楼市大降温背景下，哪些区域的房子还值得入手？听听任泽平的建议

谈及任泽平，想必大家都是耳熟能详。他曾是中国股市的风云人物，曾在2014年大盘处于2000点附近时，高喊5000点不是梦，2015年大盘创出5178的高点，任泽平名声大噪。更令人惊奇的是，他对房价走势的预测也是相关的精准。他在2015年预测短期内一线城市的房价会翻一倍，后来的事实也应证了他的观点。这也正是恒大花重金请他担任首席经济学家的重要原因。

在房地产业界，判断房价的涨跌问题，通常以任泽平提出的“短期看金融，中期看土地，长期看人口”作为依据。他认为过去二十多年，我国房价之所以处于只涨不跌的阶段性快速上涨态势，主要是基于城镇化进程带来的人口因素驱动。从长期来看，只要城镇化进程没有结束，房价仍将保持继续上涨的趋势。

目前房地产市场降温明显，很多城市的房价开始出现了明显的松动迹象，很多购房者都在犹豫现在到底该不该买房。那么，我们来看看任泽平的看法。近日他公开撰文指出，参考国内外经验，一个国家的内部，人口流入的大都市圈，房价涨幅最大。

任泽平的这一基本结论也主要是基于目前我国人口流向做出的判断，未来人口持续净流入的大城市及大都市圈，房价潜在上涨能力最强，涨幅也会更大。

首先，人口持续净流入的热点一二线城市，房价有明显利好条件作为支撑。由于产业基础条件扎实，就业机会较多，工资待遇较高，生活、教育、医疗等配套设施完善，所以人口大量朝这些区域聚集，特别是近年来很多热点城市推出的人才引进政策，每年新增落户人数高达数十万，虹吸效应越发明显。人口的大量涌入会带来庞大住房需求，进一步加剧了热点城市住房供应紧张的局面，房价上涨也就在情理之中了。

其次，人口持续净流出的中小城市，房价很可能面临下跌调整的风险。近年来，由于一二线城市受楼市调控的影响，叠加商品房去库存和货币贬值等因素，中小城市的房价也普遍实现了翻倍行情。但从长期来看，该区域的房价缺乏扎实的基底条件作为支撑。

一方面，管理层已经调整了棚改政策，将货币化安置为主转变成了以实物和就地安置为主；另一方面，受经济去杠杆政策的影响，我国不再实行宽松的货币政策，而是保持货币政策中性偏紧；此外，最为重要的原因是很多中小城市的人口持续净流出，失去了人口因素作为支撑，高房价很难维系下去。

目前，我国楼市步入拐点的迹象非常明显，对于购房者而言，必须要谨慎分情况区别对待。对于热点一二线城市而言，购房者可以考虑买进，即使房价短期可能调整，但该区域房价有明显利好条件作为支撑，长期看涨的趋势是基本可以确定的；对于人口净流出的中小城市来说，未来房价很可能面临下跌调整的风险，笔者不建议在这个时间点购房，但急于用房的刚需除外。