新视角看房价问题，只看问题不预测。

现在全国人民眼前，房子是一个绕不过去的话题，熟人聊天会问，打开新闻会看到，走在路上都能看到铺面而来的地产广告。对于房子最后总结起来只有两种情况，一种是庆幸自己买了的，一种是后悔自己没买或者买少了的。

许多专家对于房价也发表了不少看法，有的似是而非像算命先生，有的言之凿凿像从未来穿越回来一样，大多只有结论和简单的逻辑推导，无非是：1，说房价涨的，根据是过去20年房价一直在涨，政府需要高房价来维持财政收入，城市化还是在进行，所以房价一定涨。2，说房价跌的，根据一是完全相信中央政府的调控决心和能力，“房住不炒”行政力量可以控制价格，毕竟中国特色，没有什么事情政府办不到。二是未来人口老龄化加剧，人口增速变慢，房子会有剩余，购房需求变少，再援引马爸爸一句“房子如葱”的口号，断定因此房价必跌。

这些碎片化的信息推导出来的结论听上去似是而非，但其实对读者没有任何帮助，看完以后还是一头雾水。房价的问题，看上去很难，但其实也逃不过最简单，最妇孺皆知的经济学基本原理。我们要做的事，是让大家学会独立思考，而不是被动接受。尽管前者要难得多……

谈房价，就是谈价格。西方经济学原理告诉我们，价格由供需决定。关键是，大家到底对供需状况了解多少呢？过去一段时间的房地产价格上涨，主要原因是需求大增，远远超过供给的增速，而且供给的同步上升滞后于市场。想想看是不是这个道理，有多少人其实没有强烈的购房需求，但是被房价不断上涨的焦虑裹挟，被一致性的房价上涨预期所带来的暴富梦想所诱惑，转儿加入了购房大军，成为推动房价上涨的重要力量。逻辑关系如下：房价不断上涨的预期推动购房行为，购房行为导致房价上涨，房价上涨印证预期再强化新一轮购房者不断上涨的预期，循环不断上演而且一浪高过一浪。这种一致性预期一旦形成，几乎没有力量可以压制或者疏导，最终几乎都导致严重的危机，这是人性决定，否则许多金融危机就可以及时避免了。只要房价上涨的预期不变，需求面就不会发生大的改变。另外说一个问题，个人不认为有什么刚性需求这种说法，所有的需求都是平等的，需求就是需求，没有什么刚柔之分。

而供给侧呢？房地产行业是一个非常特殊的行业，房地产行业的主要原料——土地，只有一个供应商——地方政府。从这个角度来说，房地产行业不是一个市场化的行业。因为土地市场没有任何竞争，在一定程度内，供给的数量和价格由政府决定。过去（2017年以前）的情况是，我们试图通过减少土地供给，提高购房条件来达到压制购房需求的目的，但实际情况这个路子行不通，因为人性不能被改变的。现在为了平抑需求，政府开始加大土地供给，今年一季度，全国重点城市的土地拍卖收入增速同比创新高，要知道去年基数已经很高了，这说明政府土地供应很积极在做，当然积极也是有自己另外的原因。

短期来看，需求如海啸般一浪一浪高涨，供给端也正在不断加码，应该不会出现极端的卖方市场才对。但是房地产市场有其特殊性，从拿地到开工到交房，基本上要2年的时间。但是购房需求浪潮的涌起，只需要2个月，这就形成了一个期限错配，这是目前房价形成的如此局面的经济学原理解释。