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踩盘手记:深圳“金三”很纯 中介联动炒热冷盘

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排队刷卡、开盘去化近八成,春节不放假、年后日卖2套,整体打包出售、神秘资金在洽谈……新年伊始,深圳楼市即传来一丝复苏的味道。

3月初,网易房产发起了“4地百盘——实探粤港澳大湾区楼市”的踩盘行动,截至本周三,网易记者已踩完罗湖福田南山宝安龙岗龙华等片区内的热点新盘。(详情请点击踩盘回顾)

通过踩盘的直观感受、对市场一线人士的采访、专家及数据的解读,网易记者对深圳开年后的市场做出三点总结:中介联动仍是开发商的救命丸,刚需及换房客活跃于市,优质地段的大宗交易仍大有可为。

中介联动,盘活冷盘

大量中介造势,3月之初,市场热情似乎就被点燃。

宝树台“福田稀缺小户型”、领航城“低总价上车”、天玑公馆“龙华地铁口物业”,上周起,三盘启动中介联动,连刷深圳地产人士朋友圈。此外,龙光玖龙玺二期取得预售证,推出346套住宅产品。

网易记者到达宝树台营销中心之时,正值各家中介踩盘,营销中心人声鼎沸,同时不乏几组真实访客。“福田稀缺小户型”、“福田区商务公寓可申请学位”、“周边名校汇集”,现场销售人员卖力宣传宝树台的优点。

今年1月份,宝树台曾在营销中心顺销开盘,但销售成绩并不理想。3月启动中介联动后,现场销售表示产品很受市场欢迎,销量不错,甚至有中介在朋友圈“战报”中宣称“一天卖出一百多套。”随后,宝树台发表声明,指出已签约备案量仅21套,现场销售状况秩序良好。

与宝树台同样的销售路径,天玑公馆也曾于2017年12月底开盘,但销量惨淡。3月初启动中介联动后,现场销售表示,半个月内已经卖出100多套,“龙华地铁口物业,而且总价比较低,所以吸引了很多投资人士。”

网易记者到达天玑公馆营销现场时,也正遇各家中介踩盘。现场中介表示,天玑公馆可售住宅共577套,目前仅剩400套左右。


(天玑公馆现场情况)

此外,玖龙玺二期作为市场关注度较高的楼盘,也在开盘后传来大卖的佳绩。网易记者到达现场后,正值购房者集体签约。现场销售指出,346套房源开盘之际便售出了200多套,去化将近八成。“目前以自住、置换的客户居多,83㎡、89㎡这两种户型的比较畅销。”


(玖龙玺二期营销中心)

去化将近八成,在“深八条”后的深圳市场实属难得。深圳中原研究中心于2017年年终总结中曾指出,2016年“深八条”前项目开盘的销售率平均在60%以上,而2017年整体市场并无解冻迹象,多数项目开盘仅有25.2%左右。

春节不放假,年后平均每天能卖2套

采取新动作的项目,得到了市场的大力回应,但在此次踩盘活动中,大部分楼盘仅在营销中心默默顺销、等待上门访客。

网易记者注意到,刚需上车、价格有竞争力的产品仍然不缺热度,保持着良好的销量。

凯旋TRC的现场销售表示,去年十一月开盘推出500多套货量,目前去化已过半,新年后十几天卖了30多套(截止3月8日),日均销售两套。

卓越弥敦道的现场销售告诉网易记者,上周共成交4、5套,剩余的十几套能在半个月内消化完。

佳兆业未来城的销售则表示,春节期间楼盘也未放假,初六、初七访客逐渐恢复。网易记者注意到,踩盘的同时现场有4、5组真实上门访客。

壹成中心的现场销售也表示,春节期间安排了销售值班,虽然访客一般但仍有成交,目前访客恢复后一天成交量在5套左右。

京基御景峯虽然还未对外开售,但下午2点左右,在营销中心现场当天已有7组访客登记来访。

阳春3月,今年的深圳新房市场话题十足。历年来。网易房产均会推出新春踩盘活动,对比去年同期的冷清的踩盘现场,今年年后深圳复苏较早。多个楼盘的现场销售反映,根据其统计的购房者置业用途,首套上车、置换改善的目的居多。

此外,值得注意的是,去年3月份深圳不少开发商曾推出“特价房”的形式,以“变相降价”的噱头吸引客户,在今年的踩盘中,网易记者鲜少见到“特价房”的影子。

龙岗某楼盘市场一线人士陈先生告诉网易记者,春节后很多新盘的销售情况超出开发商预期。“比如远洋新天地,货量不多,开盘时也不被市场看好但目前也去化过半;坪山的深城投,营销中心人满为患;京基御景中央和佳兆业未来城这类没启动转介的楼盘,年后销量也很好。”

陈先生表示,目前市场上多为刚需及换房客涌动,“刚需置业的可不管政策,楼盘销售也被这波客户带动热情,项目实现良性循环,越卖越好,所以今年开发商都很少推出特价房。”

美联物业全国研究中心总监何倩茹则认为,3月的成交系2017年下半年以来购买力的集中爆发,但市场成交是否会持续到4月实现“金三银四”,仍然不能肯定。

优质地段,大宗交易仍将有机会

整购案例在上海、北京的市场并不鲜见,去年以来,由于深圳新房市场备案价受限,也频繁曝出大宗交易。

在本次新春踩盘中,部分位于罗湖、福田的项目销售表示,该产品在洽谈打包事宜。

深南道68号的销售表示,其T2栋的产品已打包出售,此外4-7层的办公产品也已有客户缴纳定金,或也将整售。

招商中环一期已售罄,除了一栋公寓散售外,其余产品分别整售给安居集团、浦发银行及投资公司。

在宝树台的销售现场,其销售也明确表示,项目C座400多套房源中有200套打包出售给投资公司。但在宝树台的声明中,曾对此表示否定。


(宝树台声明)

去年11月以来,龙华地铁上盖物业红山6979的公寓、商铺及办公产品也多次被曝出“整购”,目前该项目已无产品可售。

根据深圳中原工商铺部统计数据,2017年深圳市场大宗交易超过180宗,成交金额超过500亿元。商业商铺是大宗交易中最活跃的版块,写字楼及公寓的大宗成交也明显增加,背后的买家多为投资机构。

新房市场备案价格严格受限,卖不到满意的价格,开发商自身整售意愿也更加强烈。投资机构通过资金调度、利用各种资源进行融资,以低于市场的价格整体买下,待市场好转后重新包装出售获得溢价空间。中原深圳区域董事总经理郑淑伦认为,整售不仅有利于公司更好地经营管理,而且有利于避开价格管制,加上部分开发商对后市并不乐观,更期待出售手中持有的土地和房产。

何倩茹对网易记者表示,大宗买卖对于开发商来说回款更快,资金成本比较低,所以很受欢迎。而投资机构长期看好深圳市场,通过大宗交易能获得相应的折扣,所以双方一拍即合。

“但这也会导致普通购房者的选择空间越来越小,而在目前限购、限贷政策严格,贷款政策收紧的情况下,趋势暂时难以改变。”何倩茹认为,2018年的深圳市场,大宗交易还是很有机会出现,甚至热度超过去年

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