滨江上海地王解套难:偷面积被砸 被限价拖成"准现房"

来源：网易房产申°工作室

2015年9月25日，是滨江集团在上海拍下第一块地的一天，这个在杭州深耕多年的房企，从15家房企的竞争中脱颖而出，以34.65亿的价格拿下了宝山区大场镇祁连社区121601单元B3-03地块，楼板价28755元/平，溢价率高达91.7%。然而，当时的戚老板可能想象不到是，这个被寄予厚望的首个上海豪宅项目——滨江公园壹号，会被一拖再拖，直至今日都没能如愿拿到预售证。

近期，有网友向网易房产爆料，称该盘因违规“偷面积”而被要求砸掉复原，导致房型遭到大幅修改，得房率降低。单从117-1A的户型图上看，主卧和次卧均带有飘窗，但飘窗外却又标注了室外上空部分，同时在厨房边上又有一部分被标注了室外上空，那么这些灰色面积究竟是怎么回事呢？

记者通过实地探访发现，这些被标注为灰色色块的面积确有“偷面积”嫌疑，从开放的样板间的情况中可以发现一些痕迹。从照片上看，原本的次卧1的飘窗被栏杆封住，而主卧并没有飘窗，取而代之的是落地玻璃，在落地玻璃外还有一层，但却完全处于镂空状态，从窗户往外看，下面就是水泥地，显得十分危险。与此同时这样的建筑构造也使得两个房间的采光都受到了不小的影响。

次卧被拦起来的飘窗以及飘窗外的“室外上空”

站在客厅阳台看次卧飘窗外的“室外上空” 底下就是水泥地

主卧的落地窗及落地窗外的“室外上空”

除了可疑的飘窗和飘窗外的室外上空之外，记者在查看别的户型时还发现多个被无端敲掉的镂空部分。而对于这些镂空部分在交付时究竟呈现怎样的状态，楼盘销售的说辞也并不统一，有些说就按照现在所看到的情况交付，但也有销售说，业主之后可以对这些“室外上空”部分进行改造与利用，可以委托第三方来统一修改这些部分，从而达到增加使用面积的目的。

其他户型外部的镂空部分

事实上，对这些图纸上灰色的面积进行贸然地改造不但非常危险，同时也属于违法。而除了“偷面积”的行为之外，据知情人士透露，滨江公园壹号这个项目由于迟迟拿不到理想的预售证价格，还因此减低了原本的装修标准，原本说好是豪华装修标准，并采用三恒系统（即恒温恒湿恒氧）等等，现在也都变成了一纸空话，样板房的装修效果也并非实际的交付标准，这让一些原本有意向购买的购房者打起了退堂鼓。

据网易房产的了解，在2016年末滨江公园壹号曾经有过拿证的机会，但当时政府给到的价格大约在57000元/平方米，一直以来靠豪宅项目赚钱的滨江却并没有选择在当时拿证开盘，而是选择了等待。这一等就等到了现在，滨江集团在上海的首秀也迟迟拉不开它的帷幕。

从目前项目的现场情况看，有几栋楼基本全部造好，如果再拿不到预售证的话，估计怕是要熬成“现房”进行销售了。对比其他同期在附近拿地的开发商，滨江的这个项目已经落后了许多，宝山“三兄弟”中的另两位——保利熙悦和招商中环华府都已经清盘，并且招商中环华府还成为了日光盘。

随着上海楼市政策在这几年的时间中不断地收紧，以及政府对于预售证的限价变得更加严格，让拿下第一批上海“地王”的开发商们的日子都变得越来越难过。像滨江这样，为了让自己的项目看起来更具有“性价比”，在产权证之外的面积上动脑筋的开发商其实并不在少数。

近日，还有一位看中江桥某盘的购房者向网易房产反映，他所看中该项目的三房户型其实是“伪三房”，因为第三个房间里起码有一半的面积都是“偷”来的。在该项目最早的户型图里，第三个房间并未将设备平台进行明确标注，客厅外部的阳台也未标明实际计入产权的面积。

购房者提供的户型图

而在购房者所提供的最新户型图中，能够看到开发商将第三个房间分隔成了两个区域，靠外的部分为设备平台，不计入实际的产权面积，而客厅的阳台部分只有三分之二的面积计入实际产权之中，从这个角度上来看，该户型得房率就显得低了许多。

对于这样“偷面积”行为，该楼盘销售给出解释是，设备平台在房企报批报建时就已经有了，原本就不算在产权面积上，所以不能称为偷面积。并且现在也只打算通过“精装修提升”的方式帮业主进行改造与利用，这部分的设备平台空间也将在合同签好之后委托第三方来做，在正式交房前完成提升。

未来，面对愈加严峻的市场环境，这些拿下地王项目的开发商们或将面临更加棘手的考验：是选择割肉入市，还是冒着风险继续等待？也许他们自己都给不出一个明确的答案。