万科碧桂园退出 天房混改陷僵局

8月14日，天津市房地产发展(集团)股份有限公司（以下简称“天房发展”）发布公告称，公司于8月13日接到控股股东天房集团与其控股股东津诚资本签署的《股份转让协议》，津诚资本拟通过非公开协议转让方式受让天房集团持有的天房发展1.46亿股的股份，占天房发展总股本的13.21%。

根据公告资料显示，本次标的股份转让价格为4.45元/股，合计价款6.5亿元。

有业内人士分析认为，此次股权转让能让天房集团暂时拿到一大笔钱，用以偿债，减轻债务风险。事实上，这种拆东补西的举动，或许可视作天房的一场自救行动。

自2017年6月，天津市国资委在天津市产权交易中心公布了天房集团国有企业混改的信息后，关于天房的混改工作已经持续了一年多时间。

然而，多次变更挂牌截止日期，天房的混改进程似乎陷入僵局。

8月9日，天房集团发布最新混改进展公告：截止2018年8月8日，因未产生符合条件的意向投资者，按照10个工作日为一个周期，再次延长信息发布日期至2018年8月22日。

早前就有消息传出包括碧桂园、万科、融创、泰禾等在内的16家房企将参与天房混改的竞标。

近日，网易房产独家获悉，万科已在上个月计划退出混改，而碧桂园也早万科一步，抢先对天房灭灯。

一位接近天房的业内人士告诉网易房产，碧桂园在去年底表现出强烈地参与愿望，彼时融创也在私下与天房有过短暂接触，不过随着媒体的曝光，融创站出来公开否认，并表示基于公司现阶段战略考虑，“将不参与本次天房集团混改。”

该业内人士表示，截止目前，上述两家房企均已离开天房的混改战场。

此外，有消息人士向网易房产透露，恒大曾组织调研团于6月底、7月初到访天房集团。网易房产在向恒大方面求证时，对方未作出明确回应。

不过该消息人士称，此番恒大带着“诚意”入津，计划在天津开展新能源汽车和童世界的相关项目。但政府的态度不明朗，因此恒大是否会进一步参与天房混改成为不确定事件。

有天津市国资委背景加持的天房集团，为何混改工作频繁推延？综合金融机构、券商和企业人士对天房混改工作的观察，大致浮现出三种原因：

一是价格谈不拢。这也被认为是多家重点房企离场的主因。

2018年4月，天房集团在天津产权交易中心公开挂牌让渡公司65%股权。投资者通过受让取得天津津诚国有资本投资运营有限公司所持有的天房集团增资前50%股权（即天房集团增资后35%股权）；通过增资取得天房集团增资后30%股权，拟募集资金总额达83亿元。

一位不愿具名的金融机构人士表示，“市国资委不愿意降价，混改总是很难很慢。”

但也有常年观察天津市场的企业人士认为，这个价格并不算高，毕竟天房集团是天津拥有土地储备最多的国企。在他看来，或许是天房的债务引起接盘者对交易的担忧。

天房发展公布的合并资产负债表显示，截至2018年1季度，集团负债合计约293亿元，较年初的305亿，减少了将近12亿元。其中流动负债194亿，非流动负债98亿。

一家券商评论机构曾发文表示，天房盈利能力弱，最主要的原因是有息负债过重，“利润都拿来支付利息了，而天房又为了出名，去抢几个地王，支付大量的出土地出让金，所以体现在利润表上的数字不够亮眼。”

二是混改范围内的资产存在一定隐患。

网易房产曾在《天房集团违约警报暂除 万科碧桂园或参与混改》一文中透露，天房集团目前存续国内标准化债券余额共计284亿元。

而天房方面也表示，“为预防混改过程中出现存续债券持有人要求向集团回售债券的风险，意向投资者需提供284亿元银行保函或效力相当的其他方式，如果发生兑付，天房集团可以此兑付存续债券。”

随后，我们在其发布的关于《重大事项披露》文件里发现，有13处房产土地存在瑕疵。其中有6处属于划拨土地，大部分存在土地证或房产证缺失的情况。

若未来要让划拨土地的地块进入市场，需要补交土地出让金。然而怎么补缴？价格是多少？都未有确切规定。

三是公司市场化程度不足，管理层思路守旧。

纵观天津的城市建设发展史，无论是参与唐山大地震后的重建，还是引滦入津工程，天房都在其中扮演了相当重要的角色。

1992年，中央提出发展社会主义市场经济，天房开始进行股份制改造，成立了天房发展集团。2001年9月，天房发展在上海证券交易所成功发行股票并上市，成为天津市房地产行业首家上市公司。

有券商评论机构指出，天房虽是上市公司，进行市场化经营，但是实质是城投思路。“计划有余，市场化不足，公司管理层按过去老思路来经营公司。”

昨日的股权转让，使得天房集团直接持有天房发展13.53%股权，但仍然是国有独资公司天津津诚国有资本投资运营有限公司的全资子公司。

（天房实际控制人和控股股东关系图）

混改方案如果落实完成，天房集团股权结构也将发生重大变化，天房发展的实际控制人也会相应地发生变更。

天津市国资委党委书记、主任彭三曾向外界表示，2018年天津国企混合所有制改革将在集团层面取得突破，确保完成7家市管企业混改，6家报批，同时再启动10家左右市管企业混改。

就在昨日，绿地以14.8亿元，收购天津建工65%股权，重组改制后的天津建工集团也成为天津市第三家率先实现混改的天津市属国有独资大型集团之一。

而作为天津市标杆企业的天房集团，距离走上政府余下的那四个“确保完成混改”的席位，恐怕仍需要在几轮博弈和妥协之后，才能赢得资本的青睐。