4分位数0.81之间，显示公司长期偿债能力持续下降。

多方面推进绿色发展

长期以来，首创置业以改善环境质量为核心，致力于实施工程减排、结构减排和管理减排，强化主要污染物增量控制，消减主要污染物排放总量，为经济、社会和环境协调发展提供支援。

在绿色设计方面，首创置业将提升能源效益作为规划设计目标之一。在项目设计中积极纳入可持续发展因素，例如带色玻璃、节能大厦设备和装置、先进的智能家居系统等，提升能源利用效率减少碳排放。

2017年，首创置业推动旗下住宅、商业项目的绿色建筑认证工作，目前已有14个项目获得中国绿色建筑星级认证、LEED认证、WELL认证等，建筑面积共计超过150万平方米。

在绿色施工方面，首创置业一直鼓励各项目对环境保护设备设施进行技术改造，引入雾炮、高压水枪、施工喷淋等设施减少环境污染，并积极落实不同地区为防雾霾天气的应急措施。同时严格进行污水处理控制废气排放。现场交通道路和材料堆放场地需要统一规划排水池，控制污水流向，严防施工污水直接排入市政污水管线或流出施工区域污染环境。施工场地废气主要来自于运输车辆与机械设备。公司要求所有进出现场的运输车辆都需与责任 单位签署环保协议，所有车辆必须为排放达标车辆。

首创置业致力于推动绿色办公，出台《节能目标责任和评价考核实施方案》，建立“目标明确，责任清晰，措施到位，一级抓一级，一级考核一级”的节能目标责任和评价考核制度。同时持续加强宣传，提高全员环境保护与资源节约意识，把节约资源和保护环境理念渗透在全员的日常工作中。也计划将发展循环经济、建设节约型社会宣传纳入重大主题宣传活动中。

作为行业内最早提出以“中国最具价值地产综合营运商”为品牌定位的房企，拥有国企背景和优质资源的首创置业在一级土地开发、金融、资本、国际化产业群、服务资源等各方面积累了丰富的资源，同时在此前十多年的住宅开发探索和实践中，也逐渐形成了对于城市综合运营模式的独到见解。

2018年，首创置业“换帅“，45岁的少帅钟北辰接任。在2017年业绩会上，以唐军为首的原领导班子向股东承诺：“2018年保750亿冲800亿元、2019年突破1000亿元、2020年实现1400亿元”。钟北辰走马上任之后又重新强调了这一目标，并提出希望首创未来3年内复合增长率能超过35%，继续保持60%-70%的权益签约比例、25%以上的毛利率，并将净负债率控制在90%以内。但从目前首创置业交出的成绩单来看，钟北辰面前的路并不好走。

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