七部委出手，兰州、昆明、贵阳房价何去何从

文|西部君

针对房地产市场乱象，住建部等七部委又出手了。近日印发的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

具体城市名单如下：

北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳

西部地区共六个城市入选，分别是成都、重庆、西安、昆明、兰州、贵阳。对比今年5月份住建部约谈的12个城市名单，增加了重庆与兰州。

1.“好学生”重庆罕见“入选”

成都、重庆、西安，三城房价在这两年都经历了快速上涨。西安、成都之前就已经被约谈过，两城在4月的房价，分别以73.89%、56.4%创下了同比涨幅在全国141个样本城市中位居前两名的纪录。

重庆的涨幅算后来居上，就在七部委发文的同一天，重庆在《关于开展市场秩序专项整治促进房地产业健康发展的通知》严管市场秩序的基础上再出调控“组合拳”，要求在增加有效供给、支持刚性需求等八个方面加强房产调控。

虽然是直辖市，但重庆房价，在2017年前，都堪称比较温和，是房价与经济体量显得不够“匹配”的重要代表。但近几年，随着其他城市房价的快速提升，加之各地限购升级，重庆无论是外来投资客还是本地人口的回流都处于加速状态，房价的上升压力随之陡增。这次可谓是多年的“好学生”，突然被列入了重点关注对象。

对成都、西安的房价情况，之前西部君有所分析，其他分析也比较多，不再赘述。这次西部君重点讲下昆明、兰州、贵阳三城。

2.兰州：交通＋地形，助推房价上升

先看一组数据：

4月份房价中位数排名中，西部入选的有成都、南宁、西安、重庆、兰州、昆明 、贵阳。除南宁外，其余六个城市这次都在被点名之列。

这么看来，这六个城市的房价偏高当然是被列入专项行动的第一因素。昆明、兰州、贵阳，虽然在主要城市房价中排名还算相对靠后，但和其经济基础、综合实力比起来，还是显得过高，至少是经历了一个过快的上涨过程。

先看兰州，下面是此前有分析者给出的兰州近几年的土地供应数据：

2015年，兰州供应土地约1700公顷，2016年这一数字为1000公顷，到了2017年，兰州计划供应土地面积缩减到了774公顷。其中公开出让的约420公顷，划拨供应的约353公顷，再换个分类法，其中商服用地为110公顷，住宅用地约174公顷，也就是说，用来建设商品房的土地共284公顷。

很明显，从2015年到2017，兰州的土地供应面积急剧下滑，房价焉能有不涨之理？而越是房价处于上升区间，中介乱象就越会抬头，并进一步对房价推波助澜。

另外，兰州属于被南北两山夹在中间的河谷地形，细长狭窄的城市格局，也令土地面积的供应客观受限。同时，近两年交通条件进一步改善，“一带一路”战略实施，或也为兰州房价添了一把火。

3.昆明、贵阳，补涨明显

在这次被列入专项行动之前，昆明与贵阳刚被央视点名。

报道中对昆明有这样的观察：

记者从售楼处了解到，这些购房者中，外地投资者占到80%,昆明本地人只占到了20%，其中不少是原先一直处在观望状态的昆明人，他们没想到房价上涨速度这么快。

而根据戴德梁行房产数据咨询公司资料显示，昆明2016年之前房价走势一直较为平稳，价格基本维持在7500元/平米左右，2017年昆明楼市突然发力价格迅猛攀升。国家统计局七十个大中城市数据显示，2017年底，昆明新建商品房价环比涨幅幅度也是最大的，领涨全国。

2017年之后，全国房价普涨，身处云贵高原的昆明，也跟着涨，不算太意外。更重要的一点，中产阶层群体壮大，养老需求上升，有着气候资源优势的昆明，自然不缺乏吸引力。这和三亚等旅游城市的房价上涨有着同样的外部驱动力。

另外就是交通因素。2016年底，高铁入滇，分别开通了到北京，上海，广州三个方向的高速铁路。央视的报道指出，高铁站位于的呈贡白龙潭片区，自从高铁通车之后，呈贡的房价在短短半年不到的时间里，就涨了百分之五十左右。

再看贵阳，根据央视报道，此前贵阳市的房地产政策是认贷不认房，首次贷款都按照首套房认定，首付只需两成，第二套房首付比例提高到三成，相比国内其它城市，首付比例要低很多，而且如果是全款的话，买几套都可以，不受任何限制。

这种几乎毫不设防的购房机制，自然增加了投资和炒作的空间，尤其是在全国房价迎来普涨之后。

不过，说到贵阳房价，就不得不提它近几年在经济上快速增长，以及以大数据产业为代表的存在感的急剧飙升。另外，和昆明一样，交通条件改善，特别是贵广高铁的开通，也为房价的上涨添加了底气。

有专家说，前5年全中国房价涨得比较快的时候，贵阳市是基本上不涨的。它跟全国相比形成了一个价格的洼地。所以，贵阳房价的这个上涨周期，同样有很大的补涨成分。

小结：

住建部等七部委联合出手整治30个城市的房地产市场乱象，毫无疑问，这是一个明显的治理信号。

但必须注意的一点是，这次的整治目标，主要是包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等乱象，换言之，它不是说房价不能涨，而是要挤出水分，不能靠炒作来“虚涨”。所以，刚需者该买还得买。此轮操作，只会降低上涨速度，要指望房价下跌，几率不大。

对于西部地区一些省会城市而言，此轮上涨，属于后发优势在房地产市场的体现，有一定必然性。投机、炒作空间肯定有，但补涨的成分很大。不过，国家层面出手后，意味着这种涨速到了必须引起重视的地步。

事实上，避免房价与经济发展脱节，也是这些后发城市必须掌握好的平衡术。否则，无论是“抢人”、还是承接产业转移，到将面临更大的不确定性。