甩掉82亿债务，中弘出让海南如意岛，接盘方是……

麻烦缠身的京城地产商王永红，卖出了寓意着祈福纳祥的“如意岛”项目。

7月11日晚间，中弘股份（000979.SZ）发布公告称，公司三天前与海南罗胜特投资有限公司（以下简称“罗胜特投资”）签订《股权转让协议》，拟以14亿元转让全资子公司海南如意岛旅游度假投资有限公司（以下简称“如意岛公司”）100%的股权。

接盘方有佳兆业集团（01638.HK）和神秘人士。罗胜特投资5个股东分别为自然人杨惠琪（20%）、刘彩霞（15%）、徐婉纯（25%），以及深圳市豪熙投资有限公司（20%）、超旭置业（深圳）有限公司（20%）。

罗胜特投资的两家公司股东均由佳兆业集团间接控制，自然人股东则非常神秘，其中刘彩霞和徐婉纯还同是另一家公司董事会成员，杨惠琪资料甚少。

罗胜特投资于今年6月20日才成立，看起来是专门为承接该交易而设立。罗胜特投资设立同日，一家名为“三亚天海盛行房地产投资有限公司”的公司也宣告成立，股权分配是刘彩霞（25%）、杨惠琪（20%）、徐婉纯（15%）、通达顺投资咨询（深圳）有限公司（20%）、深圳市天利安实业发展有限公司（20%），后两者同样为佳兆业集团旗下公司。

“融创孙宏斌此前也谈过这个项目，郭老板还怕谈不成。”一位接近交易的内部人士告诉界面新闻，身在香港的王永红找到佳兆业集团董事长郭英成，谈妥了这笔交易。

如意岛项目是一个填海人工造岛进行旅游度假开发的项目，位于海南省海口市南渡江入海口处，距陆地约4.4公里，填海形成陆域面积612万平方米，其中商业服务业设施用地计容建筑面积425 万平方米，可售面积269万平方米。

早在2012年，王永红控制的中弘股份联合中国中铁联合体，以30亿元的价格中标该项目，组建合资公司进行开发，后续中国中铁退出，中弘股份只得独立开发项目。

这是一个总投资超过500亿元的巨大项目，旨在打造世界级旅游目的地，设计年接待游客300万人次。王永红还打算引入美国海洋世界主题公园。根据中弘股份此前预计，项目一期总投资128.94亿元，开发期间为2014年初至2017年底，未来净利润为57亿元，项目销售毛利率为33.84%。

没有等到盈利的那一天，王永红就碰上了麻烦，不仅牵涉徐翔案，在北京市场的调控政策下，中弘股份也出现亏损，导致相继而来的债务违约，王永红所持上市公司的股份全部被司法轮候冻结。

王永红不得不远走香港寻求资金方进行债务重组，可惜并未成行，具体可见界面此前报道《京城最土豪地产商王永红的劫数》。

这次接盘王永红项目的郭英成，也曾有过一段灰暗时光。从被“白衣骑士”拯救，到扮演“白衣骑士”拯救别人，“在商言商”几乎成为郭英成的信条，他这一年来在并购市场四处出击。但对此次交易，佳兆业也显得谨慎，设定了诸多保守条件。

45天内完成尽职调查以及对方取得一系列交易批准文件，罗胜特投资将支付定金1000万元；在如意岛公司股权100%过户之后，罗胜特投资也只需支付0.73亿元现金，另外13.27亿元冲抵了如意岛公司对中弘的应收款项。

此次交易，中弘股份公告称旨在盘活存量资产，减少公司负债，降低财务费用，增加公司流动资金。

截止2018年4月30日，如意岛公司总资产89.81亿元，其中存货 55.32 亿元，公司总负债 86.17 亿元，其中长期借款56亿元，净资产仅有3.64亿元。理论上来讲，佳兆业和神秘人士用14亿元，买下了一个净资产只有3.64亿元的公司。

“恐怕佳兆业买了一个变现艰难的资产。”一位海南房地产人士告诉界面新闻，现在海南实行分类商品住宅用地供给管控制度，用地指标控制严格，产业园区和基础建设用地吃紧，商品住宅用地会严控，如意岛能不能最终走向二级市场还是未知数。

上述如意岛公司55.32亿元的存货中，主要是为房地产开发项目所投入的相关成本，具体包括旅游集散地、跨海大桥、展示中心、道路、围填海工程等。

根据如意岛公司2012年与政府签署的《海口市东海岸如意岛项目权益挂牌交易合同》显示，如意岛公司需完成政府批准的相关规划和整体开发方案，完成开发建设以及项目大市政配套，通过对项目的开发和经营，收回开发成本并获取投资收益。

截至目前，如意岛项目无法对未来土地二级开发投资和收益进行预测，其2015年完成的详细性控制规划尚未取得同级政府批复，项目土地二级开发方案尚未最终完成，土地二级开发初步设计概算也尚未编织。可以说，这个项目的未来也存在变数。

最严重的是，如意岛项目目前处于停工状态。去年底，环保督查风暴席卷海南，如意岛项目因占用海域和污染问题，两次被罚款总计高达3900万元。

如意岛项目主要分三期填海，一期248万平米填海已完成，已取得验收批复，正在申办海域使用权更换为土地使用权手续；二期138万平米还剩余约200亩未完成，未办理竣工海域使用验收；三期330万平米未取得海域使用权证。评估机构认为，如意岛项目一、二期手续齐全，预计之后可获得批准，恢复施工。

等到那时，就算中弘股份解决了资金问题，也与如意岛无缘了，至于如意岛能否让佳兆业如意，则又是另一个故事。