风起梧桐梢丨朱伟：流动性“上锁”之后，房地产何去何从？

2018，是房地产“变格”之年；2019，我认为是新物种出现的一年。

2018年，楼市调控进入深水区，倒逼产业结构调整也有了实质性进展。新生物种已经出现，2019年，房地产又有哪些变化？

凤凰网房产专访了“榜样2019”专家评审委员、成都博邦地产总经理朱伟先生，为大家解读地产“新物种”。

朱伟 接受凤凰网房产专访

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凤凰网房产：对2018年的楼市，你有哪些感受？请谈一谈印象比较深的几个点。

朱伟：18年，我最大的感受，首先是流动性的降低，我们从三个维度去理解。

第一，因为在购买销售的准入门槛上做了严格的限制，我暂时把它称之为“存量于民”。原来的投资和投机者，绝大部分已经被固化掉了。它的流动性是急剧地降低，我称之为“堵套现”，就是堵套现的通路，原来投资和投机的这一帮子人。它是基本上把流量控制下来了。

第二，我称之为“现行的流量刚需化”，它相当于是梳理了刚需需求的通路，基本上把指标更多的可能性和参与度放给了刚需市场。那么，在这么一种情况下，它的流动性肯定也会得到降低。因为在银行的配资上，针对刚需和非刚需客户，区别是非常明显的。

然后，第三，买卖市场流动性降低了。这是因为18年绝大部分的房地产企业都去尝试了做长效投资的这种试错。比方说长租公寓，比方说共享空间，比方说尝试去做一些公共的其他行业的配套，类酒店、类民宿、类产业的投资，我称之为房地产企业把回笼资金的回路做了一些调整。

综合这三个因素，整个行业的流动性得到了有效的控制，但不是完全被堵死。

第二点，我觉得整个市场的控制到一定量级之后，它会倒逼房地产行业的结构性调整。

主要表现一个是传统的巨无霸房地产企业在收并购，或者是对外同行投资、合作上，其实是在竞赛。从所有的收购数据、销售数据，以及上市公司的财务并表里面，都能够得到很明显的这种感受。

第二个是房地产企业的金融结构的调整，从原来传统的我们称之为“快进快出”的这种打法上，已经开始在去做比方说ABS，比方说其他的衍生行业的融资，然后反哺到房地产市场。或者说，通过原有的金融渠道已经不行了，他必须开辟新的融资通道。在这里面，我觉得民营公司的改变比国营公司要明显。

第三个就是投资的触角，开始做外延、深度的跨界整合，这就会出现他们在第三方服务，我是指房地产行业本身，比方说在设计、在原材料的配给，这些上下游市场，基本上已经开始做自己收并购的策略。这种投资触角的外延，终极目的除了是把自己的产业做得更良性之外，带来最大的好处是在未来大体量开发的过程里面，成本能得到有效的控制。

第三个感触，就是产业进化的过程和下沉是很明显的。

主要就表现在，原来传统意义上都在追住宅，然后现在有一个提法叫“主宅”，主要功能或叫主题性的这种空间。

整个产业已经开始，比方说万科的转型，他们收了普洛斯，其实这些都代表他们在整个的产业的进化上，已经开始把视野放得更宽、更大，而不是传统聚焦到商品房开发上。

另外一个产业进化是刚才谈到的产业和地产结合，我们提了各种MALL，包括各种旅游地产。这里我自己感触比较明显的是西昌，万科做的17度，最后被国家叫停了。但它的出发点是好的，它想打造以文化、旅游、养老为主题的新型城市MALL，或者叫主题MALL。目前为止，在我们国内，除了万达和华侨城这两家企业之外，我认为万科这种尝试是非常有价值的，尽管被叫停了。然后，华谊兄弟，也是通过影视的、产权的、文化IP的输出和产业孵化，与各级政府在谈产业今后的产地结合的新的模型和模式，这些都是产业地产开始走向真正意义上的百花齐放的过程。

然后就是，原来的单一功能向服务的市场需求做过渡。比方说现在我们能看到有教育MALL、儿童MALL，和原来儿童反斗城是两个概念。它是做集成，有点类似于我们共享办公这种模型。它是把这些教育机构衍生链条打包，以4000到2万平米不等的这种方式，目前在川渝地区做得最好是重庆。重庆有几个类似于这种教育MALL，做的特别好。而且他们引用了金融的算法，它不是引用了金融的杠杆，它是做算法。这些表现还是房地产长效机制的形成，它终于把一个物理空间，从商品变成运营体。

最后一个，我们称之为传统房地产行业的产品精细化。这里面可能就涉及到比方说智能社区的引入，原来是提在概念上，但现在小米、华为、三星，这些产业都已经开始深度在做，包括阿里和腾讯的社区智能化管理和国家的安全并网，这些都是原来传统地产行业没有出现过的事情。它最终极的目的是营造更和谐的社区文化。

02

凤凰网房产：我们看到了，2018年流动性的降低，产业结构性的调整，产业+地产模式的试错，出现了很多新的玩法，那么，这些变化更深层次的逻辑是什么？

朱伟：18年，如果给一个字，我称之为“变”。2018年，我认为是地产行业“变格”的一年。我觉得今年的变化更明显，原来大家更多是在做讨论，或者是局部的试错，今年实际上已经开始开花结果了。

一个行业的发展，它是有周期的，从我们原来讲历史百家争鸣之后，一定是一家独大。我认为，房地产这个产业，已经走到必须要约束的状态下，最起码我是这样认为的。如果还按照以前说我们要开放，要完全市场化，它对国家经济的整体影响太大，国家是不可能松手的。17年到18年这两年，国家队在偷偷的进场。

其实，在乡村振兴政策没有公布之前，国家队已经提前六年在里面布局了。你基本上能看到的，以产城结合、乡村旅游、或者是农业三产，或者是集体的土地流转的这种试错，大面积核心口岸都是被国营和央企拿掉。

其实你这样去理解，就相当于排兵布阵一样的，我把要塞或通路给你掐死，那么整个的你的行军打仗的轨迹一定在我控制范围内。但如果我把这一大片疆土开放给市场，就乱套了。哪怕最后的结果就是我能做调控，但是因为在里面没有弃子，占位、补位、卡位都没有，最后国家要控制这么一大盘棋，没有工具、没有方法是不行的，或者说没有卧底也是不行的。

其实这是一个好的事情，因为未来，我不敢说一定是2019年，应该会出现以25家到45家这种规模，占了中国房地产的绝大部分江山，至于它是国营还是合营的，先不用去讨论。这个庞大体一旦出现，它会反向的去催生很多新物种出来。所以，这个行业其实不存在垮不垮的问题。

比方说，我们原来没有共享空间，对吧？那是因为在去库存里面，人的智慧是肯定是无穷大的，我们原来讲，你唱而优则演。现在，比方说万达要做轻资产，那是因为他的的确确浸淫了那么多年的商业地产，产城结合、政府的政策……所有东西，他吃得已经比较透了。然后，对市场的运维，也吃得比较透，现在不做地产了，先不分析它背后的原因，我只说表象的这种转型是顺理成章的。

所以，你无法去想象，中国未来会出现什么样的新物种。因为这个市场在全球没有可比性，其它国家的地产商都是建筑商，或者叫工厂方、制造商，只有我们中国有开发商这个概念。那么后期，比方说我们中国的金融化，以及今后的民生、养老这些板块，还会出现什么样的东西？这个是可以去想象的。

2019年房地产整体的感觉，我形容为“洗澡鱼”。它原来一直被放在网箱里面养，可能吃得饱、吃得好，央妈要救市，是吧？房地产其实没有真正意义上经历过一个相对长的寒冬。没有。

在这个阶段，产业的自我调节能力，以及对自身产业结构调整，它是需要周期的。你不可能倒逼它一年就转型，需要一个长期的过程。如果非常好的、有提前布局敏锐度的企业，它可能通过两到三年的沉淀和试错，以及其它的这种工具类的整理。那它，说转就转。

03

凤凰网房产：说到并购这一块，到后面我们预计20多家企业剩下来，那其它的企业面临这样一个环境该怎么去做？这也是一个值得思考的问题。

朱伟：可以进行再服务转型。再服务转型指的是介入地产行业的中小企业回归功能本位或者转入优势服务功能，对地产行业进行再服务，比如融资、施工、运营等，而不是各种地产行业链上的企业稍有实力都去当开发企业，中小企业再服务转型是地产再次升级和细分的必然结果。

打个最简单的比方，恒大的成本控制和一家小公司成本控制，绝对是两个概念。我们先不去讲企业本身的量级，在房地产开发过程的控制力度，中小企业和恒大PK，肯定是PK不过的。它的全域管理已经完全成熟，它的采购库以及对现金的把控力度，远远超过中小型企业。

在同等情况下，一模一样的土地成本、技术指标，让他们同时做两个项目，就挨在一起，一个做A区，一个做B区，普通企业肯定干不过恒大。在某种意义上，我们可以归功说这是恒大的量级导致的一些竞争红利，但是我还是想讲，他们（恒大们）哪怕规模没有起来，毕竟他们一直做了很多年，经历了很多市场波动，这跟它的背景和资金实力可能关系不是很大，跟专业度有更大关系。

中小企业算的账，可能算的是自己项目的账，花多少钱去拿地，多少成本推广，准备卖多少，然后资金利息是多少，就是单盘操作模型。然而，很多大型公司在做这种项目的时候，考虑是要如何切入市场，因为还有更深远的布局。就像最早龙湖进成都一样，它基本上把同期开的所有的盘全部“杀”死掉。原因很简单，样板区域出来之后，别人都在说它进成都应该是五六千一平，结果开盘价3500一平。他的目的更多是去进入市场，要制造的影响力，你是以打广告的方式，他是以这个盘在整个城市的影响力，做企业深度的布局。

大家整个在操盘的手法、站位、团队的专业度上，完全不在一个量级。你（中小企业）哪怕有良好的融资通路，如果去PK这种企业，基本上3年以内，也必死无疑。如果你非要和他PK的话，你做自己是可以的。但是，在后期获取社会资源，以及上下游的资源整合力度上，中小企业迟早会被排挤出去。

凤凰网房产：在产业+地产这个模型当中，中小企业有没有机会？

朱伟：我个人认为，今后（中小企业）可能会以金融的方式进入，而不是以一个所谓的绝对投资主体的方式去进入。

因为小型公司还是要受制于我刚才讲的（这些具体困难）。一旦这个行业沾了非地产的产业板块，就已经不能用地产来说了，而是要以产业的经营和孵化来讲。在某种意义上，地产变成只是一个容器，或者只是这一个舞台，不能说舞跳得好不好看，和台子有关系。对吧？所以说，中小企业进入的概念，更多是要么以资源，或者投资的方式参与进去。

但是，如果你有企图心去做操盘手的话，我个人认为，还是和量级、资源匹配度有关系。比方说，我们说某个产业协会来做，绝对比你一个带了十个亿资金的人来做，要便捷很多。

04

凤凰网房产：从纯粹的房地产市场来看，19年有什么样一个走势？

朱伟：我是觉得量和价的变化不会太大，就看国家队19年放多少量出来，因为他们在全国范围囤了一些货。如果他们愿意放量出来，放量的概念是指如果19年刚需的增长量变大的话，可能国家队会适当的放一些量，把供需关系稳定下来。

我认为19年大概还是会这样去走。因为今年的整个土地储备，绝大部分还是靠前30到40位的地产公司吃掉了，这个里面含了我们说的国企和央企。然后，其实去年，特别是下半年，我们的商业，我们的公寓是很惨的。原因很简单，当关了门之后，大家恐慌性投资的时候，它的的确确可以去库存，但是当这个东西拿到手上之后，你会发现它的增值速度和原来理解的传统住宅的速度是不一样的。最后，这也只是解决了三五十万的投资，更大规模，比方三五百万的投资，它也释放不了。

另外，我觉得，2019年可能存在的商业所有形态，会做一个大量的释放。比方说，最早我们是鼓励公寓改住宅，或者叫商业改住宅，现在政府也在出台政策推长租公寓。

实际上长租公寓不能一概而论。在北上广深做没问题，因为都是超级大城市。但长租公寓要下沉到宜宾、雅安、乐山这些城市，完全就没戏。而且还有一个问题，原来遗留下来可以做长租公寓，或者收并购的项目，都不是口岸比较好的项目，因为口岸好的已经卖掉了。

这就导致一个倒挂，你本来就交通公共配套有瑕疵了，然后做长租公寓，他们（长租公寓的客群）是对城市配套有刚需的。比方说，需要有地铁，需要附近的生活配套，需要医疗或者教育配套。最后，会导致长租公寓经营很恼火，这是受制于产品本身。不是说长租公寓这个概念不好，也不是说操盘团队不专业，而是指你本来就是一个新生事物，但是在擦原来老项目的屁股，这个就没办法去做。就是一些必要条件不成熟。但是你看SOHO或者万科，它们做的也挺好。因为它们是以新项目选址来做，有充分的准备。