用数据还原真实的厦门楼市，“崩盘论”不过是博眼球

最近，厦门地产资讯各交流群不断有一篇厦门地价腰斩、房价下跌的文章链接转入，作为在厦门市场耕耘多年的专业地产机构，看到如此博眼球的标题起先是懒得点开的，但随着新闻的传播扩散，厦门楼市“崩盘论”在全国范围内发酵，引发恐慌和猜疑。

来自全国各地人民发来的慰问电~~

越来越多的媒体、网友、朋友向我们求证，迫不得已，我们需要对市场情况做个客观的分析评述，但，我们不为驳而驳，只想还原下我们眼里更真实更全面的厦门楼市：

厦门地价真的腰斩了吗？

关于地价腰斩，既要看到表面的现象，也要看到内部更加深层次的原因：

从我们长期的跟踪监测来看，近两年厦门土地楼面价确实直线下滑，18年最新的全市平均楼面价为21879元/㎡，相比17年下降近2成，与16年的顶峰时期相比，则下降约3成。

暂且不考虑土地出让边缘化、地块情况差异化、地块规划条件苛刻化等等原因，从全市整体来看，楼面价有下行趋势，但并未全面“腰斩”。

从表面来看，文章列举的翔安南部新城2幅位置相近地块成交楼面价现"腰斩”，确是如此，但也不能忽视两幅地块的差异：

首先，从区位条件看，2016XP04地块略占优势；

其次，翔安楼面价zui高的2016XP04地块，容积率较低，体量较大可分批出售，当时翔安土地供应青黄不接，市场火热，销售处于真空期，市场价格处于上升通道，且尚没有“限价”一说，房企价格预期较为乐观；

今年出让的X2018P03地块体量稍小，需一次性对外出售，且“限价”紧箍咒难脱逃……但这不是我们想说的重点。

我们分析下深层次原因：

房企研究城市是否有投资价值，经常会分析一个指标“地楼比”即地价与房价的比例，地楼比越小，则意味着未来可能的利润空间越大，土地投资价值越高。(有些企业用的是货地比，即总货值/总地价，原理一样)

从2014年开始，厦门岛内的思明、湖里两区均未有土地出让，即政府推地集中在岛外四区，且鉴于岛内外房价价差较大，为了力求更加客观分析，我们在做地楼比分析的时候用岛外的均价来计算。

从图上可以很直观的看出，2016年，作为厦门的地wang元年，地楼比高达134%，就是我们通常说的“面粉比面包贵”。

这在16年全国市场火热，各地炒房盛行，价格跳涨的背景下，较为常见。但地价与房价的倒挂，本身就是不合理的市场规律，一旦房价的增速跟不上地价的涨幅，市场的风险就会暴露。

尽管17、18年的地楼比逐渐回落，但仍高达81%、61%，也处于较高水平。从这角度来看，耸人听闻的楼面价“腰斩”的背后，其实是地价的合理回归，是市场在政府的政策调控下回归正常和稳定，也是我们一直提倡的市场有序和健康发展。

另外，在严格执行限价且无放松趋势背景下，翔安普通住宅的预售价格上限是38000元/㎡左右，，且整体市场处于调整周期，房企谨慎拿地，控制楼面价以降低投资风险也是市场所趋。

顺便说下，在16年地价暴涨之前，翔安最后一幅成交的是古龙尚逸园，楼面价只有12549元/㎡。

所以，这是一个因和果的问题。因是在过高预期下不合理的高地价，而这也是全国性的，果是在调控政策的持续下回归正常的市场秩序。

厦门房价真的跌了吗？

最近厦门房价急降的信号油然而发，不过我们可以细看文章，里面所提及的房价降了是二手房所释放的信号，但不是突发的“暴跌”现象，而是一个持续的回调过程。

这也得从2016年开始说起，2016年土地价格跳涨，同时跳涨的还有一二手房市场，而投机市场则进入了较为集中入市的阶段，不论是一二级市场还是二手房市场都表现出了高度活跃，可谓牛市再现。

2017年3月24日，为遏制投机炒房现象厦门市政府连夜出台限售政策也是全国首例——通过赠与方式转让，转让人需满3年后才能再次购买，新购住房满2年才能交易，打了个措手不及。而后又发通知“未取得房产证的，不得办理房产全权委托公证”再度封堵了一手房无证流入二手房转手的道路，投机客逐渐退出厦门楼市。

回过头来看二手房的价格，我们选取了翔安新城隧道口某盘的二手房报价走势来看，我们共选取了4个节点：

2015年6月报价为14174元/㎡；

2016年4月首个厦门地wang诞生，同时也是二手房价格的第一个转折点，当月报价为21890元/㎡；

2017年3月24日出台限售政策当月报价为35557元/㎡；

当前8月报价为31134元/㎡。

房价降了吗？降了。

自2017年3月触顶开始，该盘二手房报价都处于一个回落的趋势，但并非骇人听闻的“崩盘论”。

一方面是部分投机者迫于杠杆压力不得不“降价”抛售，另一方面，是一二级市场的回归稳定，购房者也进入相对冷静的状态，从而导致的预期下滑，二手房价格进入回落盘整阶段。

从实际成交情况来看，今年以来成交价格有所回落，但基本维持在28000-30000元/㎡区间，而该项目13、14年新房的入市价格最高也不过15000-16000元/㎡。

翔安某楼盘二手房成交价格走势图

备注：二手房挂牌价格、成交价格等来自安居客、厦门房产之窗等

当前该楼盘的报价仍稳定在毛坯2.7万元/㎡，带装修3万元/㎡的，所谓急降XX万是存在的，但岛外真正普降万元未免言之太早！

政策背后真实的厦门楼市？

2016年，房价涨幅持续领跑全国的厦门，被推到了舆论的风口浪尖，为了打击投资需求，限购、限贷等政策持续升级，并在全国率先出台了“限售”政策，敢为天下先，实属无奈。抛开全国政策、经济环境不说，对厦门市场最致命的政策还是限购、限售与限价。

经常可以看到各种分析，厦门的城市经济、产业结构、收入水平等都无法支撑起城市的房价，但必须承认，厦门楼市在限购之前，近7成是异地购房者，厦门是外向型的楼市，而不是靠内需主导的楼市。

数据来源：厦门市国土资源与房产管理局主办的《厦门房地产市场》

数据来源：厦门市国土资源与房产管理局主办的《厦门房地产市场》

从最新的数据可以看到，购房者比例已经发生完全逆转，异地购房者被拒之门外，楼市基本靠本地需求支撑，这就是限购导向下的楼市。

对于购房者来说，限售和限价对投资需求的打压最明显，限售无法实现房价短期上涨的红利，尤其是加杠杆操作将极大增加投资风险；限价，则直接限制了房价的上涨预期，二者共同作用，投资客尤其是短期投资客必须退出。

对于房企而言，政策最直接的打击来自限价，一刀切的价格，让高地价各种解套方式难以实现，但迫于政府、企业和市场多方的压力，最终不得不妥协，这也就是为什么最近市场出现的房价跟地价相当的原因。除了无奈，还是无奈。

综上，我们的观点是，厦门地价、房价的回落是客观的存在，但不足以成为“崩盘论”的前兆，更多的是政策干预下、不合理跳涨之后的合理回归，我们应该理性看待这种回调。所谓“崩盘论”，着实是别有用心之人博眼球之举，不看也罢！