受需求外溢影响 资本加速收购沪新兴商务区写字楼

随着上海核心商圈写字楼的“老龄化”以及租金的日益上涨，原本在南京西路、陆家嘴、静安寺等区域的写字楼正不断面临租户搬离、空置率上升的困境。过去一年间，由于非核心商务区的逐渐成熟，越来越多的企业选择在交通方便以及有租金吸引力的新兴商务区办公：美敦力在前滩世贸中心租下了1.5万平方米，飞利浦搬迁到了市北智汇园，大都会保险也从市中心迁至北外滩。

上海新兴商务区以及非核心商务区承接了不断外溢的租户需求，使得许多投资机构与资本方对这些区域的物业产生了兴趣。据世邦魏理仕发布的《2017年上海房地产市场回顾与展望》的数据显示：2017年全年，上海大宗物业交易市场热度攀升，累计交易量达到了人民币1169亿元，同比增长18%。而在这其中，内资占比71%，地产基金投资尤为活跃，全年累计投资量已达人民币590亿元，占比49%，远超近三年的平均水平。

（图片来源：世邦魏理仕）

报告还指出，受益于投资需求由核心商务区外溢及上海新型城镇化的影响，新兴商务区的办公类型物业成为资本市场的宠儿，成交宗数从前三年年均16宗的成交水平，成长至2017年的38宗。

对此，五牛控股副总裁全宇分析认为，地产基金热衷于投资新兴商务区的主要原因有以下两点：首先，相较于传统核心商务区，非中央商务区的楼宇通常比较新，有更多的停车位以及周边配套，能够满足新增租户的需求。其次，一般来说，在传统的中央商务区，业主倾向于长期持有，存量资产并不多见，而对比之下非中央商务区就存在着比较多的投资机会。

近期，五牛控股以15亿左右的价格，完成了对中融信托大厦写字楼的收购，这栋楼就位于上海的非中央商务区——新静安板块。用全宇的话来说，整体并购我们争取到了非常有市场优势的折价，与此同时，中融信托大厦的现金流相对稳定，出租率达八成以上，而高层空置的部分未来还可以大幅提升整体租金。

“在存量项目中，我们更倾向于买下中等体量的项目，因为中等体量的项目流动性比较强。”全宇这样对记者说，“除了对于交通和价格上的考量，项目周边是否有产业配套也是支撑我们在非中央商业区选择投资标的物的另一个判断标准。这次收购的中融信托大厦不远处就是市北高新园区，聚集了软件与信息服务业、云计算和大数据产业、人力资源服务业等多产业的企业。不仅是这里，我们还在漕河泾的一些产业园区都有投资。”

而对于退出方式与退出时间，全宇表示会在三年内退出，可能会通过整体出售或者ABS的方式退出，具体哪种方式还是要看项目具体管理的情况。由于其对于一线城市新兴商务区存量项目前景的持续看好，未来他们还将继续寻找合适的项目进行投资。