取消预售！是空穴来风！还是对楼市已动杀机？

作者：齐俊杰看财经

昨天，楼市传来了重磅消息，各媒体都在说，楼市即将取消预售，以后只能现房销售，一时间风声鹤唳，据说住建部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发文件，根据疑似住建部发文内容。其中第三点标明，对商品房预售许可进行深入研究，建议保留或提高许可条件的，充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性；建议取消的，要同步研究提出事中事后监管措施。

对此，后来有媒体向住建部打听到，取消预售，全面现房销售并不属实。具体情况还在调查当中，还不方便透露。

昨天很多人都在分析，在知识星球齐俊杰的粉丝群里，也有不少朋友在问，取消预售会怎么样，这可是一个天大的事，如果是真的，那么对于开发商来说可谓是灭顶之灾，相当于去杠杆做到了极致，以前开发商都是借钱拿地，然后土地到手盖一点就开始预售，把购房人的首付款，以及银行的分期拿到手后，归还之前的土地款，然后这个生意就做成了，接着同样办法，借钱拿地，盖一点开卖，这就增加了资金的周转效率，也增加了杠杆，有几千万就敢做十几亿的生意，反正钱都是别人的，房子盖得越多，规模越大，资金占用就会越多。再加上房子永远涨价，所以开发商这是一个空手套白狼的生意。一家小公司，只要敢扩张，几年时间就能做到上规模，我们看到地产开发商的资产负债率奇高，这个其实我们也在知识星球里讲过，按照会计准则，地产开发商预售收钱，只能计入负债，因为你还没有交房子，也就没有提供产品，说白了就是你把钱收上来，但欠了别人一套房子，所以算是负债。是不是很奇怪，也就是说预售越好，回款越多的开发商资产负债率也就越高。所以开发商很淡定，别人负债是欠钱，而我的负债是收了钱欠房子而已。

取消预售其实主要不是为了降房价，而是为了去杠杆，降低开发商和楼市对于银行的绑架程度，上面我们也说了，预售制度，让开发商几乎都是空手套白狼，他资金转动很快，自有资金基本只是过桥性质，先把项目启动起来，之后就用购房人和银行的钱全部替换了，等于他的风险就解除了，剩下就全是购房人和银行的事了，这里面购房人占3成银行占了7成，所以如果以后房地产发生风险，损失最大的是银行，而银行的钱是谁的？是全体储户的，这里面包含了绝大多数不买房的人，所以这个链条之下，少数人也就是开发商赚钱无风险，购房人赚钱低风险，绝大多数人不赚钱却承担高风险，显然不合理。

如果取消预售，这一切都将终止，对于90%以上的开发商来说意味着商业模式崩塌，现在大家已经被要求自有资金拿地了，如果再自有资金开发，封顶之后再现房销售，这样回款就太慢了。以前半年资金就能转动一次，现在弄不好要拖上2-3年，一下就成本大增，利润就下来了，甚至可能都会是个亏损的生意。弄不好要死掉一半的开发商。所以这种事可不是闹着玩的，对于楼市有利有弊，好消息是开发商慌不择路，这下更不会拿地了，也不敢在捂盘惜售，而是会尽量处理手里的资源，赶紧回款。在生死一线之际，打折促销恐怕也是在所难免。但坏消息是，必然影响中长期的楼市供给。盖房子赔钱了，自然也就没人去盖了，未来没有增量，会让楼市重新陷入恐慌。如果开发商大量倒闭，恐怕也会引发社会动荡。

正是基于这样严重的后果，以及不可预知的副作用，老齐觉得这个消息估计也就是放放风，但很难一刀切，毕竟风险太大。但凡事都要两面想，这个消息之所以出来绝不是空穴来风，几个月前，深圳也流出一个文件，说要限制企业买房，也是征求意见，但结果很快就公布了正式的政策，所以既然已经有风吹出来，证明我们已经在动这方面的脑筋了，老齐认为比较合理的办法就是区别对待，供应充足，且存量巨大的地方，停止预售，避免地方债务上升，确保金融安全，而对于一些人口流入的城市，恐怕还不能停止预售，但可以增加限制条件，比如自有资金比例提高，以及延迟发放预售证，或者提高预售贷款比例等等，总之就是不能让开发商的资金链转的太快，在不造成重大供给波动的前提下，尽量降低银行的风险。

对于买房的朋友，老齐还是那个建议，很多人之前预期，今年下半年由于经济下行，所以地产调控开始放松，但实际情况刚好相反，楼市不但没松，反而在收紧和纠偏，棚改货币安置基本停了，人口落户也不怎么宣传了，各地方土地流拍严重，开发商资金链紧绷，可见这次很可能要将调控进行到底，所以如果你必须买房，没房日子就过不下去，那就尽可能的早买吧，任志强说的很对，未来两年你买房可能会更困难，不是没贷款就是没资格，要不就是见不到好项目。但如果你是想炒房投资甚至在房子上理财的，现在楼市基本就是单行线，钱进去容易，再出来就困难了。炒股炒成股东很悲催，炒房炒成房东也同样不怎么样，空有市值没有流动性，这绝不是投资的目的。投资是要让生活变得更好，有更多的钱流向你，而不是让生活变得更糟，每月都得拿出生活费去填补这个窟窿。