11城房价跌、地王盘现售、又议空置税……房价怎么走？

国庆长假后的第一天，中国金茂开了一场产品推介发布会，并在发布会上让其在建项目“深圳龙华金茂府”在媒体面前亮了个相。

当然，一个项目既未定价也未开售，仅仅一个亮相并没有在市场上引起多少风浪来。但是让中国金茂（0817.HK）自己都没想到的是，经过媒体报道，龙华金茂府项目就登上了舆论的风口浪尖上。

在媒体报道中，这段不长的文字给龙华金茂府项目的定位比较有煽动性——“全国首个商品房现房销售试点项目”，“全国”、“现房销售”等字眼挑动着人们的神经，在内地市场议论纷纷的同时，顺便“砸”了隔壁港股市场的盘。

10月15日，港股市场异动，房地产板块动荡，融信中国、龙湖集团、融创中国等企业盘中跌逾5%，恒大、碧桂园、绿城等企业也跌逾4%，内房股集体下跌，并在一片惨绿中收盘。

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“取消预售”余威犹在

这距离上一次内房股“集体砸盘”不过是13个交易日，彼时，广东省房地产协会的一纸通知，让“取消预售”再次强势进入人们的视线，虽然在此后协会马上澄清为“征求意见”，但是产生的影响却是不可磨灭。

而这一次的砸盘，显示的则是“取消预售”的余威。

公开资料显示，2016年6月，深圳市龙华区以公开招标的方式出让“A816-0060”地块，规划土地用途为二类居住用地和商业用地，最终中国电建集团和金茂联合以82.9亿的高价拿下，楼面价高达56781元/平，一举成为龙华“地王盘”。

新盘稀缺和龙华地王，让“龙华金茂府”成为众人期待的网红新盘，据称项目想要赚钱，单价基本要10万。

而另一个与众不同的点在于，这个地块在拍卖时就规定：“本宗地被确认为我市商品房现售试点项目，本宗地上建筑物、附着物不得预售，只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法登记，并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。”

当然从字面上来看，这个项目仅为“深圳市现售试点”，而实际上，媒体给的“全国首个商品房现房销售试点”定位也并不准确，实际上在房改之后，曾有多个城市曾在“现房销售”方面吃过了“螃蟹”。

● 比如，2012年，山东省曾开展过商品房现房销售；

● 2014年，上海黄浦区五里桥的一块宗地的出让条件，也曾包含现房销售；

● 2016年，南京市也曾修改过土拍规则，地价达到最高限价的90%时，开发商需现房销售。

同样的“现售项目”，有的无人所知，有的“砸”股市的盘，区别就在于时间。

“取消预售”的意见征询问世尚未足月，就有现售项目出现，不免让人产生联想，“尚未形成统一意见的政策就此落地，那么全国铺开是不是就近了”？

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房地产税再建言

而另一个同样让人敏感的话题则是“空置税”。

这个话题是仇保兴在近期的《参事讲堂》中提出来的。而仇保兴本人是住房和城乡建设部原副部长、国务院参事的身份，让这个话题格外引人关注。

仇保兴表示，遏制房地产投机、房地产泡沫是一个长期、艰巨的任务，应拿出房地产税分类进行，率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。

在以往对于房地产税的讨论中，房地产税怎么征收，一直以现行的房产税及其试点为蓝本，而将房地产税细分为不同税种，尤其是单独提出空置税，还是引来了市场的一片担忧之声。

事实上，房屋空置率一直是中国房地产市场上的一个巨大的谜题。

● 按照仇保兴的说法，“我国房屋空置率比较高，其中北京空置率在百分之十几到二十，鄂尔多斯达到了70%，一般国际上都是5%左右”。

● 中财办原副主任杨伟民在“2018陆家嘴论坛”上也提到，“我在中央财办的时候，请有关单位对住宅空置的情况做了调查，我国无论是城市还是乡村住宅的空置率非常高，比日本还高，这很不正常，说明用来炒的房子还真不少。”

总结起来一句话，问题很严重。但是更大的问题在于，国内并没有一个住房空置率的界定标准。

坊间曾有过夜间拍小区灯光的活动，来力证房屋空置，也有人提出通过房屋水电的使用情况来判定房屋空置。但是，在实际的操作中，我们也都知道这样方法对于现实情况而言，过于简单粗暴，并没有实际的可行性。正是这种为难，让官方对于房屋空置的界定和调查一直是讳莫如深。

当然，作为“烫平房地产泡沫”的重要武器被提起的“空置税”也还仅停留在“说说”的层面上，如果有一天官方真的做起了房屋空置的界定调查，再提空置税也不迟，毕竟这是征税的最基础的工作之一。

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天凉好个秋

事实上，无论是如今的股市还是房地产市场，都格外的敏感。内房股集体进入下跌区间，房企积极降价自救“活下去”，而房奴们激愤打砸售楼处。

而从更为活跃的二手房市场来看，已经入秋的市场眼瞅着也要提前入冬了。

贝壳研究院的监测数据显示，重点监测的13个城市的二手房市场成交量继续下行，市场延续低温态势。重点城市入市供需乏力，13城新增房源量全面下滑，且有11城新增客源量环比下滑，新增供需绝对量普遍处在2018年以来低位上。

随着市场的不断下行，成交均价出现回落，13城中有11城均价出现下跌，仅深圳和济南均价在前期下跌的基础上回升。其中，深圳均价环比上涨2.1%，是在前两月下跌基础上的回升，无明显上涨。杭州以7.4%的跌幅居于首位，结束6个月上涨态势；西安均价环比下跌5.2%，其均价在经历上半年的过快上涨后，随着市场的下行出现回调。

从业主预期来看，9月份13城中有8城业主新增挂牌均价下跌，天津环比持平，大连、南京、青岛、长沙新增挂牌均价环比小幅上涨。其中，北京、上海和深圳新增房源挂牌均价环比跌幅扩大，杭州新增挂牌均价环比持续两月下跌，成都和西安连续三月环比下跌，业主预期持续松动。

热点城市风光不再，当价格倒挂成为历史后，套利空间被严重挤压之后，房地产商和投资客们也都感受到了压力。“天凉好个秋”，集体感受到寒冷后，市场自然自然怕“风”。

而“取消预售”、“空置税”这样的风声，在未来依然还会有。预售虽不能全国取消，但还能被“一城一策”的城市所采用；“空置税”虽然只是风声，但是房地产税的立法还在紧锣密鼓地推进。

呀，冷啊。