你知否|这些干货 都是生活
最近祁老师如火如荼的搞了N多个区域购房群，其中以海淀最为热闹。海淀1群最后5个宝贵席位，已在今天上午被一抢而空。
进群的海淀网友一般有两个疑问：为啥海淀这么贵？！首付XX万，海淀还能买哪儿？！而这个XX一般低于150W。
海淀为啥这么贵？可能是因为“新宇宙中心”有钱的码农太多吧
。今天严肃君借着网友小A的上车经验，重点来聊聊第二个问题，110万全包首付，上车海淀65平大一居，请注意，这不是标题党，可操作，已验证！
解决问题前，先给海淀楼市摸个底
就新房市场来说，海淀的特点就是户型大，单价高。之前严肃君仔细聊过橡林郡——首付150万起的学区房，目前已经确定明年转成现房卖了。
另外可以期待的是几个限竞房，山屿湖和万科翡翠云图已经进入蓄客阶段，但89平三居，总价也在400-500万之间，首付160万往上，预算在这个价格段的，可以重点看看。
海淀二手房均价8.4万/平，仅次于东西城。常规来说，首付150万，只能买大约总价375万，面积45平左右的房子。这还没算上契税、中介费以及可能的增值税和个人所得税。
经济适用房，了解一下？
对，就是经济适用房。在严肃君的朋友小A成功上车之前，严肃君对于经适房的理解也仅限于，保障性住房，老北京申请都要收入受限，一般人请退下，且2014年后已无新建经适房项目。
但是，请注意，2016年以后，大批量的经适房已经突破了5年不能买卖的限制，开始进入二手房市场，价格普遍低于周边市价。
价格低不是没有原因的。首当其冲的原因是，满五年经济适用房出售，除正常二手商品房交易税费，还需要缴纳综合地价款。
举个例子，一套经适房，买的时候总价30万，5年后卖的总价是300万。如果当时是2008年4月11日之前买的，算老经适房，要缴纳300万*10%=30万的综合地价款，如果是2008年4月11日之后买的，算新经适房，要缴纳（300万-30万）*70%=189万。
经适房转商 关键在于信任
为了避免缴纳大量的综合地价款，购买二手经适房的一般操作方式是，按照最低指导价进行网签，小A就是这样干的。
其购买的海淀新经适房，65平一居，顶层带阁楼。2009年的一手购买价为28万，2016年挂牌价为245万，网签56万。这样综合地价款只需要交（56万-28万）*70%=19.6万。
但这样操作带来的问题是，总价才56万，如果贷款只能贷40万左右。小A只能先借借借借借借借借借钱，凑够了全部房款，等房主配合过户后，再将房本抵押，做了130万的抵押贷，贷出来的钱去还借的首付，然后慢慢还银行的抵押贷。
这样操作有一个好处就是，如果卖掉换房，算首套，因为抵押贷不算房贷。
（小A买的那套户型图如上）
经过一年的磨合，新经适房买卖已经摸索出了另外一套流程。还是以小A那套房子为例，可以先把19.6万的综合地价款，交由房主转商，再以普通商品房的形式购买，那么首付只需要245万*35%=86万。再加上中介费、契税，全包首付在110万左右。
当然，这19.6万的综合地价款，能不能提前走通，就看人和人之间的信任了。
提醒大家注意，目前这种方式只适用于2008年4月11日之后的新经适房。在此之前的老经适房只能通过交易更名转商。
提醒！买经适房前，这些问题你要考虑清楚
首先，一般位置较偏。小A买的这套，说是位于海淀，其实已经在六环外，与昌平的交界处。
其次，房屋质量以及物业管理可能较差。不过，对面的回迁房小区能拔掉绿植种大葱，经适房小区的管理还是稍微好点儿的。
其实，这也不算是经适房特有的问题。再说了，110万全包首付，还要什么自行车？
严肃君今天写完稿子，又找小A聊了下。问她最近忙啥呢，她说：“正在看房子，打算把这套小的卖了，换个三居。”
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我是严肃君，一个日常聊楼市、偶尔尬段子的北京楼市名探。如果你打算买房、换房，请快点加入我们！
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