广东大海凯盈房产建设管理有限公司（以下简称：大海凯盈），百度百科显示，成立于2017年3月15日，到现在也才半年多时间。
在不知道公司背景前，或许你会认为它不过是东莞本土一家刚成立的小型开发商，但其实大有来头。
据了解，大海凯盈，是凯盈集团携手大海智地强强联合创立的新型综合性房地产运营商。
前者的掌门人是张炳光，主持开发项目超过500万㎡ ，多个项目成为东莞房地产开发史上的重要里程碑，曾获中国房地产10佳创新人物等殊荣，他还赋予东莞外来人口一个新的称谓“新莞人”。
后者创始人是曲咏海，服务中海地产22年，曾任中海地产集团副总裁、营销公司董事长，主导操盘包括深圳香蜜湖壹号、广州花城湾等众多国内知名项目，从项目拿地建设、到后期销售及服务运营都拥有丰富的实操经验，离开中海地产之后，创办了大海智地。
但大海凯盈并不是传统意义上的开发商，它的主要业务是代建代运营。
早在今年 9月，大海凯盈新闻媒体见面会上，联合创始人雷若冰就曾阐述过公司的定位及发展战略：大海凯盈，定位为中国房地产开发运营商，公司立足东莞，百亿版图布局全国。
雷若冰是这样说的：“大海凯盈立足东莞，布局全国。东莞四盘齐发，共筑松山湖，未来，大海凯盈将承袭凯盈集团与大海智地两家房企的开发运营经验，以更加扎实的工作和品质，匠筑更多城市标杆作品。”
一家成立仅仅半年的公司，为何就有此雄心，敢言称要百亿版图布局全国，它到底是一家怎样的公司，又将如何实现自己的目标。日前，大海凯盈联合创始人雷若冰接受了我们的专访。
代建，房地产未来发展蓝海
Q
安居客：很多房企都在考虑转型，走轻资产运营的模式，您是如何看待房企的这种转型？
雷若冰：房地产发展到现在，已经走过了30年，在这个过程中，中国经济高速增长，城市化迅速推进，是中国房地产业发展的黄金时代。
但目前房地产行业已经进入后房地产开发时代，这个时代有着自己的特征，人口结构改变，购房人口下降，产业和人群高度集中于几大城市群，很多城市进入存量时代，已经不能支持房地产市场过往的高速发展；而房企拿地成本不断增加，房企整体利润率逐年下滑，盈利压力增大，这些都对房地产行业发展提出了更高的要求，而作为一个企业，发展必须紧跟时代。
其实，中国一直采用是香港发展模式，开发商自己拿地、开发、销售，甚至是后期的物业管理，这种模式，在中国房地产发展过程中有着不可磨灭的作用，特别是在促进国内房地产市场的繁荣，拉动区域经济增长等方面。但是这种模式，已经渐渐不太适应中国房地产行业发展的趋势。
如果想要在房地产行业继续发展下去，就必须转变，这是大势所趋。
这其中最重要的一个点，我觉得是要转变自己的角色定位。以前很多房企，对于自己的定位就是“开发商”，那么现在要把自己定位为“运营商”，大海凯盈的定位就是中国房地产开发运营商。
Q
安居客：这是否意味着房地产越来越难做？
雷若冰：并不是越来越难做，而是说时代对房地产行业发展提出了更高的要求。
每一个行业都是这样，不仅仅是房地产，市场竞争，就好比逆水行舟，不进则退，时代发展到了一个新的阶段，就必须自我调整，把握市场，打造新的发展模式和盈利模式，才能让企业在持续的竞争中不被淘汰。
而且，刚刚结束的19大也一再重申：“房子是用来住的，不是用来炒的”。国家从政策，拿地模式、房地产贷款等方面做了很多调整，其实都是为了让房子回归到居住本性。
但反过来，这就对房企提出了更多的要求，比如开发商土地自持，就非常考验开发商的实力，运营能力，服务水平。
Q
安居客：在转型的过程中，很多房企把目光聚焦到了代建这个领域，在您看来，代建是否真的是地产蓝海？
雷若冰：在这个转型的过程中，房企也是做过很多尝试，比如大家熟知的产业地产、特色小镇、长租公寓、甚至教育医疗养老、文化旅游，这其中，我个人觉得代建是房企轻资产运营的重要模式。
在今年3月份，《中国房地产代建行业发展蓝皮书》发表过一组数据，对代建的市场做了预估。2017-2020年各类房地产房屋需求面积将超过70亿平，根据2010-2016年房地产代建累计合约总建面的复合增长率19.8%，房地产代建累计合约总建面占比将达2.7%。
换言之，2017-2020年代建市场规模总量将超过1.7亿平，这个蛋糕有多大，可想而知了。
Q
安居客：看来您是非常看好代建这个领域
雷若冰：是的，代建，将成为房地产行业发展下一个阶段的利润增加点。
大海凯盈，不仅仅是代建
Q
安居客：据我所知，传统的代建主要是三种类型，但是大海凯盈提出的是全程委托开发模式，这是一种怎样的模式？
雷若冰：传统的代建模式包括政府代建，资本代建、商业代建这三种，这些大海凯盈也有涉及，比如政府代建和资本代建，大海凯盈业务领域也涵盖这两个方面。
但是，大海凯盈，不仅仅是代建，它是一种 “全程委托开发模式”，这一点从我们的服务对象上也可以看出。大海凯盈的服务对象包括土地方、资金方、资产方、房地产开发商四个方面，业务也是涵盖了政府代建、城市更新服务、资本代建、房地产开发投融资、委托开发管理、小股操盘、咨询顾问这7个领域。
简单的说，没有优质项目，我们可以让资金方与优质项目无缝对接；如果缺乏资金，我们可以帮忙找资金；如果缺乏专业的管理运营团队，我们可以提供专业的商业策划咨询、资产管理等等。
可以这样理解，从房企拿地开始，到投融资、开发管理、策划营销，甚至包括后续的物业管理等等，都可以交由大海凯盈来执行，房地产开发整个产业链链条，大海凯盈都可以介入，这就是全程委托开发。
Q
安居客：其实也可以这么说，合作商可以按需下单，也可以走全程委托？
雷若冰：是的，合作商可以就地产产业链条中的某一个方面与大海凯盈合作，也可以全程委托给大海凯盈开发运营，非常灵活。
Q
安居客：目前，很多品牌房企也开始涉猎代建这个领域，比如我们熟知的绿城，万科、恒大等，都有涉及，大海凯盈有哪些优势，可以和这些品牌开发商竞争？
雷若冰：代建，是非常考验一个企业的综合能力，如果要说优势的话，我觉得是以下几个方面。
首先，我们的团队很专业，我们有一支非常优秀的团队，团队成员都是长期服务于国内知名一线房地产开发企业，具有国际视野及国内一线城市运营经验，在房地产开发管理运营等方面具有丰富的实操经验。
比如，我们的董事长曲咏海先生，在中海地产工作了22年，有着深度的房地产开发经验，资深房地产专业人士。总裁张炳光先生，拥有超过20年房地产运营管理经验，东莞一些标志性的项目都是他亲手操盘的，像华南mall，理想0769，御花苑等。
第二，我们有一套行之有效的开发管理体系，从前期的投资论证、定位、规划设计，到中期施工全过程、营销管理，以及后期竣工验收、交付使用，大海凯盈全流程把控，确保合作的每一个项目能够快速精准推进。
第三个方面，其实刚刚也有提到过，我们是做全程委托开发，整个房地产产业链条的任何一个环节，大海凯盈都可以提供优质的服务，我们代建的领域也不仅仅局限于住宅，商业、写字楼等都可以。
Q
安居客：目前大海凯盈代建代运营的首个项目春风格拉斯，可以简单介绍一下这个项目？项目预计什么时候进入市场？
雷若冰：春风格拉斯体量不大，整体只有5栋，但是位置非常不错，项目正对面就是鹰岭公园。而且从地域上来看，它位于松山湖的CLD区域，可以很好的承接松山湖居住人口外溢。 产品上我们也是精心设计过，项目户型包含一至四房，可以满足不同人群的置业需求。特别是其中有一个110㎡宽厅的户型，高层可以俯瞰整个鹰岭公园，视野非常好。刚刚面世的可乐户型也是非常有特色，非常适合追赶潮流的年轻人居住，你们可以去现场感受一下我们的样板房。 而且，春风格拉斯还引进了凯盈集团旗下的菁童教育。“好房子、好孩子、好日子”，为每一个业主提供高品质的生活，这就是大海凯盈一直的追求。 春风格拉斯营销中心和样板房已经全部正式对外开放，我们的首批产品预计是在11月进入市场，推出是2栋和3栋的洋房产品，面积在78-130㎡之间的刚改户型。
Q
安居客：除了春风格拉斯，大海凯盈是否还有其他在合作的代建项目，未来的发展规划是怎么样？
雷若冰：春风格拉斯是大海凯盈在东莞开发的首个项目，但是我们的团队成员在全国开发过很多的经典项目。 在春风格拉斯之后，我们在东莞横沥、石排、茶山等地还会有多个代建的项目即将陆续上市。 未来，大海凯盈的发展目标是立足东莞，辐射华南、华东、华中三大区域的重点城市，布局全国发展。
新闻来源：安居客
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