节日过去，大家都上班了。这一周都没有更新图文，自己给自己放了一个假，偷了个懒。这段时间不知道怎么了，心情烦躁，更年期提的有点太前了。但是，最近好多了，在这里给大家赔个不是，没有更新应该请一个假的，后期争取2天左右更新一篇。
节日里来沈阳看房子的还是很多的，也有很多粉丝问各种各样的问题，其实每个人都有自己的判断，但是，就沈阳来说外地对二手关注度是非常的高！
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新房和二手
一）新房
新房还是二手主要看自己，区别还是很大的！
新房优势很明显，尤其对于有初房情结的人来说，更不愿意选择二手。
新房首先比二手房简单，不会像二手房一样出现跳价等较多突发现象。新房交易直接和靠谱开发商看完征信，补齐首付，办理按揭了，等贷款下来开始还款，交房的时候就收房，非常简单。
很多人可能认为新房首付低，或者新房税费少。在这里和大家说一下，就沈阳而言，新房以及二手首付都是一样的。重要的是购房人资质，对于资质好的人，二手房低价的，可能首付比新房还要少。
二手房税费方面说头就多了，新房较清晰，只有契税和维修基金。但说二手比新房税费高不是完全正确的，具体得看房龄等情况，在这里不一一赘述了，下面表格个大家普及一下二手房税费方面，如果还不清楚，可以在小密圈或者微信群里提问！
上图大家可以清晰看出二手具体税费标准，可以看出，如果满五唯一比新房税费都要少，因为新房还有维修基金需要交呢！
表格里面还有关于商业的税费标准，当然，商业属性的税费是最高的，尤其土地增值税部分，高到想哭。在这里对于商业就不多说了，总之，投资商业一定要慎重。
大家都知道新房限购，能有资格购买新房的人比之前少了很多，而有买新房资质的都额外珍惜自己的购房资格，因为新房除了限购对于有资质的人来说是利好，还有更大利好就是限价，政府在帮你按着房价呢！想涨价政府不同意，但想和大家说并不是所有的房子由于限价而性价比都高！
房子买到家里之后，每年都是折旧的，但是为什么房子越来越旧，房价越来越高呢？
其原因之一就是因为地价高了，成本高了，所以房价随着地价变化而变化。
就像沈阳16年之前拿的土地，地价都不高，就算沈阳市场再好，由于政府限价，新房也卖不出价格，卖高了政府不同意。那么，受限价影响，很不错的小区，大家都认可的，园区内二手都比新房价格要高，或者高很多。这样一二手倒挂的小区，首选一定是新房，能买到好房源，就赚到了。
对于17年或之后开发商入手的土地，也有很多已经入市交易，但是地价都很高，就算政府限价也是得看之前KFS入手土地价格，一般首开成交价格都得是土地价格的2倍，这样KFS才不会亏本！
就像新市府中海拿的土地价格是5100元，精装开盘价格1.4万+到现在价格1.5万，好一点的1.6万+。但是旁边精装的1万左右。清水9千也可以买到很好的房源，而且也都是大品牌KFS。并不是限价有针对性，而是本身人家地价就高。所以买新房看性价比可以从地价看起！
新房对于学区来说个别KFS是有备案合同，然后直接签署学区协议的，还有一些着急上学的适龄儿童，个别的KFS也是可以拿着备案合同直接上小学或者初中，但是不能是绝对好的学校。但是对于使用学区的话，三年一划片，这样的新房相对更稳妥！
二）二手房
对于二手房相比新房，最直接的就是可以实现房子的最基本功能，那就是它的居住属性，二手房交易一定是有房产证的了，KFS没有任何问题的情况下，新房下证的时间都是交房二年内都完事了，二年外在出售税费相比也低一些，自己住考虑二手房的相比特别多，其次就是对于投资的老手，虽然浪费一些精力，但是也都在淘！
沈阳二手房不限购，而且限售时间比新房也短了三年，流动性更好一些。
2：租金
对于投资购买二手房都不会空放的，一定考虑租出去，沈阳本身房价特别的低，但是，这么大的省会城市人口还是很多的，租房子不是困难的事情，个别房源租售比是非常可观的！
租金回报一定是二手房投资的核心标准，租金高的房产高歌猛进，被更多投资者认可，市场更加追捧。从租金可以看出很多事情，首先可以看出常住人口，已看到后期流动性。
国家在“坚决遏制房价上涨”的同时也在大力发展长期租赁市场，保护租赁利益相关的合法权益。其实这个信号已经非常明显了，短期投机一定没有长期投资更加看好，房产就是一个城市的股票，房产的投资已经和股市完全相同的投资风格，投资回报更加被大家看很好，成为市场的王牌！
如果租金回报低的可怜，没有租金支撑，后期房价一定接盘困难，并且更会出现房价腰折的现象，就像现在的环京城市！而那些有租金支撑的房产一定会很安全，尤其租金回报率能跑赢银行理财产品的一定是最佳选择。因为，当房产的租金收益高于银行理财产品时，就会有大量资金撤出来而涌进房市，给房产带来更多购买力。同时也说明这类产品没有泡沫。而且还能带来高回报！
3：板块选择
对于新房，10年前一环内以及青年大街沿线新房都不多，目前二环内基本没有新房，新房基本都集中在三环以外，沈阳现在属于区域带动发展。尤其大家熟知的长白板块以及新市府板块！
沈阳房价为什么这么低呢？其实，对于当地人来说还是非常幸福的，房价基本都能负担得起，并不是高的那么可怕，生活节奏也没有那么快！
房价低从土拍可以看出，每每拍出地王都是核心区域，这些区域拍出来的地王对于周边带动还是很大的！但是近些年成交地块主要还是来自三环外，或者四环左右的也都有，而并没有集中推核心区域的地块。大家可以试想一下，现在核心区域基本没有新房在售，如果拿出来一块土地，价格会是什么样？集中推市中心地块，而不去推那么远的地块会是什么样？不仅可以带动区域发展，更能把沈阳推向一个新的高度！
对于现在关注沈阳或者想在沈阳买房子的应该是都有机会，而且买了房子的更有眼光，一旦沈阳集中土拍市中心土地，不去拍那么远的地方，沈阳发展的一定更快，绝不只是现在的价格！
从上面大家可以看出，沈阳后劲非常足，沈阳现在发展的短板正是以后的机会，对于二手房板块的选择目前看二环左右以及二环内是最好的，因为新房基本都没有了，完全的存量房市场，低价的就那么多，没有了自然就高价格了。即使后期再有土拍新入市的土地，价格也一定更高，不会对二手房价造成负面影响，并且还可能拉动二手价格的上涨！
4：楼盘选择
二手房一定是要多看的，多看会对板块有所了解，对楼盘有更加深刻的认知，也会用自己的眼光看后几年的涨幅空间。
上图是沈阳10年房价变化，为什么发这个呢？大家可以看出来其中10年的时候沈阳均价才4000元，但是就三年时间，沈阳房价从4000就直接到7000了，是什么导致的呢？
这几年时间里，10年-13年正是沈阳快速发展的时候，其中之所以房价涨幅这么快，绝大部分是因为大型房企进驻高周转，这三年时间在大型房企的带动下，拉高了整个城市的均价！
但是13-16年又横盘了一段时间，绝大多数大型房企入手的房子，基本都是没有赚到钱的。在一些大型房企中已经有一些13-16年入手的时候就已经8000+了，而且现在涨幅还很小，目前精装修也才1万+，也是因为涨幅很小，而不愿意换手去卖。
对于这样的楼盘，自己真正居住的也很多，在16-17年该换手的也已经都换手了。由于现在涨幅不大，换手的也特别少。但如果这样的盘给一个支点，那么涨幅就会很快！比如一共在卖的20套，5套10000的，5套11000的，另外的可能11000+左右！那么，如果成交几套房子，当别人看到没有价格低的，自然价格很快就可以拉高，也是因为流动的房子少！
所以，在沈阳次新房里，也有很多这样的楼盘是可以选择的，现在买的价格相当于绝对的洼地，而且品牌够大，位置够好的！
对于新房和二手房，在沈阳买起来还是很简单的，但是现在买房子也绝没有纯刚需，更别把自己当成刚需，没有买房子不考虑后期升值的，这种想法是对的，因为买房子就是一种创业！
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