凰家商评 | 后起发力 万达红星撑起津滨商业线

2010年，河东万达广场结束了河东区缺乏大型商业综合体的局面；5年之后，一路之隔的红星爱琴海购物公园开业，以万达，爱琴海为中心的津滨大道商圈格局初现。

市场潜力巨大 两大商业巨头进驻

河东区作为天津市传统的老工业区，一直缺少大型商业项目，在万达到来之前，津滨大道沿线只有家乐福超市一个像样的商业配套。据统计，2010年河东常住人口为86万人，约占市区人口的20%，市场存在较大空白。

万达广场和爱琴海购物公园分列中环线（津滨大道）两侧，紧邻东南半环快速路，交通路网四通八达。途径的公交线路16条，分别通往河北、东丽、河西等区，将商圈的辐射范围进一步扩大。

河东万达广场是天津的第二座万达广场，项目总建筑面积51万平方米，商业面积24万平方米，由大型购物中心、城市步行街、甲级写字楼、住宅等多种业态于一体，一站式提供购物、餐饮、休闲、娱乐、办公等服务。其中，大型购物中心引入万达百货、万达国际影城、大歌星量贩式KTV、华润万家、国美电器及大玩家室内电子超乐场等六大主力店以及百余家品牌店。

2015年11月7日，由红星地产投资开发，红星商业运营的天津爱琴海购物公园开业。天津爱琴海体量达到25万平方米，是已开业爱琴海中体量最大的项目。开业当天，爱琴海购物公园日客流达35.6万人次，一举刷新了天津地区商业项目开业客流新纪录，在2015年全国范围新开业项目中亦排名前列。

迎合市场 家门口实现吃喝玩一站式体验

万达、红星是国内商业地产中的领军企业，拥有丰富的商业运营经验。从商场业态分布上来看，它们抓住了天津人“爱吃”的消费习惯，从餐饮上做文章。据了解，河东万达广场的特色之一便是餐饮，引进品牌近50家。爱琴海内的餐饮品牌达到了72家，不仅数量多，涵盖类型也是多种多样。

儿童消费也是两家购物中心着力布局的方向。在河东万达广场的中庭，海洋球游乐园是许多家庭过周末的选择之一；在商场的另一侧，某儿童艺术培训机构进行着艺术汇演，舞台前站满了家长和围观的人。在室内商业街，各种儿童业态占据着黄金铺位，客流量十分可观。爱琴海儿童业态的面积超过2万平方米，涵盖了娱乐、早教、服饰等方面，位居天津全市第一。

在逛过万达和爱琴海之后会发现，两家紧邻的购物中心内，重复的品牌并不多，在“千店一面”的今天难能可贵。开业较晚的爱琴海本着“错位经营”的基本原则，与万达的品牌差异率达了82%。引入的众多品牌丰富了人们的选择，提升了商圈的粘稠度。

爱琴海购物公园为实现差异化经营，携手中国最大的手工爱好者在线社交平台──手工客打造了第一个慢生活美学主题街区-造物公园。这是一个涵盖了手作体验、画廊展览、沙龙讲座、咖啡轻食、设计师原创好物以及生活美学等多种业态的复合生活方式空间。街区里进驻了十余家深受年轻人喜爱的“小众”商铺，业态包含手工作坊、艺术画廊、展览空间、文创产品、互动体验等，拥有国内最大在线艺术品交易平台哈嘿网创立的hihey艺术局，国内首位玻璃工艺博士彭怡的个人玻璃体验工作室，国内首个专业口红订制品牌等诸多国内领先或独有的文创体验品牌。

经过几年来的探索和调整，目前河东万达广场以及爱琴海购物公园已经成为河东、东丽两区居民休闲购物的首选，甚至可以辐射到了河北区。

多重身份加持 万事俱备还差地铁

早在2007年，河东区便在津滨大道规划有北方最大的物流商贸区。津滨大道集散物流商贸区规划范围北起成林道，东至月牙河，南到京山铁路，西至红星路，是连接中心城区与滨海新区、滨海国际机场的重要迎宾线和物流集散的主要通道。规划定位中，商贸区将传统的家具家装市场提升为中国北方地区最具特色的综合商贸物流中心，其中以家具家装为基础，拓展植物花卉、汽车交易、非家电类数码产品、休闲娱乐、人才培训、商务办公等内容。

2008年河东区确立了“一河，两心，三轴，四带”的城市总体定位和城市设计结构。“一河”，即：海河；“两个核心”，即：天津站CBD城市核心、新中心津滨大道分区核心；“三条城市发展轴”，即：卫国道城市发展轴、津滨大道城市发展轴、津塘公路发展轴；“四条城市联系带”，即：十一经路商贸商业联系带、大直沽文化联系带、东兴路公共服务联系带、昆仑路城市联系带。津滨大道板块成为河东区的新中心。

业内人士认为，由于目前天津传统商圈功能仍不完善，新商圈将填补这些空缺。从规划开始就以综合体建设为主的新商圈。以津滨大道商圈为例、以河东万达广场，红星国际两大综合体项目为龙头，以区域经济定位及产业、文化特色为核心，突出了综合功能，业态组合也更充实。

津滨大道也是近年来房企重点布局的板块之一，吸引了万科、融创、金茂、远洋等众多房企进驻。在津滨大道南侧早期开发的项目已经交房入住，常住人口数量初具规模，但商业配套不足以满足市场需求。目前在此区域内只有松江津滨置地广场这一个商业项目。未来在津滨大道北侧，融创以及金茂均有商业项目推出，其中融创融园项目所在的津东丽津（挂）2016-104号规划有5万平米商业项目；津东丽津（挂）2016-105号宗地，规划有体量7万平方米商业项目和地铁出入口。上东金茂府规划有体量9.6万平米的商业项目。它们将进一步提升津滨大道商圈的影响力。

与其他区域型商圈相比，缺少轨道交通资源一定程度上制约了津滨大道商圈进一步拓展影响力。西站商圈有地铁1,6号线；中北镇商圈有地铁2号线。以太阳城板块为例，通过2号线直接去往南开大悦城要比开车、乘坐公共交通至万达广场、爱琴海更为便捷。商圈内未来规划有地铁4号线，但开通时间尚不能确定，这一劣势在未来一段时间内一直存在。