不限购的涿州，是环京投资洼地吗?

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涿州房价的怪象

环京县市这帮兄弟中，涿州算是特别的一个。

涿州楼市很奇怪，紧临房山的涿州，要高铁有高铁，要产业有产业，整个环京比较热门的地区都限购了，但涿州没限购。

更奇怪的是没限购后的涿州并没有火，成交量只能算勉强。房价也不算高，从2010年至今，始终低于固安。

再看看过去几年房价的走势：从2011年到2016年上半年，始终以清冷的姿态迈着自己的小方步不疾不徐的走着。

2011年全国房价普涨，涿州房价5、6千每平。

2012年底高铁开通，25分钟可到北京西站，很多人都觉得房价会涨，但涿州高铁周边是大面积空地，几乎没有楼盘，房价并没有涨。

2014年，环首都经济圈，“保定副都”的影响，年初房价突然涨到8千，但因为成交量不高，两个月就跌回去了。虽然涿州在13个环京县市中，通勤距离和交通优势上仅次于北三县，奈何市场不认可。

2016年全国楼市房价大爆发，架不住环京众多兄弟都往前冲，涿州在16年9月开始上涨，年底涨到9千-1万，价格远远够不上北三县廊坊固安永清等区域。

直到3.17限购令之后，雄安出台新政时期，涿州楼市才有了一个冲击，涨到一万六七，个别楼盘涨到2万。也只持续了两个月，随后走低。

17年下半年到18年，在没有限购的情况下，涿州楼盘并没有显现出优势，成交量不高，甚至很多楼盘还有下跌趋势。

这难道不是机会吗？可为什么没人抢？明明“不限购”“价格低”“交通方便”“距离也很近”……

这画风不对！这其中到底是什么原因？这个小城究竟有没有投资的价值？

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了解涿州

涿州紧邻房山区，总面积742.5平方千米，距离北京天安门59公里，涿州地势平坦，是一个有着70万人口的县级市。

有着“天下第一州”之称的涿州人杰地灵，名人辈出，有三国文化、有古迹永济桥和双塔，有影视城、涿州八景，可谓是一座历史文化名城。

而且由于物产丰富，涿州曾经是皇帝贡米的主要产地。

涿州隶属于保定，可是涿州人自视甚高，从不说自己是保定人，也不说自己是河北人。

老北京有句俗语“京涿州，怯良乡，不开眼的房山县”，涿州说话带着儿化韵，有着京腔。

如果说涿州没有产业，涿州人恐怕也是不服。涿州算得上是河北省范围内央企总部最多的城市。集中了包括中石油、中国兵工、中国铁建、中国水电和中国铝业等多家央企的子公司，近几年还吸引了航天科工等央企在涿州建设园区。

涿州的交通绝对是占优势的，后面会详解。

看到这里，既然涿州具有这么多优势，若说这个小城没有前途，你信吗?要么就是环京其他区域太具优势，把涿州挤到了一边；要么就是这个小城还有什么我们没发现的问题；亦或涿州真是个洼地？

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涿州房价为什么上涨乏力？

1、区位尴尬

涿州位于京、津、雄三角区中心地带，这个中心地带曾经是优势，似乎哪哪儿的利好都能沾上。如今在环京楼市崛起之际变成了劣势，对于北京的辐射比不上北三县；对于环雄的辐射比不上保定、永清和霸州；对于新机场辐射又比不上固安。

从区域对标来看，看看人家北三县紧邻北京通州副中心。固安紧邻利好不断的大兴。

而涿州呢？紧邻房山，房山在丰台区西南。南城一直是北京发展落后的城区，丰台多年是价格洼地，房山价格更低，而且房山太大，未开发区域太多，涿州毗邻的房山区还是大片大片的农田和村庄。从区位价值来看，涿州只能望北一声长叹！

2、缺乏概念

北京副中心的概念我们都知道，北三县房价起飞是必然。
固安大涨的底气来源于北京新机场。
永清霸州除了能沾上新机场的光，还有环雄的概念。
冬奥会带起了怀来的房价。

反观涿州，这些年没有什么值得炒作的概念。高铁开通是最大的利好，可是在房价低谷的2012年，那个时候连北京的房价都涨不动，何况一个涿州。而且涿州并没有抢占高铁开通先机，12年的时候涿州高铁周边还是大片空地。

环首都经济圈和大七环的规划很宏伟，可惜不是只有你一家，大家表示没注意呀。如果涿州说我距离新机场25公里，人家固安马上会淡淡地回应，我只有10公里。

3、高铁新城板块无新盘

涿州作为环京最有价值点的利好，莫过于高铁的开通，半小时的通勤简直是秒杀堵车的利器，大多数人也把目光瞄到了高铁新城板块。

早在房价低迷的2012年高铁就已开通，但那时候周边还是一片荒芜，别说配套了，房子都没有。随后两三年才陆续推出鸿坤理想湾、K2狮子城、华融万新三个楼盘。

到了2017年涿州房价涨上来的时候，这三个楼盘基本已经售完。如今高铁板块并没有再推出新盘，只有全款的二手房在卖。

没有新盘入市的带动，缺少营销宣传点，哪怕占据地利优势却少了天时之机，最有价值的高铁板块先黯淡下去，涿州的新盘明显供应不足。

4、起势期遇上环京大跌

涿州是在17年上半年房价大涨，正在房价起势阶段，赶上了环京楼市由于限购导致大跌。大多购房者更看好的北三县固安等地，目前房价低迷，均价跌到了一万多，相比之下，不在环京第一梯队的涿州又能涨到哪里去?市场不认可，成交量低迷，导致涿州房价上涨乏力。

5、规划不合理

主要表现在交通道路的分布和产业布局的割裂。

涿州有四条主干交通线穿城而过（京广铁路、京港澳高速、京广高铁、107国道），城市以范阳路（也是838在涿州市区行驶的路线）为中心线南北对称建设。

老城区没有多少地块可开发；南部建设受一定限制；北部新城没有完整规划；高铁新城距离主城区较远，没有形成完整的商圈。

6、楼市乱象

据传，在涿州购地建房可以先上车后补票，五证不全就开始销售的现象很多，最后因为消防，或者土地证和竣工备案表等问题而验收不通过，产权证迟迟下不来，当地也有很多业主维权事件出现。

7、没有名企开发商

涿州没有大开发商，大开发商远远比当地小开发商占优势，他们可以快速而合理的规划并营销，开发能力、建设速度、包装推广都是一流的，三个月完成建设，六个月开始销售，这是品牌正规军的正常速度。

涿州开发商多是当地的土八路，他们可以慢慢屯地慢慢开发慢慢卖，没有明确的销售规划。自然在宣传和销售上都差的太远，而且涿州目前没有开发的建设用地还非常之多。

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涿州为什么不限购？

涿州没有限购的具体原因我们就当是个“谜”好了，因为我们不揣测政治，但留了不限购这个口子也确实有其根源。

第一，也是最最主要的原因，涿州楼市缺乏热度，房价始终没有炒起来。俗话说枪打出头鸟，涿州始终未能真正出头，所以躲过了这一枪。

第二，涿州面临产业开发困局，亟待引进人才和资金，土地财政太重要了！

涿州城区面积较小，房地产开发比重很少。 近年来，河北省及涿州市先后批准成立了4个国家级和省级开发区，以期拉动当地经济发展。

▼涿州板块区域：

▲老城区街景

只有涿州经济开发区发展稍早，1992年成立，城市布局基本成型。

另外三个开发区成立较晚，规划都颇具气势和宏大。但实际很多园区项目招商迟迟难以落地，或者处于停工待建状态。

比如，京南开发区内，发展智慧城市等产业的创新科技园、中关村涿州创业园、推动京冀创新创业人才孵化的涿州人才港等园区招商并不乐观。

最近炒得比较热的码头健康产业园，借着智慧医养的升值潜力，开发了几个房地产项目。但目前配套产业仅有一座北京301医院涿州培训保障基地。建设尚未完善，未来还需要大量的资源补给。

松林店开发区规划面积15.22平方公里，目前建成区面积仅为1.81平方公里，尚有13.41平方公里处于待开发状态。

农业高新区去年才刚刚规划，其中109平方公里是包含中国农大试验田在内的大部分村庄和耕地。除了新建的高速路和待建的涿廊城际，这里的开发任重而道远。

这些产业规模宏大，大面积区域需要开发建设，不仅靠产业支撑，需要人才支撑，离不开房地产带来的现金流。

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涿州值得投资的板块

1、高铁板块

涿州东站高铁25分钟即可抵达北京西站，而且每天往返车次40多趟，到达北京西站后无缝链接7号线和9线地铁，自由抵达北京各城区。我们看一下列车时刻表。

▼涿州-北京西列车时刻表查询（共25个车次）

▼北京西-涿州列车时刻表查询(共24个车次)

我们算一笔账：

假设小王在北京中关村上班，住在涿州高铁附近的楼盘，每天早上小王6点40起床，洗漱之后7点5分出发，7点15到达高铁站，坐上7:28的高铁，7:54到达北京西站，转乘地铁9号线再换乘4号线到中关村共8站耗时约40分钟，8点40到达公司打卡，单程时间1小时35分钟，和很多市内跨区上班的时间成本差不多，单程车费32元，每天往返64元，一个月1472元，这个成本不算太离谱。
对比固安，固安进京自驾或公交，预留出不确定的安检和堵车时间，最快也要40分钟到大兴天宫院地铁，再转乘地铁到北京中心区上班，单程费时约2-2.5小时。
对比燕郊，到市内上班不论是自驾、公交还是坐班车，单程时间为1.5-2.5小时，还没算上经常出现的拥堵。

不论是燕郊、大厂还是固安，通勤一定是要考虑拥堵时间，但涿州不用，因为全程高铁加地铁，堵车，不存在的！

看到这里，发现涿州的价值了吧。

▲高铁周边楼盘

目前涿州高铁附近楼盘的价格是多少呢?

尾盘价格1.6万-1.7万，代表楼盘是鸿坤理想湾、K2狮子城、华融万新。
二手盘必须全款，因为还没有房产证，均价只有1.2万。

▲鸿坤理想湾

2、838沿线部分区域

从涿州开发区到北京天桥的公交车838，刷卡7元正常1个小时可到北京六里桥，但堵车相对严重。

▲838公交路线

有价值的地段：

第一板块是集聚着高精尖产业的开发区，不仅有完整的城市风貌，而且具备完善的生活配套。但这个区域目前没有在售新盘。二手盘价格1.2万-1.6万不等。

品质较好的二手盘价格1.5万-1.6万。代表楼盘：
高层——金竹，御景园，钻石
板楼——燕赵花园，军欣家园，名流风景

第二个板块是东仙坡镇，接壤房山区。838通勤或自驾离北京更近，房价8千-1万/㎡。目前只有1个项目【三利中和城】。这个板块未来值得关注。

3、健康产业新城

涿州与301医院合作打造的码头国际健康城。随着301医院的逐步建成，区域的居住价值和产业价值被挖掘，房地产项目销量也得到增加。

大部分开发商是以产业园用地拿的40年住宅产权，销售价格大概9000元/㎡左右。
70年产权房子目前只有一两个项目，价格1.1万-1.2万/㎡。代表楼盘：理想尔湾、九里京城（有部分商住项目，不推荐）。

▲健康产业城配套

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涿州楼市的未来

涿州主要是没有利好概念的炒作，受到的关注相对较小，但不能否认它的价值。

作为京郊卫星城，在北京快速发展的时候，被首都庞大的吸附力量压制，但随着北京开始转移产业结构，涿州就具备先天的优势。

交通优势
首先，4条高速路，京港澳高速（京港澳高速京石段便是原京石高速)、107 国道、京昆高速、首都环线高速（大七环规划中）。

▲大七环

其次，两条轨道交通，分别指15 分钟到达新机场的廊涿城际（在建）和25 分钟到达北京西站的京石高铁。

▲廊涿城际

此外，通过838公交车，沿京港澳高速，途径房山，可到北京六里桥、天桥，方便涿州中北部居住人群。

对于外界所说的房山地铁延长线，在京津冀一体化纲要确有宏观规划，但目前还没有具体的规划。

产业布局

涿州以对接京津和服务雄安为重点，着力打造总部基地、科技研发、医养健康、文化旅游、高端制造、现代农业六大产业板块。

同时也借助新机场的契机发力，涿州市管理层仍然积极靠拢新机场规划。

最大的亮点是把握智慧医疗产业。301医院涿州后勤保障基地，这个项目的肿瘤放射治疗中心将成为全国乃至亚洲技术力量最强、设备最先进、规模最大的诊疗康复基地，预计每年可实现业务收入200亿元左右。

涿州重点发展的是高精尖产业，正是因为处于在建的发展阶段，房价还没有涨起来，虽然这需要时间和诸多因素，但未来价值可观。

而且驻涿州央企质量相对较高。尽管国有企业经常为人所诟病，但中国央企业务结构稳定、战略规划长远、为涿州的发展提供了相对长远的产业支持，有利于吸引高素质的技术人才和管理人才迁居。

价格洼地

最重要的一点，涿州是环北京地区的价格低谷。对比其他区域的大概价格，北京五环大多楼盘6万多，燕郊2.4万，固安1.5万，涿州1.3万。

外地人在涿州可以买一套房，首套首付30%，二套首付40%。

如果把环京楼市比作一个水渠，水流终会把洼地填满，这只是一个时间问题。

希望涿州的楼市是伴随着踏踏实实发展实业的过程，通过高精尖产业吸纳人才，在良性发展中逐渐腾飞。