北京公积金新政影响显现：网签量暴增 对刚需影响大

9月13日，北京调整了住房公积金个人贷款政策，从贷款额度与缴存年薪挂钩、“认房又认贷”、调整首付比例等多方面进行了收紧。之后几天，为了赶上调整前的“末班车”，不少购房人加快了购房进程，导致新房、二手房的网签数量出现井喷。

中原地产研究中心的数据显示，仅9月14日、15日、16日三天，二手房网签量就高达4489套，刷新了2017年楼市调控以来的记录。而据诸葛找房数据研究中心监测，新房网签量在刚刚过去的一周(9月10日~16日)环比暴涨4倍多。

专家认为，新政落地对购房刚需人群影响较大，整个市场有可能继续下探。

房屋网签数量暴增

楼盘。中新经纬 薛宇飞 摄

9月13日晚，北京市住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》。根据《通知》，实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，最高可贷120万元。

据中原地产首席分析师张大伟测算，当下北京市场的平均购房年龄在28岁左右，按照新政，公积金贷款额度只有50万元左右，刚需人群想要用公积金贷款买房基本不可能。

同时，《通知》与商业贷款看齐，实行“认房又认贷”政策，首套房的认定标准更加严格。而一旦被认定为二套房，公积金最高贷款额度只有60万元。

从9月13日公布到17日正式实施，新政留了3天的过渡期。因此，不少购房者加速了买房进程，赶在新政实施前完成网签手续。

新政发布的第二天，即9月14日，北京二手房网签量高达2251套，9月15日、16日两天虽是周末，但网签量也分别达到了1397套和841套，3天合计网签量为4489套。中原地产研究中心称，这一数字刷新了2017年楼市调控以来的记录。

“受新政影响，9月1日~16日二手房住宅网签量达到了10203套，而8月同期只签了7445套，同比上涨了37%。”张大伟说。

诸葛找房数据研究中心的数据显示，新政发布当天，存量房(包括二手住宅)的网签量就已呈现小幅上涨，到9月14日，更是较13日大涨162.66%，达2355套。9月13日~16日，存量房网签量高达5534套。

在新房方面，诸葛找房称，受住房公积金新政影响，9月13日~16日一周时间内，新房住宅网签套数为3363套，环比上涨453.13%。

张大伟认为，二手房市场出现集中网签，体现了在严格的信贷政策下，大量需求仍集中在需要公积金贷款购房市场。

总价500万以下住宅交易受影响

北京某小区。资料图 中新经纬 摄

住房公积金个人贷款的收紧，之前就已经开始。北京住房公积金管理中心今年4月发布的《2017年住房公积金归集使用计划执行情况及2018年住房公积金归集使用计划》显示，2018年计划发放住房公积金个人贷款为480亿元，这不仅与2017年计划发放的736亿元相去甚远，与当年实际发放的535.78亿元也有一定差距。

张大伟称，新政将直接影响35%的购房者。数据显示，2017年北京公积金个人贷款一共发放约5.78万套，当年新建住宅与二手住宅合计成交约16万套，也就是说，公积金贷款和“公积金+商业”的混合贷款合计占市场的35%。

他进一步解释说，由于北京的非普通住宅标准非常低，使得大量购房者的商业贷款额度被限制，所以很多人选择了“公积金+商业”的混合贷款模式。据中原地产研究中心统计，仅使用公积金贷款购房的人群大约有20%左右，还有超过15%的人选择混合贷款。

“新政落地后，起码有20%的交易很难再贷到款，对刚需人群的影响非常大，特别是年轻人。”张大伟说。

诸葛找房数据研究中心认为，北京住房公积金的贷款额度上限为120万元，此次新政落地，受影响最大的是总价较低的购房刚需。从全网挂牌房源价格段区间分布来看，300万元以下的房源占比为16%，500万元以下的房源占比47%，公积金改革后，500万元以下房源受到较大影响，即近一半购房者的购房压力显著增大。

以贷款120万元、等额本息25年还清，分别以公积金贷款与商业贷款(假定贷款利率较基准利率上浮10%)计算，每月各需还款5847.79元、7290.43元，累计利息相差约43.3万元。

诸葛找房认为，此次新政对首付比例、贷款额度、贷款年限进行了全方位调整，大大地限制了刚需人群申请公积金贷款，特别是首次购房者，使得购房成本进一步增加，可能将导致部分购房者放弃购房，受公积金贷款人群青睐的中小户型房源销售也将受到影响。

张大伟预测，总价在500万元以内的新房及二手房，包括共有产权住房、限竞房，成交量都会减少10%~15%，市场将继续下探。

来源：中新经纬