2018年房地产就要这么干！

1、这么多的不一样

　　2016年中央经济工作会议，2016年12月14日至16日在北京召开。

　　2017年中央经济工作会议，2017年12月18日到20日在北京召开。

　　虽然地点一样，都是北京。虽然时间差不多，都是12月中旬。虽然参会规格一样，都是所有政治局常委全体参会的最高规格。

　　然而，如果你认为本次经济会议只是一年前的复制粘贴，那你就大错特错了。

　　因为，比较两次，至少从房地产发展角度，出现了那样多的不一样。

　　对于房地产，2016年是这样说的：

　　促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。
　　要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

　　同样对于房地产，2017年是这样说的：

　　是加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

　　为什么会议没有重提“房住不炒”中心思想？为什么今年对房地产的论述比去年要短很多？为什么2016年强调的是“地”，2017年强调的是“租”?为什么2016年提的是“要落实地方政府主体责任”，为什么2017年提的是“分清中央和地方事权，实行差别化调控”?

　　这背后的逻辑是什么？

　　不同的重点意味着2018年，房地产发展会起什么样的重大变化？会对我们平常百姓的买房生活产生怎样的影响？

　　需要我们透过仿佛千篇一律的文字，细细思考。

　　2、房地产是八大工作目标之一

　　2017年中央经济工作会议在20日闭幕，晚上七点左右，新华社就播发了新闻通稿。

　　稿件除了常规的的总结和分析，对各个工作口，也做了非常明确的责任要求。

　　这其中包括了中国正在进行的所有经济工作的重点，比如环保、民生、乡村、供给侧改革等问题，其中房地产问题，名列第七，连标点一共134个字，相比较去年310个字，篇幅并不算很多。

　　然而就是这134个字，已经拉开了建立新的住房制度和长效机制建立的序幕。

　　3、住房制度改革怎么改

　　首先是，“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的论述。

　　可以说对大家关注的新的住房制度，已经划出了重点。

　　什么是重点。“建立多主体供应、多渠道保障、租购并举”都是重点。

　　什么是“多主体供应”？

　　以后房子不仅仅是开发商要建，各个社会主体都有责任供应。
　　品牌房企、中小型地方房企等提供商品住房供给；地方政府提供保障房、共有产权房、公租房等供给；开发企业自持住房、商业工业存量房持有方、国有企业、个人及相关机构提供住房供给。社会上的各个主体都要参与供给，只是重点不同罢了。

　　什么是“多渠道保障”？

　　各种形式——商品住房、安居住房、保障住房；产权型住房、共有产权型住房、租赁型住房等，一个都不能少。
　　另外，土地渠道支持，鼓励国企将闲置土地自建自住房、租赁用地从国有用地，集体用地进行保障。金融渠道支持，要充分利用社会资金，拓宽企业融资渠道；根据实际情况，进行金融创新，支持租赁行业发展。总之，从土地到资金，一切都要为保障保驾护航。

　　什么是租购并举的住房制度？

　　改变了以往“购租并举”的说法，“租购并举”的表述更加突出了发展住房租赁在整体住房制度中的作用。今后，租赁将变成供应的主角，而不是一个可有可无的跑龙套的。

　　总之，三句话完全勾勒出以后“以租为主”的中国安居制度。

　　4、2016年强调的是“地”，2017年强调的是“租”

　　对比两年的房地产管理重点，你会发现一个突出特点是：

　　2016年，特别强调的是土地供应，人地挂钩，盘活土地。
　　2017年，特别强调的是长期租房，支持机构，保护权益。

　　为什么呢？

　　因为这是完全不同的两种调控思路进行承接，强调土地，就是强调供给侧的改革，土地要供应充分，房子才能供应充分，房价才能平稳，市场才能平稳。这是2016年年终，也就是2017年中央思路的重点。

　　这个思路对不对呢？各有各的看法，但至少中央觉得是满意的，房价在中国绝大多数的城市，已经稳定，特别是在一线城市已经稳定，具备了下一步“需求侧”改革的条件了。

　　变买为租，实际上就是2018年的工作中心思想，把“租”作为解决需求侧的主要办法，而不是买卖。

　　所以，在2018年你会发现：

　　1、用于出租的房屋更多了，而且国有企业、大开发商和政府会更多的介入租赁市场。
　　2、用于建出租房的土地更多了。
　　3、租售同权的政策会进一步落实。
　　4、更多的机构会加入“租赁的盛宴”，开发商会提供租赁产品，银行会提供租赁金融服务。
　　5、更多的年轻人需要，也必须通过租赁解决自己进城后的居住问题。

　　5、连续性和稳定性

　　长效政策、短效政策，压住房价就是好政策。

　　通告中，没有继续使用“房子是用来住的，不是用来炒的”的中心思想，代之以连续和稳定，为明年的政策开始定调。

　　这说明，在大领导的心中对今年的政策效果是基本满意的。否则这个用词一定是“加强”“加快”和“严格”。

　　所以对于明年的基本判断是：

　　1、出新政策，特别是明显指令性、强制性政策，不会再大规模出现。

　　2、但是现有的政策还是要坚持，因为长效机制还没有完全建立，即使建立，发挥多大的作用，也是一个问号。一旦停止吃药，炒房会不会卷土重来，谁都不能打包票。

　　3、所以市场要稳，要像今年一样稳，市场要冷，要像一线城市一样冷，是明年所有政策的一个立足点。

　　6、差别化调控

　　“分清中央和地方事权，实行差别化调控”是以往没有见过的新词新语。

　　2017年全国的房地产的情况千差万别，有的房价上涨四分之一，比如武汉、南京。有的房价下降四分之一，比如环京。

　　所以，2018，中央不愿再搞政策一刀切，也不能再搞一刀切。所以需要放权，放给地方政府调控权。市场火热的，你要强化，市场已经冰冷的，你要稍松。

　　总之，要一城一个政策，一地一个政策。

　　然而，放权的背后是什么？就是“分责”，就是2016年的“要落实地方政府主体责任”。

　　权利放给你，责任更要落实到你身上，如果2018年的调控没做好，房价要是再次涨上天，炒房要是再次满天飞，或者市场过冷影响本地经济发展，最大的责任主体就是地方政府。

　　这就是两份报告中的最大相同点。

　　7、忠告

　　1、长效机制会逐步出现，但是长效机制完全起到作用之前，短效机制不会很快撤出。退烧药不能加量，但是也不能一下子停止。

　　2、从全国来看，明年大概率是个平稳的一年，房价平稳，政策平稳，市场平稳。大跌和大涨（上下20%）是个小概率事件。

　　3、想要房价大跌后再买房的刚需购房者是需要买房了，如果再不买，你以后的居住很可能必须靠租房解决，国家愿意这么办，不知道你愿不愿意。

　　4、商品房开发量不会大增，而租房一定会大规模的展开，这是以后年轻人进入城市，解决居住的问题的主要手段。