减少商品住宅用地规划后，北京又提高了公积金买房门槛

下周一开始，北京将执行新的公积金政策。

新政策在公积金贷款和提取管控更严格，包括下调贷款额度、上调首付比例、二套房“认房又认贷”。

在公积金贷款上，申请人的贷款额度与其公积金缴存年限挂钩，每缴存一年可贷 10 万元，最高可贷 120 万元。此前则不设缴存年限，最高可贷款 120 万元。申请贷款人如果已婚，核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算，不能累加。

普通商品房住宅（即住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、 单套面积 140 平米以下、 单价/总价不超过北京最高限制的住宅房 ）首付比例从 20% 提升至 35%。如果是第二套普通自住房，首付比例则不低于 60%，非普通自住房则不低于 80%。第二套房公积金贷款与商业贷款一样“认房又认贷”，即申请人名下有一套房或在全国范围内有住房贷款记录，最高贷款额度从 80 万降低为 60 万元。

如果在北京以外的城市买房，新政要求，只有申请人户口所在地的城市或其省会城市，才能异地提取北京的公积金。而进城务工人员（农村户口）可以销户提取，但男性要满 55 岁，女性满 50 岁后才可以。在调整前，并没有对进城务工人员限制年龄销户提取。另外，防止骗取公积金，新政原则上取消了大病提取公积金。

根据安居客数据显示，北京 9 月的房价均价为 5.91 万元/平米，如果购买一处 60 平米的房子（不考虑地理位置的情况下），不算入契税、印花税等各种税，需要 354.6 万元。一个在北京工作的外籍户口人要购买此房，需要缴满 5 年社保才有资格购买。

假设他是第一次买房，名下无其他房产，且无住房贷款记录。新政调整前的首付为 70.92 万元，公积金贷款可以满足其首付额度要求。但调整后，首付则为 124.11 万元，因为是第 6 年工作，他能申请的公积金贷款为 60 万元，与首付还差 64.11 万元。在没有足够的存款情况下，他只能转向利率更高的商业贷款。

中原地产首席分析师张大伟 4 月曾发布专栏文章称，公积金最大的弊端是贷款限额太低，远不能支撑买房人的需求。从贷款角度看，北京公积金新政策又抬高买房门槛，更大程度地降低了市场买房的欲望。

而去年 3 月时，北京推出的“ 限购政策”已加大买房的难度。新政在房贷期限、首付比例、首套房认定标准上做了改变，调整的内容包括，首次购买普通自住房的首付比例不低于 35%，购买第二套房首付比例提至 60%，同时暂停 25 年以上房贷。

与此同时，北京公积金网数据显示， 2017 年北京发放贷款涉及住房为 5.78 万套，相比 2016 年的 11.4 万套少了接近五成。在公积金发放贷款上，去年发放贷款额度占公积金缴存比例 31.3%，而 2016 年是 71.4% ，下跌 128.1%。买房的人的确减少了。

另一方面，北京也逐渐减少商品住宅用地规划，增加保障房用地。

建设土地规划中，划给住宅用地的主要有两个类型，商品住宅和保障性安居工程。前者用户转让/租赁土地给房地产开发企业，建设并出售、出租给使用者。保障性安居工程包括廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设、棚户区改造以及农村危房改造和游牧民定居工程。

2013 年北京推出的自住型商品住房用地规划，含在商品住宅用地规划中。

自住型商品住房是北京独有的房型，即价格将比周边商品住房低约 30%，套型以 90 平方米以下为主，后在 2017 年被共有产权住房替代（下统称为“共有产权住房”）。购买此房型需要先提交申请经由政府审批通过后，摇号中签才可购买，5 年内不得转让。两者是保障经济较弱的居民买房需求而推出，差别在于申请条件和转让限制。本质上它们也属于保障房用地的一种。

好奇心日报根据北京规划和国土资源管理委员会公布的数据统计，2014 年北京商品住宅用地规划的 1000 公顷中，一半划给了共有产权住房。2015 年商品住宅用地整体规划降为 750 公顷，未公布具体共有产权住房用地面积。但从 2016 年至 2018 年的数据来看， 商品住宅用从 610 公顷降至 410 公顷。

而保障房施工面积则逐渐增加。同花顺数据显示，2010 年北京保障房施工面积与全社会住宅施工面积比例为 35%，这个比例到 2016 年时，增加至 51%。

北京房价一直是全国房价最高的城市之一。安居客数据显示，2015 年至今北京房价均价约翻了一倍。房价涨太高、太快都不好，但“看不见的手”可通过同时减少供求双方的数量，以调控价格。

头图来源：scmp