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粉丝买房报告 | 首付110万 喜提海淀65平大一居

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你知否|这些干货 都是生活

最近祁老师如火如荼的搞了N多个区域购房群,其中以海淀最为热闹。海淀1群最后5个宝贵席位,已在今天上午被一抢而空。


进群的海淀网友一般有两个疑问:为啥海淀这么贵?!首付XX万,海淀还能买哪儿?!而这个XX一般低于150W。

海淀为啥这么贵?可能是因为“新宇宙中心”有钱的码农太多吧
。今天严肃君借着网友小A的上车经验,重点来聊聊第二个问题,110万全包首付,上车海淀65平大一居,请注意,这不是标题党,可操作,已验证

解决问题前,先给海淀楼市摸个底

就新房市场来说,海淀的特点就是户型大,单价高。之前严肃君仔细聊过橡林郡——首付150万起的学区房,目前已经确定明年转成现房卖了。

另外可以期待的是几个限竞房,山屿湖和万科翡翠云图已经进入蓄客阶段,但89平三居,总价也在400-500万之间,首付160万往上,预算在这个价格段的,可以重点看看。

海淀二手房均价8.4万/平,仅次于东西城。常规来说,首付150万,只能买大约总价375万,面积45平左右的房子。这还没算上契税、中介费以及可能的增值税和个人所得税。

经济适用房,了解一下?

对,就是经济适用房。在严肃君的朋友小A成功上车之前,严肃君对于经适房的理解也仅限于,保障性住房,老北京申请都要收入受限,一般人请退下,且2014年后已无新建经适房项目。

但是,请注意,2016年以后,大批量的经适房已经突破了5年不能买卖的限制,开始进入二手房市场,价格普遍低于周边市价

价格低不是没有原因的。首当其冲的原因是,满五年经济适用房出售,除正常二手商品房交易税费,还需要缴纳综合地价款。

举个例子,一套经适房,买的时候总价30万,5年后卖的总价是300万。如果当时是2008年4月11日之前买的,算老经适房,要缴纳300万*10%=30万的综合地价款,如果是2008年4月11日之后买的,算新经适房,要缴纳(300万-30万)*70%=189万

经适房转商 关键在于信任

为了避免缴纳大量的综合地价款,购买二手经适房的一般操作方式是,按照最低指导价进行网签,小A就是这样干的。

其购买的海淀新经适房,65平一居,顶层带阁楼。2009年的一手购买价为28万,2016年挂牌价为245万,网签56万。这样综合地价款只需要交(56万-28万)*70%=19.6万。

但这样操作带来的问题是,总价才56万,如果贷款只能贷40万左右。小A只能先借借借借借借借借借钱,凑够了全部房款,等房主配合过户后,再将房本抵押,做了130万的抵押贷,贷出来的钱去还借的首付,然后慢慢还银行的抵押贷。

这样操作有一个好处就是,如果卖掉换房,算首套,因为抵押贷不算房贷。


(小A买的那套户型图如上)

经过一年的磨合,新经适房买卖已经摸索出了另外一套流程。还是以小A那套房子为例,可以先把19.6万的综合地价款,交由房主转商,再以普通商品房的形式购买,那么首付只需要245万*35%=86万。再加上中介费、契税,全包首付在110万左右。

当然,这19.6万的综合地价款,能不能提前走通,就看人和人之间的信任了。

提醒大家注意,目前这种方式只适用于2008年4月11日之后的新经适房。在此之前的老经适房只能通过交易更名转商。

提醒!买经适房前,这些问题你要考虑清楚

首先,一般位置较偏。小A买的这套,说是位于海淀,其实已经在六环外,与昌平的交界处。

其次,房屋质量以及物业管理可能较差。不过,对面的回迁房小区能拔掉绿植种大葱,经适房小区的管理还是稍微好点儿的。

其实,这也不算是经适房特有的问题。再说了,110万全包首付,还要什么自行车?

严肃君今天写完稿子,又找小A聊了下。问她最近忙啥呢,她说:“正在看房子,打算把这套小的卖了,换个三居。”

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我是严肃君,一个日常聊楼市、偶尔尬段子的北京楼市名探。如果你打算买房、换房,请快点加入我们!

我们有海淀、昌平、石景山+门头沟、丰台、大兴、房山、朝阳、通州、顺义9个置业群,快来和未来的邻居好好聊一聊~


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