溢价率创39个月新低 全国土地市场将加速降温

今年以来，全国土地市场流拍频现，接下来市场走势将会怎样呢？根据易居房地产研究院9月3日发布《2018年8月40城土地市场报告》显示，8月，40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨，年初累计土地出让金收入同比增幅收窄，土地出让均价连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低，多项指标增幅有所收窄。

8月，全国土地市场成交面积整体平稳：一线城市成交面积环比增长18.7%，同比下降25.8%；二线城市环比增长38.3%，同比增长39%；三线城市土地成交面积环比下降24.3%，同比上涨63.1%。

易居研究院研究员沈昕表示，1-8月，40个典型城市累计土地成交面积同比增幅小幅扩大，累计土地出让金收入增幅持续收窄，成交均价也连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低，整个市场呈现降温态势。在调控趋严和金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温。

土地成交建筑面积1-8月累计同比增长20%

2018年8月，40个典型城市土地成交建筑面积4750.6万平方米，环比增长15.9%，同比增长37.4%。

2018年1-8月，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积31306.1万平方米，环比增长17.9%，同比增长20.3%。从曲线看，目前已经保持了连续18个月的正增长态势，但6月份以来的增幅明显有所放缓，显露出降温趋势。

参考历史规律，考虑到调控政策的持续收紧、各地市场的逐渐降温和房企资金趋于紧张，房企购地节奏将有所放缓， 全年40城土地成交建筑面积会略涨，但幅度不会太大。

土地出让金收入：1-8月累计同比增长10.9%，增幅持续收窄

8月，40个典型城市土地出让金收入为2069.3亿元，环比减少8.3%，同比增长6.9%。随着金融环境的收紧，房企的资金压力逐渐加剧，购地方面也会更加理性，近期全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场也呈现了明显的降温态势。预计随着土地市场的降温，土地出让金收入的同比增幅将逐渐步入下行通道。

2018年1-8月，40个典型城市土地出让金累计收入14778亿元,同比增长10.9%。从40城年初累计土地出让金收入同比增幅走势来看，基本与40城年初累计土地成交面积一致，6月份以来下跌趋势较为明显。与2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分别上涨10.9%、48.3%、128.2%及60.8%。 从这个角度看，土地出让金规模依然超出了历史同期水平。

分城市来看，2018年1-8月，40城年初累计土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、重庆、北京和佛山，累计土地出让金总额分别为2216.2、1087.2、828.8、822和740.5亿元，这说明这几个城市土地市场较为火热。虽然杭州土地出让金依然是全国最高，但从近期几场土拍来看，溢价率已较之前大幅降低，部分地块地价相比同区域前期地块跌二三成，房企拿地趋于理性，土地市场降温态势明显。广州2018年1-8月累计土地出让金总额为549.2亿元，在40城中排名第10。

土地出让均价：连续5个月同比下跌

8月，40个典型城市土地成交均价（注：土地出让均价为楼板价）为4472元/平方米，环比下跌2.9%，同比下跌17.7%。造成该现象的原因在于，一是整个土地市场降温明显，甚至多个热点城市出现土地流拍的现象；二是三线城市成交比重增加，成交结构的变化拉低了成交均价。

土地成交均价增幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌。预计2018年全年全国土地出让均价仍将保持正增长，但增幅相比2017年将有所回落。预计这40个城市全年保持同比下跌态势。

土地成交溢价率：创39个月新低

8月，40个典型城市土地成交溢价率17.3%，与7月相比下降1.7个百分点，与去年同期相比下降20.9个百分点。

从历史数据看，土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。从图中最早的2011年1月开始，土地市场急速降温，土地成交溢价率进入下行通道并跌至历史低点，这是一个长期的调控升级的进程。此后，国家连续两次降息，刺激经济发展，土地成交溢价率才得以反弹，涨势一直持续到2014年年初。

2014年年初至2014年年中，房地产市场低迷，经济面临下滑风险，土地成交溢价率再次由涨转跌。至2014年三季度，央行降息，各地政府放松限购、限贷，全国房地产市场回暖再次进入上升周期，土地溢价率也在2016年9月达到历史高点，全国地王频现。2016年9月，政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，下行趋势延续至今，目前已创下自2015年6月以来39个月的新低。

需要指出的是，过去一年土地溢价率快速下滑，也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。预计未来几个月40城土地成交溢价率将会继续下滑，按过去短周期规律来看，溢价率将会下滑至10%附近再企稳。

分城市来看，8月份，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为洛阳、合肥、北海、宁波和金华，土地成交溢价率分别为104%、76%、70%、26%和26%，这几个城市基本上都是弱二线城市和三线城市，反映了本轮周期运行至今三线城市较为火热的特点。8月份，一线城市中，广州和北京的溢价率分别为3%和1%。上海、深圳、青岛等10个城市的溢价率为0%，主要是由于多地政府出台了土地限价令，规定溢价率过高可终止买卖，这些城市基本都为此前的热点城市，调控较为严厉。

一线城市：成交面积环比小幅上涨

8月，4个一线城市土地成交建筑面积为242.8万平方米，环比增长18.7%，同比下降25.8%；成交均价为14422元/平方米，环比上涨12%，同比下降2.5%。一线城市的土地成交均价自2017年6月左右开始震荡下跌，今年6月份以来有所反弹，8月份反弹幅度较大主要是广州出让的几幅较优质宅地成交均价较高，但是溢价率均不高，最高溢价率仅11%。土地成交建筑面积自2017年年末也连续萎缩，预计到年底一线城市的土地成交面积及均价仍有下降空间。

二线城市：量升价跌

8月，二线城市土地成交建筑面积为3444万平方米，环比增长38.3%，同比增长39%；成交均价为4713元/平方米，环比下降4.4%，同比下降12.5%。二线城市的土地成交面积自2017年12月以来开始震荡下跌，8月增长较多主要是由于重庆、武汉、南昌等中西部二线城市成交面积增幅较大，和供地节奏有关。土地均价自2017年9月达到5825.6元/平米的历史高点之后便进入了下行通道，5月份虽有所抬头，但仍处于下行通道，8月份再次转跌。预计到年底二线城市的土地成交均价和成交面积将逐渐降温。

三线城市：成交面积环比下降24%，成交均价创新高

8月，三线城市土地成交建筑面积为1064万平方米，环比下降24.3%，同比上涨63.1%；成交均价为2302元/平方米，环比上涨8%，同比上涨16.2%，创历史新高，三线城市土地市场依然较为火热。值得注意的是，8月底呼和浩特提出明确把“稳地价、稳房价、稳预期”作为调控总体目标，全面停止去库存调控措施。一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市，目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策背景下，或将有更多城市跟进退出去库存政策。目前三线城市土地市场余温尚在，但是随着政策的变化和购买力的透支，预计到明年三线城市的土地成交均价和成交面积将呈现降温态势。

地市整体降温趋势不变

2018年8月， 40个典型城市土地成交建筑面积与7月相比小幅增长，土地出让金则小幅下降。同时，40城土地成交均价也连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创自2015年6月以来39个月的新低，整个市场呈现降温态势。

分城市来看，目前一线城市以及部分热点的二线城市均出台了较为严厉的调控措施，在部分城市供地量增加的情况下，成交面积有所上涨，但总体成交均价和溢价率维持在较低水平。三线城市的土地成交面积虽然出现了较大的环比下滑，但是成交均价创新高，依然较为火热。

7月31日召开的中央政治局会议指出坚决遏制房价上涨。下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

8月17日，住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市主要负责人，要求严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。预计部分热点城市调控政策还有升级的空间。

同时，银保监会会议指出进一步完善差别化房地产信贷政策，坚决遏制房地产泡沫化。在调控趋严和金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温。