深度观察||深圳那么多中心靠啥支撑？

[老傅说事]傅卫鸿

决定一个城市质量大小的就两样东西，一个是时间，另一个就是空间。

从空间上看，深圳面积1996.85平方公里。从时间上说，深圳年龄才38岁。

有限的空间和时间，只说明两个问题，一是深圳不大，二是深圳挺新。

虽然如此，并不意味着深圳的质量不大。相反，深圳靠两样东西，放大了自己的质量。

一个是创新，另一个是组合。

怎么讲？其实创新主要指内容，比如高新科技的研发，而组合呢？主要指形式，比如城市中心的打造。

许多人一直不太明白深圳2.24万亿的GDP里，为何研发投入超过900亿元，占GDP比达4.13%。

许多人也不太明白为何深圳搭建了一个CBD，还要搭建那么多中心，让城市到处都是中心。

现在有答案了，这就是：因为深圳需要大质量。

今天，高新科技不是本文探讨的话题，本文要探讨的是第二个话题，城市中心的打造。

简单地说，要打造那么多城市中心，主要靠什么？深圳的成功实践表明，靠的是城！市！综！合！体！

综合体就是“城中之城”

关于城市与综合体的常识

“城市综合体”，要理解它，我们恐怕得先了解这个偏正关系词组的前缀，城市，什么叫城市？

百度上说，城市是以非农业活动和非农业人口为主的人类聚居地，是一定地域范围内的政治、经济、文化中心。

这个定义过于“官方”，在老傅看来，个人更喜欢《城市发展史》作者芒福德对城市的定义。

他说：“城市的本质在于可以提供一种有价值、有意义、有梦想的生活方式。”

他认为，城市是一种以资源和资本为主要生产资料，以服务经济和文化产业为主要生产方式，以人的知识、智慧、想象力、创造力等为主体条件，以提升人的生活质量和推动个体全面发展为社会发展目标的城市理念、形态与模式。

从这个理论出发，城市就是一个可以提供一种“有价值、有意义、有梦想的生活方式”。

我觉得芒福德定义的城市应该是“有活力”的城市，或者是具有强大吸引力和影响力的城市。

如果以此为标准，毋庸置疑，深圳就是这样一个城市。

正因如此，深圳的人口基数，经过38年的发展，从一个几万人的小渔村，发展成为逾2000万人口的大都市。

那么，这个词组的主语“综合体”是啥意思？相对城市难以追溯的历史来说，“综合体”历史太短，据说才20多年，算是小孩。

综合体算是一个泊来语，综合体英文写着：HOPSCA，即：Hotel、Office、Park、Shopping Mall、Convention、Apartment。

翻译过来，就是融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”，故名综合体。

这就像一个组合，把这些功能有效组合在一起，或者说创新组合在一起，也就形成了综合体。

综合体是城市质量之核

城市与综合体的辩证关系

而当城市综合体这两个概念融合在一起，这意味着，这个城市已经进入了一段新的时空历程。

必须指出，综合体是现代城市的衍生物，它是因区域地段、交通枢纽、环境资源等各种因素的高度统一而产生的。

这就是说，因为城市，产生了综合体，而因为综合体，加持了城市中心的形成，提升了城市整体的功能和质量。

据不完全统计，90%的综合体，都诞生在城市中心或次中心的地方。反过来，综合体又促进城市中心的形成。

在老傅看来，综合体多以商业形态出现，它主要包括三大特征：

第一，综合体是现代城市发展的必然产物，基于土地资源的考量，基于集约化生产生活方式的需求，基于人文的情怀和生活的习性等等。

第二，综合体就是在各种组成部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合的价值形态。

第三，综合体往往伴随着标志性建筑的诞生，这就意味着，综合体不仅改变着城市的外观模样，还改变市民的生活方式。

今天，在城市的中心地带，几乎都有一个甚至多个综合体。可以说，综合体已成为城市的质量之核，没有综合体，就没有城市中心。

可以肯定，综合体走到哪里，那里的城市生活就水涨船高，区域的潮流化和时尚化就水到渠成。

业内人士普遍认为，综合体一公里范围内，物业的价值普遍要比普通物业高5%—10%，如果本身就是综合体一部分的住宅或公寓，价值更是比周边物业高出10%以上，有的甚至高达20%。

可以看到，综合体作为城市中心的质量之核，对区域物业价值的提升是非常明显的。

所以在深圳，我们可以看到，哪个地方的综合体建设得多快好，那个地方的城市质量就发展得挺好。比如罗湖万象城、福田COCO Park、南山海岸城、宝中壹方城，以及正在崛起的龙华和风轩。

和风轩是怎样一个综合体？

她位于“宇宙中心”哪个位置？

道理说完了，来说点干货。我们来看看现在还有哪个地方的综合体正在崛起，并成为区域城市中心的质量之核。

有人说，广义讲，深圳是一个中心城市，她本身就是一个巨大的综合体。但狭义来看，在深圳，综合体主要集中在城市中心地带。

最近，从龙华“宇宙中心”传来消息，万科与深国际联手，在深圳北站商务中心板块打造一个升级版的城市综合体。

名字叫和风轩，加上万科，变成万科+和风轩。万科就不用介绍了，她走到哪里，那里就成为焦点。

现在的问题是，和风轩本身的位置、环境、规划等硬件体系就十分强大，强大到让许多综合体怀疑“人生”。

归纳起来，和风轩有下列N多个价值点，简单概括一些重点，不然就没完没了。

1、和风轩位于深圳整个城市的地理几何中心，屹立北站商务区与福田CBD的黄金轴心带，与龙华“心脏”深圳北站仅一站之隔。

2、项目位于民治大道和民乐路交汇处，总占地面积约9.6万㎡，总建筑面积约48.6万㎡，分三期开发，涵盖住宅、商业、办公、公寓等多种业态。

3、项目真正四通八达，向南通抵深圳市民中心，往北可达坂田华为基地，往西到达西丽大学城、留仙洞总部基地。

4、项目临近的北站商务中心区，这里被誉为龙华中心的CBD封面，规划总建设规模950万平方米，未来将拥有约60栋商务办公楼，20-30家总部企业及上市公司，规划引入四星级以上酒店6-9家，总投资近2000亿元。

5、北站拥有高铁、地铁、全方位路网，形成三维一体的交通体系，通过公路，地铁、高铁由点向面辐射，连接全市、香港乃至全国。

6、项目附近有4号线、6号线（在建中），5公里直达福田中心区。4号线白石龙地铁站仅距项目约600米，1站即达深圳北站，8站直达福田口岸连通香港；乘坐5号线可直达前海中心，以及在建的6号线二期工程规划有梅林关站。

可以说，万科和风轩在城市的中心枢纽位置，串联起生活中心区、商务中心区、文化中心区，集行政、金融、经贸、商务、文化艺术于一体。

这样的综合体，毫无疑问与龙华这个“宇宙中心”浑然天成，你想离她远点，拒绝她的魅力都很难做到。

和风轩很“拽”

但拽有拽的逻辑和道理

在和风轩周边，已具备完善浓郁的商业氛围。这里可以坐拥北站商务区、红山商业区亿万配套，奢享福田、龙华百万级商圈。

即使在5公里范围内，COCO City、COCO Park、卓悦汇、九方、天虹商场等10余座商业购物中心已吸聚百万消费人潮。

在这里，巨幕影院、精品超市、时尚品牌等诸多城市潮流前沿生活元素融合进驻，将都市繁华演绎得美轮美奂。

应该说，周边配套已经不得了，这还不够，在此基础上，和风轩自带的约3.5万㎡体验式商业，打造匹配精英人群的城市级会客厅。

该商业模式采用多元化、主题化体验式娱乐商业，延伸生活的更多缤纷可能，尊享品质前沿时尚的品位和文化。

和风轩都这么拽了，这还不够，据说，和风轩还引入了万科独家打造的梦享家2.0理念，全面升级梦想中的家。

从万科梦享家1.0到万科梦享家2.0，这不只是空间的升级，质量的升级，家居的升级，而是设身处地的思考我们在这个城市中所需要的理想栖居，是在纵观城市、产品、服务之后的全新生活逻辑，是另外一种生活智慧的展现。

梦享家2.0核心理念认为，社区并不是城市的孤岛，而是城市的有机组成部分。我们把规划设计的视野从社区内部延伸到社区外部，不止关注社区的需求，也关注城市的需求。

通过“专属、融合、城市”三重界面空间的打造，实现社区面向城市的美好展示，也实现从开放的城市空间到私享的社区空间过渡的礼序，实现社区与城市的共生。

很显然，从城市的角度看，和风轩为龙华城市中心注入了独具特质的综合体，加持了区域的城市质量。

从生活的角度看，和风轩创造性提供一种全新的生活方式，并在梦享家2.0模式下得以价值最大化。

总之，于置业者而言，万科和风轩无疑属于那种现代城市综合体的优质范本，她的目的只有一个，为美好生活而努力！

实话实说，住在综合体，你离美好生活的距离，约等于零。不信，我们可以前往和风轩去走着瞧。