一居解读第二弹：180天还是365天？日本旅馆业牌照全解析！

第一期文章不了解日本民宿法可能损失200万？史上最全民宿新法解析在这里！中我们了解了日本民宿新法颁布后，民宿市场会发生怎样的变化。本期我们来聊聊突破180天运营上限的一些方法。

本篇从合理合法的方法说起。

想要突破180天限制，除了一些“投机取巧”的方式之外，其实也存在着绝对合法的手段，那就是给自己的房子申请一个不受限制的经营牌照。先给大家列举一下日本现有的牌照类别。

日本居住经营业牌照可以分为：旅馆业牌照和民宿类牌照。旅馆类牌照有四种，分别是：酒店牌照、旅馆牌照、简易宿泊和下宿。民宿类牌照有：先前就存在的特区民泊和6.15即将上线的民宿许可。在这一大堆牌照中，受到180天限制的，只有6.15民宿新法下的民宿牌照，也就是说，只要你的房子申请到其他几种牌照，便不会受到天数限制了。

以现阶段来说，咱们通常投资的日本公寓、一户建能拿到的许可有两种：[简易宿所]许可和[特区民泊]认定。投资酒店、温泉旅馆的小伙伴可以获得[酒店经营牌照]或者[旅馆牌照]。下面我们就分门别类来讲解一下这几种牌照的介绍及申请条件。

科普时间

日本[旅馆业法]中所规定了旅馆的4种营业形态分别酒店，旅馆，简易宿所，下宿。这四种的区别在于从左到右，规模越来越小，设施越来越简陋。酒店跟旅馆比较好理解，区别在于规模不同，酒店高级一些，但一般只有大型开发商才能获得。而“下宿”除了设施简陋之外另一个特点就是以一个月以上为单位，将房间出租，使用者多为上下学比较困难的学生，故酒店牌照和下宿牌照基本不在我们投资的考虑范围。

投资一户建和京都町屋的小伙伴可以考虑：

[简易宿所]

牌照优点：

1.[简易宿所]许可属于旅馆业牌照，可以放心的运营365天。

2.根据日本法律的不溯及原则，现在已经取得许可的物件不管之后法律如何变化，都可以不受影响继续运营下去。

[简易宿所]属于旅馆跟下宿之间，因为对设施没有很高的要求，又不设置出租天数的上下限，多见于民宿以及胶囊旅馆设施中。在新法颁布前，很多拿到民宿牌照的一户建均为取得了[简易宿所]的许可。比如我们在京都运营的町屋品牌「Residence 条」，就全部拿到了[简易宿所]许可。

拿到 [简易宿所]许可之后运营的物件，从法律意义上来看是属于取得了营业执照的旅馆，故不受一切有关民宿的法律，条例的制约与限制。（#你经常听到的180天运营天数的限制并不适用于简易宿所#）

取得[简易宿所]许可的几个条件

1.面积问题：

根据日本政府2016年3月30日的发行的[旅馆业法施行令改正案]中规定：[简易宿所]的面积标准为[当入住人数不满10人的情况下，人均面积超过3.3平方米]。

2.关于是否需要设置前台的问题：

[简易宿所]作为旅馆业的营业形态之一，原本必须设有办理入住手续的前台。但是自2016年3月30日开始，设置前台不再是硬性条件，但是最终决定方是地方自治体。比如自治体规定，要想申请简易宿所牌照了必须设置前台，那么我们投资的公寓就无法申请[简易宿所]牌照了。一户建的话理论上可以通过改装来设置前台的。

3.用途地域的问题：

首先来解释一个概念——用途地域。根据日本[都市计划法]：为防止土地被混用，给每个区划都指定了居住，商业，工业等特定用途。也就是说当政府把一块土地的用途定为工业专用后，该土地就只能建工厂，不能建住宅。那么在日本用途地域一共分为几类呢？12种！

请注意划红线的部分：公寓跟一户建属于住宅或者共同住宅，但是再看最底下酒店，旅馆的部分，只有六种地域允许运营旅馆。也就是说，如果公寓或者一户建所在用途地域不在这六种范围内，是无法经营酒店或旅馆的，也就是说无法拿到简易宿所许可。

在日本房屋买卖时，用途地域会作为基本信息记载在贩卖传单上

综合结论： [简易宿所]是旅馆的一种，想用以居住为目的建造的住宅来申请旅馆营业许可存在许多困难，实际操作起来也是困难重重。公寓拿到[简易宿所]的可能性微乎其微，一户建的话按照政府规定进行一定程度的改装是可以拿到[简易宿所]牌照的。但是以我个人的经验来看，申请[简易宿所]的周期一般在半年到一年不等。所以请做好从房屋改装到层层递交申请的持久战准备。

在一些特定地区投资的小伙伴可以考虑：

[特区民泊]

牌照优点：

1.位于[国家战略特区]的民宿可以申请「特区民泊」

2.运营天数原则是不设上下限。无论你是做满365天还是1天都不运营，都是不违规的

在6.15民宿法案颁布之前，我们真正意义上可以合法运营的民宿，就是在特区内运营的特区民宿了。对民宿有研究的朋友一定听说东京大田区，因为这里是日本第一个民宿试验区，在这个区运营的民宿都是合法的。这里的特区，指的是日本的“国家战略特区”，有点类似国内的[经济开发特区]。在615民宿新法实施后，特区内的民宿也会有相应的特殊待遇，比如不受180天限制。

哪些地方可以取得[特区民泊]的认定

至今位置被划分为[国家战略特区]的有如下地方：东京圈，关西圈，新泻县新泻市，兵库县养父市，福冈县福冈市、北九州市，冲绳县，秋田县仙北市，宫城县仙台市，爱知县，广岛县、爱媛县今治市。

这些区域在国家层面，都是允许实施民宿营业。但各个自治体可以自行决定是否要制定「特区民泊」法案。目前只有东京都的大田区，大阪府的部分地区以及福冈的北九州市自行制定并实施了[民宿条例]，条例内容也都不尽相同。千叶县千叶市马上也会解禁[特区民泊]。

关于申请[特区民泊]设施认定的注意点（以大阪府规定为标准）

1 设施面积至少要在25㎡以上

2.租客至少要停留3天2晚

3.房屋的大门以及窗户都要可以上锁，如果有多间卧室必须每间都可以上锁。

4.设施内必须对应有外国语的指示牌，可以对应一种或多种语言。但必须在预订界面标明都对应哪些语言。需要用外国语注明各个设施的位置，使用方法。

5.要设置有２４小时对应周边邻居投诉的窗口，必须将运营者的联系方式告知周边邻居。

以上是关于[特区民泊]的一些介绍。与已经实施了几十年的旅馆业法所属的[简易宿所]不同，[特区民泊]是在东京大阪酒店供不应求的大形势下，于近几年催生的旅馆业法的特例。

从现阶段来看[特区民泊]还存在各种各样的问题，相信各个自治体的[民泊条例]也会不断进行修改变得更符合市场需要。一切要以当地保健所的规定为准哦。

你以为你的公寓可以合法运营民宿了？：

[民宿新法]

讲过了简易宿所和特区民泊，来讲讲真正意义上放开申请的615民宿新法下的民宿吧。

上一篇文章中我们说过，615民宿新法颁布后，只要提交申请，任何人的任何房子都可以做民宿。而实际上，民宿是否可以运营，需要看管理组合是否允许。如果你投资的公寓门口贴着“民宿不可”的指示，那么即使法律规定你可以做，你依旧是非法运营。

那么，整个日本，有多少公寓贴了“民宿”不可的牌照呢“？答案是：80.5%。

80.5%啊朋友们！四舍五入就是1000%了
这就是为什么，我开民宿的朋友和同行公司几乎都放弃了民宿行业的原因。

根据政府的统计现有阶段合法民宿不足10%，且airbnb已经明确表示将于2018年6月下架所有没有许可或者申报的物件。这意味着有大量玩家即将面临淘汰，也会出现大量的市场空缺。

简而言之，对于个体玩家来说，投资公寓做民宿几乎是步履艰难了，作为跨国房东，即使你的公寓“破天荒”允许做民宿，180天上限也几乎是无法逾越的难题。这时候，投资民宿，几乎只剩下两条路，那就是特区民泊（大阪最为推荐）和一户建、京都町屋和部分小型酒店可以申请的简易宿所。

不少大型公司已经提前布局，开始各处兴建酒店旅馆。有一居6月全新上线的Spatium Ginza轻酒店，也是顺势而为，获得了旅馆业营业牌照。（预定链接请戳：https://m.yoiju.com/spatium/ 或点击阅读原文）

作为个人投资客来说，首先要基于旅馆业法和特区民泊条例进行合法的民宿运营。但这也只是第一步。之后的竞争会更加激烈，如何能让自己的民宿在众多竞争对手中脱颖而出才是最大的问题。在之后的行业能赚钱的人，一定是最用心的人。

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独家特约作者 | 達磨

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