广州“最严限购”实施近1年，误伤无数刚需。痛失购房资格，节节败退，面对房价继续爬升，不愿意坐以待毙的年轻买家，选择转移阵地，在这个时候，增城新塘由于近市区、不限购，成为外地人口留在广州的最后一根“救命稻草”。
然而，承接了1年来的需求外溢，已经开通地铁13号线的增城新塘，也开始背弃首次置业者。面对全面“奔三”的房价，摆在买家面前只有两条路：1、努力凑够钱，趁早强行上车；2、等拿到房票，回市区买老破小。前者意味着沉重的负债压力，后者则是承受不起的涨价风险。
近日，网易房产走访了增城新塘板块主要的一二手楼盘发现，一手盘在售新货稀缺，首付门槛已经去到100万，而二手想买套自住的两三房，总价200万基本逃不掉。加上地铁开通，业主反价成常态，议价难度加大。
翡翠绿洲位于广园东快速路与广深高速公路的交界处，紧邻107国道、广深铁路，是新塘板块有名的大型社区。小区分两个门，南门连接开创大道，去到天河正佳大概25公里，东门目前为双向两车道，预计今年会拓宽，改为双向六车道的宁埔大道。
距离项目最近的是13号线沙村站，约2.5公里，公车接驳两个站，目前主要在做东门商业中心未来汇的招商，星巴克和麦当劳已经进驻，预计到5月份整个商业中心将全面开业。
翡翠绿洲最早在2003年开盘，目前已经全面交楼，仅在售部分尾货，主要是去年开盘的陈家林路10栋和75栋，10栋为两梯五户，75栋为两梯六户，25层高，户型包括80方两房，98、115多方的三房，147方的四房，均价2.7万/平，大概剩下20多套。
根据销售透露，按80方的两房计算，如果装修部分也做贷款，首付最低是50-60万，如果装修部分一次性给，首付门槛去到100万上下。
而与翡翠绿洲一路之隔的合生湖山国际，是目前整个板块唯一还有大量新房在售的楼盘。目前从项目小区门口出发，已有多路公交接驳不同的地铁口，其中437路公交由湖山国际公交站始发，可以接驳13号线南岗站；9路公交3个站可接驳13号线白江站，6路公交2个站可接驳13号线沙村站。
该项目占地45万平，分8期开发，其中1-4期已经售罄，6-8期尚未开发。目前主要在售5期产品，包括21栋洋房，其中3-5栋为小户型，两梯四户，其余楼栋是两梯三户，前两排为32层高，后一排为33层高。首波推出的是一排的1栋、3栋，二排的8栋、9栋。
整个5期共2073户，8栋9栋的户型为121方三房和135方四房，1栋户型为120到122方三房，3栋是小户型，包括82方南向两房，92方三房带主套。
之前，合生湖山国际已经推出了这几栋的部分单位，均价是带装修2.25万/平，最低可以去到2.1万/平，按最低门槛计价，82方两房，装修部分贷24万，首付还要先给80到90万，然后前五年月供8-9千，还完装修贷后，后面月供是3-4千。
而这几栋未推的单位，暂时没有报价，但销售表示，应该还是会比翡翠绿洲便宜，目前在做诚意金登记，可享3.5万抵10万优惠，这批单位预计2020年交楼。
不过，翡翠绿洲和合生湖山国际虽然都是板块内开发多年的大盘，但距离新开的地铁仍然有2-3公里的距离，如果考虑地铁附近的楼盘，目前新塘板块又有什么选择呢？
位于地铁白江站旁的广园东东方名都，同样是板块内十几年的成熟大盘，近期将有新货面市。项目分三期开发，预计这个月底前推出三期洋房，户型包括75到139方两三房，位置靠近新107国道。
新货预计售价2.6到3万/平带装修，75方两房预计总价200万，再大一点就要去到104方三房，总价270万左右。但是由于备案价过低，首付要准备6到7成，也就是说，首付门槛在130到140万左右，对刚需而言，非常不现实。
值得注意的是，东方名都有1个亲情户型，分为两套，90多方是1套，40方是1套，两个房产证，但必须打包一起买。也就是说需要占用2个购房名额，由于目前单身只能买1套，所以未婚人士也买不了。
销售表示，这种户型主要是卖给跟父母一起住的家庭，虽然买的时候要两套一起买，但是将来转手可以分开卖。可以看出，主要面向的仍然是本地的改善型买家。
总结一手盘的情况，最大的问题在于“双合同”，首套买家的首付门槛在5成左右，100万上下，非普通人可以承受。在这种情况下，着急上车的买家只能再度退而求其次，转战板块内的二手市场。
根据中原地产中介的介绍，目前新塘凤凰城周边二手均价在2.3到2.4万/平，翡翠绿洲相对要比凤凰城便宜1千元/平左右。以翡翠绿洲为例，目前有套单位价格比较笋，99平三房放盘价205万，证满两年，但是在1楼。
如果靠近白江地铁站，目前豪进广场卖得最贵，已经去到2.7到2.8万/平。相对便宜的是金泽惠百氏，缺点是没有小区管理，目前有套86平三房，东向，报价187万，但是证未满两年，加上税也差不多两百万。两房有套78平，证满两年，但报价在去年下半年开始，已经从150万涨到180万。
中介透露，这类证未满两年的房源，大部分在今年上半年就到两年，如果想避税，可以先和业主签订协议，按目前的价位交易，但等满两年后再办理过户，存在一定风险（比如到时房价上涨业主违约），但可以操作。
综合来说，性价比比较高的可以看看金泽豪庭，小区2000户左右，目前有套82方两房，20楼，北向， 2012年的楼盘，总价198万。另外有套90方三房，总价220万。
总体而言，二手均价虽然比一手低不了多少，但是胜在不用“双合同”，首付门槛低，200万左右的房子，如果证满两年，准备70万首付就够了。而且就算首付不够，中介可以帮忙做高银行评估价，争取更多贷款，所以首付还有十几万的空间可以下调。
去年3月份，增城新塘永宁街长岗村、岗丰村的3宗宅地则被碧桂园包揽，总价112.02亿元，最高价23963元/平，至今仍是增城单价地王记录保持者。这个项目预计今年上半年面市，预计售价接近4万。看到这个地价，所有买家都不敢指望房价会跌……
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