卧底中介一个月后 拼死揭露二手房购房大坑

懒人阅读版本：

1. 选择中介要从安全保障，专业性和服务水准三方面判断，不可一味贪图低廉中介费，吃亏上当。

2. 看房要了解房屋类型，产权性质及归属，看房要看细节。

3. 交易流程中交定金，签合同，缴税费暗藏玄机，一定要多留个心眼。

4. 二手房避坑攻略，看看小白给大家总结了哪些常见问题。

5. 踩盘干货。

粉丝精读版本：

购置二手房对大多数人来说，一路上大坑小坑“惊喜”不断，喜忧参半。前几日，听闻一友人购置二手房，与业主商量好屋内所有家具电器保持原样，双方达成口头协议，谁知交房时，屋里变得没比毛坯强多少，一怒之下找我倾诉。因此，我决心用一个月的时间卧底中介，走访购房人，揭露这条路上的”黑幕” 。

中介选择篇

在这里想跟大家分享一些经验之谈：

安全和风险

买二手房其实和买新房一样，挑选知名中介和品牌开发商同样重要，经营时间长，门店多且覆盖面儿广，用户口碑好这三点是必须要参考的，满足的优势越多，咱购房人心里就越踏实。

市场上，除了内几家大中介，北京各区域内还有一些做了很多年的小中介，同样被当地人认可，中介费便宜，但确实专业性残次不齐。在这里我想说，甭管是大中介还是小中介，至少要满足我上面提到的三点选择依据，悬着的心才能彻底放下来。

如果中介费明显比市场价格要低很多，您就需要小心谨慎了，能不能提供对等的服务是小，您的资金受到损失那就得不偿失了。

最后，正规中介，店面墙上会挂着营业执照和店面内每一个业务员的照片和个人介绍，为什么说这个，咱买房是大事儿，涉及到大额资金交易，认准了门店里的人，别让不法分子钻了空子。

专业性

干什么买卖就吆喝什么，专业性一定要有，不藏着掖着。

什么意思呢，就是中介不光要对区域小区了如指掌，释放全面的信息，一一回答购房人的问题，甚至可以根据您的需求，主动推荐，客观分析房子的优势和不足，不能为了业绩什么户型都给您招呼。

当然各个行业都有新手，经验需要积累，不能以偏概全，但如果您去的中介，同样的小区，房源信息每个人说的都不一样，且答非说问，磕磕巴巴，那您真得掂量掂量要不要换一种选择了。

服务水准

老话说得好，顾客就是上帝，甭管楼市火热还是冰冷，好的中介对购房人的态度永远是温和热情的。另外对细节的处理会非常重视，比如之前踩盘路过中介我看到了一些画面：门店帮小区业主免费接收快递；桑拿天，可以看到门店内避暑的路人；下雨会给看房人提供雨伞，诸如此类的细节，我相信在您心里至少服务这项就能加不少分。

风险提示：选择中介，最重要的是多聊，多问，多观察。安全保障，专业性，服务水准三个方面做参考，中介费明显低于市场价格要谨慎。

看房篇

1）房屋产权

买房找中介的一大原因，就是因为自行交易怕买到产权有问题的房子，虽然我们找了中介，但这一步仍然不能马虎，这里主要看两点，房屋的产权性质及产权归属。

房屋产权性质

国家发产权证的叫大产权房，看房产证是否为大产权只需要看发证机关盖的章是不是房管局的公章，如果是，就是大产权，如果不是就是小产权。另外看房时也需要问清房源类型，是商品房，回迁房，经适房还是已购公房等等，因为不同类型的房源缴税也不同（下文会介绍关于税费的内容）。

房屋产权归属

首先，要查看业主的房产证署名，上面写了2个人的名字，签署合同的时候就需要写这两个人的名字，其次查看购房时的相关凭证，像购房发票，契税发票等，作为辅助依据，确认房屋产权归属。

风险提示：此环节最大风险即是产权问题，所以在交定金之前，必须确认得到明确答案。您看中的房屋如果处于抵押状态，或是有债务纠纷而处于查封状态，一旦房屋产权有问题，交易也将无效。

2）看房细节

在这大家举两个例子：

楼栋选择

位于小区中心位置的房子 就一定是“楼王”么？

很多购房人在看房时都会青睐小区中心位置的房源，认为不临街，小区景观观赏位置佳，安静不受噪音问题困扰就是“楼王”。但其实不然，选房时一定要综合各方面因素再做决定：

首先，楼间距够不够，如果您六层的洋房前后都是十几层的高板，楼间距又不够，那即使您在小区中心位置，采光都受到较大影响。

其次，临街临的是什么，如果从卧室窗户往外看是主干道或是高速那您一定会承受噪音的困扰。

第三，小区大门的位置，小区开北门，您住在最南端，出行来说肯定是不方便。

第四，挨着公园，小花园一定好么？很多人为了开窗视野好，选择挨着小区花园，或者是公园的房子，但晚上可能就要给广场舞大妈和抽陀螺老大爷当观众了。

最后，小区的车行线路设置，很多小区不是人车分流，所以如果是上有老下有小的改善一族，在选择楼栋时要注意，出单元门是不是紧挨着小区的车行道路。

看房时要观察楼间距，车行道路和小区单元门位置

天气不好，更该去看房

雨雪天气，别因为犯懒，就错过了看房的好时机。

1. 提前感受交通出行，是否方便。

雨雪天气，因为怕堵车和为了行车安全，很多人会选择公共交通出行，此时去看房的话，可以提前感受下小区周边的交通配套是否像中介描述的那样便利，更重要的是掌握附近的公交线路及地铁情况，大概多久来一趟车，通行目的地的时间等等。

2. 了解小区的物业管理能力

雨雪天气，可以清晰考察物业是否为业主做了充分的保障和准备，是否及时清理积水和积雪，极端天气是否能及时打扫小区内卫生和垃圾。

3. 检验房子的采光和供暖

冬天尤其下雪天儿是去考察房子的最佳时机，首先，可以感受供暖好坏，亲自体验室内温度，其次，可以看出室内采光情况，冬天太阳照射角度偏低，如果此时看到的室内采光不错，其他季节就不用担心了。

同理，如果您想检验小区的物业管理和安全保障，白天晚上都应该过来转转。

雪天便于观察物业管理情况，像垃圾和道路整洁情况

交易篇

1）交定金和签合同

找到心仪的房子之后，下一步就是交定金了，一般由买卖双方约定金额，毕竟房子动辄上百万，甚至过千万，定金一般也要交个3-10万，不是个小数，所以交易进行到这个环节时，您也得多留个心眼儿。

如果您看中的房子还在按揭，定金最好不要直接交到业主手中，应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定好定金给卖方的时间，需注明“交给监管第三方则视为卖家接收，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。

一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本在中介和网上都能查到，合同至少需要约定物业地址、成交金额、交房时间、违约金和违约责任等，如果有异议，一定不要忘了当时签署补充协议。

风险提示：对于有抵押的房产，不建议买方用自己的首付帮业主解压，风险很大。可以让业主自行筹款或者借助第三方帮其解压。

2）税费

契税

增值税

个人所得税

印花税

1.买卖双方一方是单位的，印花税为0.1％；

2.个人之间交易住宅类房屋，目前暂时免征；

3.非住宅类0.1％；

4.贴本印花5元/本。

土地增值税

1.个人出售住宅类房屋，目前暂时免征；

2.非住宅类房屋或非个人出售，按照差额30％-60％征收或者全额5％征收（执行标准按照各区政策规定执行）。

产权转移登记、抵押登记费

1.房屋所有权证标注用途为住宅的，80元/件；

2.房屋所有权证标注用途为非住宅的，包括写字楼、公寓办公、商铺、单独车库、酒店式公寓等，550元/件。

避坑篇

Q1签完合同等待过户时房主突然说涨价不卖了。

小白说：买二手房切忌要在签订合同时对违约行为特别约定，要求继续履行合同或赔偿违约金同时加上实际损失后再解除合同。

Q2房价比同地段其他二手房低的惊人，房主却拿不出房本。

小白说：这种一定是小产权房，过不了户，最好不要购买，不要购买，不要购买！（重要的事情说三遍）

Q3同一套房签两个合同，价格却不同。

小白说：不能图小便宜吃大亏，为了避税签阴阳合同，一旦违约，损失的还是咱自己。

Q4买了房才发现学校划片没有您这栋楼。

小白说：别听一面之词，招生简章要仔细看。

Q5房子买了孩子要上学了，发现原房主户口没迁出。

小白说：合同里规定户口迁出时间，可以去房子所在地区派出所户籍科查询原房主是否迁出，名额有没有被使用，也特别提醒将要买二手房的朋友，购房时一定要将户籍问题写入合同并注明违约成本，交房前一定要去派出所查询户口迁出情况，尤其是为孩子上学的购房者。

Q6换房那边交了定金，自己的房子还没卖出去。

小白说：出现这种情况，只能和业主协商尽可能争取更多时间，再不济就只能降价卖房了，所以尽量还是在交定金前，根据二手房市场情况，预留足够的换房周期，否则造成违约您得不偿失。

Q7交完房发现前业主拖欠了物业费，欲哭无泪。

小白说：在签购房合同时，规定好物业交割细节和违约成本，收房时需要业主提供水电燃气及物业费缴费凭证和收据。

Q8没有购房资格，代理公司告诉你能补办。

小白说：天上不会掉馅饼，这种操作没可能。

Q9看房时中介对房子弊端绝口不提。

小白说：一定要记住去小区周边多转转，眼见为实！