唱衰？看空？用数据来告诉你一个真实的黄金海岸！

自从我们推出黄金海岸的项目以来（延伸阅读：两张图告诉你马上抄底澳洲黄金海岸房产的必要性！），总是有很多人有这样的疑问：“黄金海岸，一个旅游城市，到底值不值得投资？”也有很多人唱衰说“黄金海岸能跟悉尼比？”更有人抛出了“黄金海岸房价几年都在下跌”的论调。

面对这些疑问，我非常理解投资人的心情，但是也不得不表示无奈。

从介绍黄金海岸的第一篇文章起，我们就一直在强调一个问题，黄金海岸并不是一个纯旅游城市。

它闻名于世的是绵延70公里的白色沙滩，但是，如果你只知道那白色沙滩的海岸线，那就太落伍了。

这里的教育、医疗、商业非常成熟完善，有昆州排名第二的私校（从幼儿园到高中），有南半球法学最权威的邦德大学、有酒店专业最著名的格里菲斯大学黄金海岸分校，这些，都是城市的象征，而不是旅游的象征。

黄金海岸有不少非常成熟的、常住人口密集的住宅区 ，学校、医院、购物中心一应俱全，是个集生活、教育和度假于一体的城市。在今后的文章中，我也会着重介绍这些区域。

至于那些说黄金海岸怎能跟悉尼比的论调，我想说，没有人要否定悉尼的地位和价值，悉尼不管在过去、现在还是将来都会是澳洲的经济中心，包括墨尔本都比不上悉尼段位。但对于投资者来说，选择未来可期，并且在自己经济范围内的产品才是一个正确的投资方法，毕竟干什么都比持币观望强。

如同在中国，没有人否定北京的好，但在2017年，你买个徐州、大连、绍兴、海口、西安的房子，涨幅都比北京要高。

但不一样的是，黄金海岸非常好，这里是整个澳洲富人的后花园，城市漂亮干净，到处都是码头、沙滩、游艇、高尔夫，实在是富人的天堂，度假的天堂。

关键是，房价不贵，中国人完全享受得起。

而面对黄金海岸房价几年都在下跌的质疑，今天我想从澳洲宏观大数据和黄金海岸地区数据来分析，黄金海岸到底是涨还是跌，到底值不值得投资？

一

距离首府城市比较近的地方城市，目前正经历着强劲的价值增长和较高的资本收益率。

Corelogic近期发布了最新的地方市场房地产数据报告，报告中提到了一个指数，叫总回报指数，总回报指数指的通过衡量房产的价值变化和租金回报两个方面来决定总收益。总回报指数对投资者来说是非常有价值的，因为它显示了回报的期望，就像ASX200指数在澳大利亚被认为是为投资者提供投资类业绩比较的标准一样。

从澳洲全境的数据来说，总回报指数从2005年中旬开始一直到2012年，澳大利亚地方城市和首府城市的变化并不明显，而从2012年到2018年2月，指数变化逐渐开始加大，首府城市的回报率（196.2%）要明显高于地方城市（136.0% ）。 值得注意的是，在这一时期，首府城市的住宅价值增长（83.7%）也是明显高于地方市场（29%）。

从过去的数据来看，首府城市的总回报毫无疑问要比地方市场的回报大得多。但最近，情况发生了重大的变化。 随着地区市场租金回报率的提高，地方市场的价值增长率也逐渐开始高于首府城市。

截至2018年2月的三个月内，澳洲全境范围内，住宅物业的总回报率为0。虽然全国数字显示了平的回报，但在地方市场（2%）和首府城市（0.4%）之间，回报率有显著差异。 从每个州来看，各州的地方城市的回报率均要高于该州首府城市。特别是在新南威尔士州、维多利亚州和北领地，首府城市与地方市场的回报率差距非常显著。（建议点开看大图

）

地区市场的房地产市场表现强劲，似乎是最近才发生的事情，但实际上，从总回报来看，各州的地方市场超过首府城市已经有一年的时间。 出现这种现象最直接的原因——是由于地方租金收益率和价值增长率的同时提高。从过去12个月的数据来看，澳洲全境范围的总回报率为5.9%，而地方市场的物业回报率（8.1%）要优于首府城市和澳洲全境的平均值。

未来几年，澳洲房地产市场的价值增长前景可能会更加温和，像悉尼和墨尔本在过去五年中出现激增的现象可能很难再重现。那么对于住宅地产投资者来说 ，可能更需要集中于总回报，而不仅仅是价值的增长。

地方市场，特别是那些距离首府城市比较近的城市，目前正经历着相对强劲的价值增长和较高的资本收益率。因此，在未来几年里，这些地区的投资实际上可能比投资首府城市的房地产更好。

二

2017年，黄金海岸的独栋屋平均房价上涨了7.7%，均价61.2万澳币。

REIQ近期也发布了昆士兰州2017年房地产数据报告，数据显示，黄金海岸成为2017年昆士兰州房地产市场表现最出色的城市，独栋屋平均房价上涨7.7%，单元房涨幅达到3.7%。

REIQ首席执行官Antonia Mercorella说，黄金海岸市场得益于强劲的地方经济，这是英联邦运动会基础设施开支的直接结果。根据数据显示，整体房价的上涨，使得一些地区的独栋屋中位价和单元房中位价都出现了爆炸性增长。

而随着黄金海岸近年来超过130亿澳币的投资建设项目的陆续完工，房地产市场从基础建设上得到的回报也在逐步显现，黄金海岸不仅在房产价格和交易量上变得强劲，城市租赁市场也持续火爆，去年12月黄金海岸的城市平均空置率仅为1.1%。

REIQ的主席John New lands表示“我们预测2018年黄金海岸房价在英联邦运动会之后将持续上涨，增长的幅度可能保持中等速度。因为黄金海岸的魅力已经被越来越多的人认可，更多的人来到这里工作和生活。与悉尼、墨尔本的房价差异，以美好的城市生活环境是驱使黄金海岸人口增长的主要因素。而与过去相比，最大的不同是越来越多的本地买家涌入黄金海岸的房地产市场。这是黄金海岸房市健康稳定发展的主要原因。”

根据REIQ公布的2017年黄金海岸销售最活跃地区数据，我们列出了销售数据前三名的地区，并且综合该区的房价涨幅指数来看：

Upper Coomera，共469比交易

该区目前4房独栋屋中位价54.4万，出租中位价每周440澳币，房价虽然在2015年出现下跌，但随着政府的重点规划，2016年开始涨幅加大。目前，以coomera, upper coomera 和pimpama为中心的黄金海岸北部连廊地区正在积极进行着一系列基础设施升级，比如，coomera大型购物中心westfield将在今年年底竣工，二期轻轨将把北部和黄金海岸市中心相连，因此，未来北部潜力可想而知。

Robina, 共308比交易

Robina是我们之前就介绍过的区域，位于黄金海岸中南部，是个兼具生活，商业，就业，教育于一体的成熟的生活社区，目前4房独栋中位价72.5万，租金中位价每周620澳币，房价从2013年开始稳步增长。

Helensvale，共291比交易

Helensvale同样位于黄金海岸北部，但与coomera不同的是，它是在城市板块扩张前，真正意义上的黄金海岸北部地区，距离黄金海岸市中心仅12公里。房价从2014年后大幅增长，目前4房独栋屋中位价66.1万，周租金625澳币。

So，对于黄金海岸房价几年都在下跌的论调，我想不用再多说什么，以上这些数据能说明问题。

至于很多人把黄金海岸的改变归纳为“英联邦运动会效应”其实也是不准确的，因为，运动会效应不会是黄金海岸城市发展和房地产市场发展的雪中送炭，而是锦上添花。所以现在，对于黄金海岸来说，仅仅只是一个开始。

（完）