最高法院:评估机构超期作出评估报告,是否一定构成重新评估事由?

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【最高人民法院】

评估机构超出执行法院规定期限作出《估价报告》，若对评估程序及评估结果并无重大影响，不足以认定评估程序严重违法，不构成重新评估的事由

作者：李舒，唐青林，龚炯（北京执行律师团队）

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编者按：围绕财产保全与强制执行领域的疑难复杂的实务问题，结合相关典型案例的分析和解读，我们已完成百余篇系列文章及书稿。同时，不少读者朋友反映，对保全与执行领域杂乱复杂的法律、司法解释及相关规范性文件和争议问题，仍缺乏系统的掌握。为此，我们开启了本系列文章的写作，将通过对相关核心、重要、关键的规定和条文进行系统梳理，并辅以相应争议问题典型判例及裁判观点，力求用通俗易懂的文字，帮助读者朋友掌握真正有用的实务“干货”。

公众号保全与执行[Zhixing

裁判要旨：

法院对拍卖标的物进行委托评估是辅助，是法院确定拍卖保留价的手段，对于评估报告异议，法院重点针对评估机构、评估人员是否具备相应的评估资质以及评估程序是否严重违法进行审查。关于评估机构超出法院规定期限作出《估价报告》，若无正当理由，法院可以解除委托重新选择，并采取惩戒措施。但若超期作出评估报告，对评估程序及评估结果并无重大影响，不足以认定评估程序严重违法，法院并不准许重新评估。

案情介绍

一、2016年9月19日，福建高院作出（2016）闽民终643号终审判决：莆田中宏公司偿还林啟明借款本金人民币6000余万元本息。

二、2016年10月11日，经林啟明申请，莆田中院作出（2016）闽03执364号执行裁定，查封了莆田中宏公司名下财产，包括A-03地块上42套房产（以下简称42套房产）。

三、2016年11月28日，莆田中宏公司以超标的查封为由向莆田中院提出执行异议，并提供两份公司委托的房地产评估报告。

四、2017年4月14日，莆田中院作出（2017）闽03执异2号执行裁定，驳回了莆田中宏公司的异议。

五、莆田中宏公司向福建高院提起执行复议，福建高院认为，本案不应启动重新评估，并裁定驳回其复议申请。

六、莆田中宏公司向最高法院提起申诉，主张评估程序严重违法致使评估价格过低。最高法院裁定，驳回其申诉请求。

裁判要点及思路

一、法院对拍卖标的物进行委托评估是辅助是法院确定拍卖保留价的手段，具有较强的专业技术性。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》【法释〔2004〕16号】第六条的规定，人民法院对于评估报告异议，重点针对评估机构、评估人员是否具备相应的评估资质以及评估程序是否严重违法进行审查。

二、关于评估机构超出法院规定期限作出《估价报告》，根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》【法释〔2009〕16号】，若无正当理由，法院可以解除委托重新选择，并采取惩戒措施。但即使超期作出评估报告，对评估程序及评估结果并无重大影响，不足以认定评估程序严重违法。

三、房地产评估机构经法院委托进行评估时，需按照当前有效的《房地产估价规范》GB/T50291-2015（住建部，2015年12月1日施行）规定，遵循特定的评估方法、标准、过程及结果。

实务要点总结

前事不忘，后事之师。现结合最高法院裁判观点，就评估及法院审查评估异议的判断标准问题，总结本案要点如下，供实务参考。

一、执行程序中，当事人及利害关系人可以对评估报告提出异议，法院主要就评估机构人员的资质与评估程序严重违法两方面予以审查。如在房地产评估领域，《房地产估价规范》GB/T50291-2015（住建部，2015年12月1日施行），但其属于推荐标准，且并无强制性条文，若具有资质的评估机构虽违背该规范有程序瑕疵，但作出的评估报告并未程序严重违法，则该评估报告原则上有效。

二、法院采取摇号选定评估机构并向被执行人送达了评估报告，虽未通知被执行人到现场选择评估机构或告知其评估机构选择情况，亦仅是程序上的瑕疵，不构成程序严重违法，法院并不准许重新评估。

三、法院将异议人提出的评估方法、评估程序、评估结论等异议交由评估机构进行解释答复并由评估机构充分回应了各项异议理由，若异议人没有提出充分的证据推翻评估机构的答复意见，则法院不予重新评估。

四、异议人提交评估报告以证明评估价值明显偏低，但该评估报告的评估目的与司法委托评估的目的不同，其结论不能作为确认案涉房地产拍卖保留价的依据，法院采信经其委托作出的评估报告并无不当，不准许重新评估。

相关法律

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》【法释〔2004〕16号】

第六条 人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。
当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。

《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》【法释〔2009〕16号】

第十一条 评估、拍卖机构接受人民法院的委托后，在规定期限内无正当理由不能完成委托事项的，人民法院应当解除委托，重新选择机构，并对其暂停备选资格或从委托评估、拍卖机构名册内除名。

《房地产估价规范》GB/T50291-2015（住建部，2015年12月1日施行）

4.1.1 选用挂机方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析。

4.1.3当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。

以下为该案在最高法院审理阶段关于本案争议事项的“本院认为”部分的详细论述与分析：

本院认为，本案争议焦点在于《估价报告》的评估程序是否严重违法致使评估价格过低。

对拍卖标的物进行评估是辅助人民法院确定拍卖保留价的手段，具有较强的专业技术性，需由法院委托专门的具有相应资质的评估机构进行评估。根据《拍卖、变卖规定》第六条的规定，人民法院对于评估报告异议，重点针对评估机构、评估人员是否具备相应的评估资质以及评估程序是否严重违法进行审查。因此，本院重点针对莆田中宏公司所主张评估程序违法问题进行审查。关于《估价报告》未在执行法院规定期限内做出的问题。即使超期作出评估报告，对评估程序及评估结果并无重大影响，不足以认定评估程序严重违法。关于评估方法的选用问题。按照《房地产估价规范》，评估机构可以同时选用两种以上估价方法，并非必须选用两种以上估价方法，况且《估价报告》就为何对42套房产只选用比较法已进行了说明。关于比较对象是“利害关系人之间的交易”的问题。本案申诉人并未提供充分证据证明其与17套房产买受人存在所谓的合作关系并产生某种利害关系。关于比较单价问题。《估价报告》系以合同备案价作为比较单价，该价格为房产交易当事人自行向政府主管部门登记，评估机构以此价格作为比较单价并无不妥。综上，莆田中宏公司所主张评估程序严重违法致使评估价格过低的申诉事由，本院不予支持。

案件来源

《林啟明与莆田市中宏房地产开发有限公司、福建省中通恒基投资有限公司等执行裁定书》【最高人民法院（2017）最高法执监231号】

延伸阅读

本案争议焦点，关于法院对评估异议的认定，评估程序瑕疵与严重违法的标准等问题，我们检索以下两类案例，以供读者参考。

一、法院不准许重新评估

1、法院采取摇号选定评估机构并向被执行人送达了评估报告，虽未通知被执行人到现场选择评估机构或告知其评估机构选择情况，亦仅是程序上的瑕疵，并未严重侵害被执行人的诉讼权利，不构成严重违法，不能因该程序瑕疵而允许重新评估。

案例一：《山东双月园置业发展集团有限公司、北京建谊投资发展（集团）有限公司与山东双月园置业发展集团有限公司、王卫军等股权转让纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》【最高人民法院（2015）执申字第36号】

本院认为，关于是否可以因程序瑕疵而允许重新评估的问题。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本案中，申诉人提出了评估程序中的若干违法情形，但均不足以支持其重新评估的申请。首先，法律并没有规定人民法院在委托评估前必须制作财产现状调查笔录，也没有规定评估资料必须由双方当事人提供。本案需要对股权进行评估，被评估单位依法提供了评估所需资料，而且在山东双月园公司提供《框架协议》等材料后，评估机构也做出了回应，并认为这些材料不足以改变评估结论。山东双月园公司以执行人员应当在委托评估之前制作涉案财产现状的调查笔录、评估资料应当由双方当事人提供为由提出的重新评估申请，没有法律依据，本院不予支持。其次，本案中的评估机构，系北京市高级人民法院摇号确定，符合《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第三条有关采用随机方式确定评估机构的规定。山东双月园公司申诉称人民法院选择评估机构没有通知其到现场，也没有告知其评估机构选择情况，但北京市第二中级人民法院依法向山东双月园公司送达了评估报告，山东双月园公司可以通过提出异议的方式，对评估报告发表意见；并且山东双月园公司并未提出评估人员具有应当回避的法定情形。因此，本案中即使人民法院未通知山东双月园公司到现场选择评估机构或告知其评估机构选择情况，亦仅是程序上的瑕疵，并未严重侵害山东双月园公司的诉讼权利，不构成严重违法，不能因该程序瑕疵而允许重新评估。

2、法院将异议人提出的评估方法、评估程序、评估结论等异议交由评估机构进行解释答复，是执行程序中当事人对评估报告提出异议的主要救济途径。若评估机构已经充分回应了异议人的各项异议理由，并且异议人没有提出充分的证据推翻评估机构的答复意见，则法院并不认为存在重新评估的法定条件，不予重新评估。

案例二：《利害关系人翟某某对申请执行人大连某某房地产开发有限公司与被执行人某某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案申请异议的执行裁定书》【辽宁省高级人民法院（2017）辽执异13号】

本院认为，关于是否应当重新评估的问题。本案的评估公司是依法入选的司法委托评估机构，具备相应的资质，本院司法辅助办公室经摇号随机方式选定其作为本案的评估机构，并不违反法律规定。对拍卖标的物进行评估涉及专业领域的问题，本院将异议人提出的评估方法、评估程序、评估结论等异议交由评估机构进行解释答复，是执行程序中当事人对评估报告提出异议的主要救济途径。针对翟某某提出的评估报告没有释明抵押权，评估范围中未包含负一层的人防工程，没有列明土地价值，无法区分土地价值在整个拍卖中的份额，评估价格明显过低，评估方法错误等各项理由，评估公司于2017年11月5日、27日两次分别一一作出书面答复。评估公司已经充分回应了翟某某的各项异议理由，并且翟某某没有提出充分的证据推翻评估公司的答复意见。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”翟某某提供的证据材料不能证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，不符合重新评估的法定条件。经审查评估报告和评估公司的答复，本院认为亦不存在重新评估的法定条件。因此本院对翟某某重新评估的请求不予支持。

3、异议人提交评估报告以证明本案评估价值明显偏低，但因该评估报告的评估目的与司法委托评估的目的不同，该评估报告的结论不能作为确认案涉房地产拍卖保留价的依据，法院采信经其委托作出的评估报告并无不当。且对拍卖财产评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。

案例三：《中国光大银行股份有限公司扬州分行与高邮市申夏生物工程技术有限公司金融借款合同纠纷执行裁定书》【江苏省高级人民法院（2017）苏执复108号】

本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本案所涉评估报告是由具备评估资质的评估机构、评估人员作出，评估程序并未严重违法，本案不存在法定的重新评估事由。闵立鑫、郑晓静主张扬州中院未通知其选择评估机构，根据扬州中院选择确定评估机构笔录记载的内容，扬州一元评估公司系通过电脑随机选择的评估机构，即使闵立鑫、郑晓静未能参加选择评估机构，该情形也不属评估程序严重违法。闵立鑫、郑晓静提交2012年用于向银行贷款而作出的评估报告以证明本案评估价值明显偏低，因该评估报告的评估目的与司法委托评估的目的不同，该评估报告的结论不能作为确认案涉房地产拍卖保留价的依据，扬州中院采信扬州一元评估公司的评估结论并无不当。对拍卖财产评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。闵立鑫、郑晓静请求重新评估理由不成立，本院不予支持。扬州中院（2017）苏10执异16号执行裁定并无不当，应予以维持。

二、法院准许重新评估

4、法院认定，评估报告确定的估价时点不符合法院委托目的要求，属于评估程序严重违法，准许重新评估。

案例四：《潍坊宜海置业有限公司（原称海正集团潍坊宜海置业有限公司）、林宝辉借款合同纠纷执行审查类执行裁定书》【江西省高级人民法院（2018）赣执复3号】

本院认为，关于复议申请人提出评估机构、评估人员不符合法定资质条件问题。虽然复议申请人提出江西新源洪城房地产土地司法鉴定所《司法鉴定许可证》没有颁证日期，只有有效期，且评估人员的执业证书的日期与批准执业的日期不一致，一评估人员身份证号是第一代身份证号，由此认为该鉴定机构及评估人员的资质不真实，但经审查，江西新源洪城房地产土地司法鉴定所的《司法鉴定许可证》是由江西省司法厅颁发核准的，本案中评估报告出具的时间在该鉴定所鉴定资质的有效期内。评估人员严兴中、汪文春、殷金火及李斌执业资格证书也是由江西省司法厅颁发核准。因此，本案评估机构的《司法鉴定许可证》和评估人员执业证书是经具有审批职能机关批准颁发的，具有合法评估资质，故复议申请人提出评估机构、评估人员不符合法定资质条件的异议理由不能成立，本院不予支持。

关于复议申请人提出本案评估违反法定程序的问题。复议申请人提出评估报告确定的估价对象的时点是2015年6月，不符合法律规定和行业标准要求。根据查明的情况，本案中，2015年5月，南昌中院委托江西新源洪城房地产土地司法鉴定所对涉案房地产进行评估，后因该评估报告超过有效期，2016年6月28日，南昌中院又委托江西新源洪城房地产土地司法鉴定所对涉案房地产进行评估，评估报告确定的估价期日为2015年6月3日。根据国家标准《房地产估价规范》规定，房地产的市场价值评估，应遵循价值时点原则，即评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格；对房地产司法拍卖估价，应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求，评估拍卖房地产的市场价值或市场价格、其他特定价值或价格。国家标准《城镇土地估价规程》规定估价期日根据估价目的确定。因此，估价对象在评估确定的时点上价值的时间点是评估基准日。选择何时为评估基准日，取决于特定的评估目的。合理地确定评估基准日，能客观、真实地反映特定评估目的下资产的公允价值，切实保护各方当事人的合法权益。南昌中院再次委托评估时间为2016年6月，委托评估的目的是为了拍卖涉案房地产，从委托评估目的和时间来看，估价时点应选择委托之后，才能客观、真实地反映特定评估目的下资产的公允价值，但是本案评估机构依该次评估委托作出的评估报告确定的估价期日仍为2015年6月3日。因此，评估报告确定的估价时点不符合法院委托目的要求，属于评估程序严重违法。故复议申请人提出重新评估申请的理由，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款关于“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”的规定，本院予以支持。

（本文责任编辑：杨巍）

附：系列文章

编者按：我们已陆续推出100篇针对最高人民法院关于财产保全与执行相关典型案例的分析解读，且已整编出版。我们从当事人角度结合财产保全与执行相关的法律问题，剖析最高法院裁判思路，期能对实务中的疑难复杂问题进行系统梳理，并从中吸取教训、总结经验，以供实务参考。正所谓"前事不忘后事之师"，作者希望通过对系列案例的解读，帮助当事人在保全与执行程序中最大限度维护自身合法权益。

执行知识体系系列文章：

01:最高法院:如何判断财产保全是否存在错误以及相应证明责任如何分配？

02:最高法院:超标的额保全查封的判断标准、解决方式及救济渠道如何确定?

03:诉讼中的“行为保全”到底是怎么回事?(法律司法解释及典型案例梳理汇总)

04:被执行人到期债权的执行问题(法律司法解释及典型案例梳理汇总)

05:被执行人收入的执行问题(法律司法解释及典型案例梳理汇总)

06:最高院:诉前保全法律实务及注意事项(相关司法解释及典型案例梳理汇总)

07:保全的范围应如何确定?(24部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

08:财产保全的解除及注意事项(18部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

09:如何才能向法院申请"先予执行"?(18部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

10:强制执行依据和管辖相关的法律实务问题(11部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

11:执行行为异议和案外人异议中的法律适用实务及注意事项(7部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

12:执行和解相关的法律实务问题及注意事项(6部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

13:执行担保相关的法律实务问题及注意事项(12部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

14:执行程序中被执行人死亡或终止时应如何处理?(14部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

15:执行程序中变更追加被执行人相关法律实务及注意事项(11部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

16:执行回转有关法律实务及注意事项(9部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

17:申请执行和移送执行的法律实务及注意事项(10部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

18:执行仲裁裁决的法律实务及注意事项(9部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

19:执行公证债权文书有关法律实务及注意事项（一）(11部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

20:执行公证债权文书有关法律实务及注意事项（二）(11部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

21:执行程序中应如何要求被执行人报告财产？(9部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

22:受让的债权应如何申请强制执行？(12部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

23:应如何执行债务人的存款？(23部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

24:债务人的股权、证券、期货账户资金应如何执行?(19部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

25:如何对房屋和土地进行强制执行? (17部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

26:当事人如何申请撤销执行拍卖?(12部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

27:司法拍卖程序中评估价格太低当事人不服时应如何救济?(10部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

28:强制执行过程中的"以物抵债"应如何处理?(18部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

29:执行过程中法院应如何搜查被执行人的财产?(10部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

30:执行过程中被执行人拒不迁出房屋应如何处理?(10部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

31:执行过程中如何办理产权证照转移手续?(16部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

32:被执行人拒不履行法院指定行为怎么办?(7部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

33:被执行人不按期履行义务时如何追究其法律责任?(13部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

34:被采取限高措施的自然人能否担任企业的法定代表人或高管(20部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

35:执行程序中一人竞买的拍卖能否合法有效?(5部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

36:如何撤销破产拍卖?(9部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

37:公司法定代表人被限制出境怎么办?(21部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

38:执行程序中如何才能申请中止执行?(23部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

39:强制执行过程中如何才能申请终结执行?(17部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

40:申请参与分配债权的受偿顺序应如何确定?(8部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

41:对执行分配方案有异议应如何救济?(9部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

42:单独拍卖土地导致"房地分离"的拍卖行为应否有效?(10部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

43:法定代表人被"拉黑",应如何救济?(9部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

44:法院对执行异议不予受理或驳回申请,当事人应如何救济?(9部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

45:执行程序中应如何确认利害关系人主体资格?(13部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

46:案外人可否同时对执行行为和执行标的提出异议(11部法律司法解释及8个典型案例梳理汇总)

47:什么样的执行异议申请会被认定为重复诉讼?(5部法律司法解释及7个典型案例梳理汇总)

48:执行程序中应如何实现债务抵销?(11部法律司法解释及7个典型案例梳理汇总)

49:被执行人财产不足以清偿债务时应如何适用“先本后息”规则?(7部法律司法解释及6个典型案例梳理汇总)

50:轮候查封债权人能否申请参与分配?(5部法律司法解释及5个典型案例梳理汇总)

51:当事人能否就法院作出的《XX通知》提起执行异议?(4部法律司法解释及5个典型案例梳理汇总)

52:被执行人拒不履行判决、裁定等文书,申请人如何提起拒执罪自诉?

53:保全保险费应由谁承担?(9部法律司法解释及5个典型案例梳理汇总)

54:如何执行被执行人的“唯一住房”?(4部法律司法解释及8个典型案例梳理汇总)

55:执转破中申请人的债权如何得到清偿?(12部法律司法解释及9个典型案例梳理汇总)

56:最高院:能否因担保人在执行和解协议中的担保承诺直接追加其为被执行人?

57:共有财产应如何强制执行?(11部法律司法解释及6个典型案例梳理汇总)

58:不予执行仲裁裁决的法律实务及注意事项(10部法律司法解释及6个典型案例梳理汇总)

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李舒律师 唐青林律师

均从事法律职业多年，实务经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的重大疑难复杂案件中心及专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》《公司并购法律实务精解与百案评析》《企业家刑事法律风险防范》《公司保卫战》《公司法司法解释四裁判综述及诉讼指南》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。

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